대구지방법원 2025타경31744. 달서구 갈산동 970-9, 도로명 성서로 229에 있는 집합건물 3층 318호입니다. 토지는 공장용지이며 일반공업지역·지방산업단지·재생사업지구·지구단위계획구역에 포함됩니다. 현재 소유자 이일환은 2015년 6월 12일 매매를 원인으로 거래가액 493,000,000원에 취득했고, 같은 해 7월 13일 국민은행 명의의 채권최고액 528,000,000원 근저당권이 설정됐습니다.
이 국민은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 국민은행의 추가 근저당권, 삼성카드 가압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 및 달서구 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 대구은행 근저당권과 일신종합건설 가압류는 이미 등기부에서 말소됐습니다. 따라서 현재 자료상 낙찰자가 인수할 등기권리는 없고, 임차인도 없어 권리상 실질취득액은 낙찰가와 동일합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31744 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 갈산동 970-9 3층 318호 · 도로명 대구광역시 달서구 성서로 229 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물(기타) · 공업용 토지 위 건물 |
| 소유자 | 이일환 단독소유 · 2015.06.12. 매매 · 거래가액 493,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 465,090,000원 / 227,894,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에이치케이제육차유동화전문 유한회사 / 497,652,034원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 전부 소멸
말소기준은 2015년 7월 13일 접수된 국민은행 근저당권입니다. 국민은행의 2016년 추가 근저당권과 2024년 삼성카드 가압류, 2025년 경매개시결정 및 국민건강보험공단 압류, 2026년 달서구 압류는 모두 기준권리보다 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다. 배당 부족액이 크더라도 소멸형 채권의 미배당액이 매수인의 인수액으로 전환되는 구조는 아닙니다.
② 가격 판단 — 49% 할인율과 시세 메리트는 별개
현재 최저매각가는 감정가의 49.0%인 227,894,000원입니다. 권리상 인수액이 없으므로 낙찰가를 최저가로 가정한 실질취득액도 227,894,000원입니다. 다만 감정가는 시장가격 그 자체가 아니며, 2015년 소유권 취득가격 493,000,000원 역시 현재 시세를 대체할 수 없습니다.
| 가격 기준 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 2015년 소유자 취득가 | 493,000,000원 | 과거 거래가액으로 현재 시세 판단 근거로는 제한적 |
| 감정가 | 465,090,000원 | 경매 평가 기준금액 |
| 현재 최저가 | 227,894,000원 | 2회 유찰 · 감정가의 49.0% |
| 권리상 실질취득 | 227,894,000원 | 최저가 + 매수인 인수 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 227,894,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,990,516원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 528,000,000원 | 223,903,484원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 153,600,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 7,233,829원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 688,833,829원 중 채권자 예상배당은 223,903,484원이며, 예상 미배당액은 464,930,345원입니다. 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당 과정에서 달라질 수 있습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰 | 227,894,000원 | 223,903,484원 | 464,930,345원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 159,525,800원 | 156,492,439원 | 532,341,390원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 111,668,060원 | 109,304,707원 | 579,529,122원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (토지 정보 기준)
- 용도. 공장용지이며 토지이용상황은 공업용입니다. 용도지역은 일반공업지역이고 지방산업단지·재생사업지구·지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 토지 규모. 대지 전체 면적은 5,504.0㎡이며, 지형은 평지·정방형으로 정리돼 있습니다.
- 도로 조건. 도로접면은 광대소각이며 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 984,500원/㎡입니다.
- 주변 규제. 가축사육제한구역·도시지역·연결녹지 관련 지정이 있고, 일반공업지역 및 자연녹지지역과 접하는 구간이 있습니다.
- 환금성. 일반공업지역의 기타 집합건물은 실제 업종 허용 여부, 전유부분의 구조·설비, 관리비와 임대수요에 따라 매수층과 가격 편차가 커질 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 이용상태 확인. 3층 318호의 현재 업종, 내부 구조, 설비, 층고, 하중 조건과 공실 여부를 현장에서 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 매각목록·매각물건명세서 원문을 통해 일괄매각에 포함되는 대상과 제외 대상을 대조하세요.
- 시세 검증. 동일 건물 또는 인근의 유사 공업용 집합건물 최근 거래가와 임대료를 조사해 227,894,000원의 적정성을 검증하세요.
- 점유·명도 확인. 임차인 인수 위험은 없지만 실제 점유자, 사업자등록, 사용 관계 및 인도 가능 시점을 확인하세요.
- 관리비·공과금 확인. 관리주체를 통해 공용부분 관리비, 전기·수도 등 체납 여부와 월 고정비를 확인하세요.
- 업종·규제 확인. 일반공업지역·산업단지·재생사업지구·지구단위계획구역에서 희망 업종의 입주와 사용이 가능한지 관할기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각목록을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 현장형이다
이 물건은 2015년 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 설정된 등기권리는 모두 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원이고, 현재 회차의 권리상 실질취득액은 최저가와 같은 227,894,000원입니다.
그러나 감정가의 49.0%라는 숫자만으로 가격 메리트까지 확정할 수는 없습니다. 일반공업지역의 기타 집합건물은 아파트보다 물건별 조건 차이가 크고, 실제 업종·설비·임대수요에 따라 환금성이 달라집니다. 결론은 권리분석은 통과, 가격 판단은 현장과 유사 거래 확인 후입니다. 두 번 유찰됐다는 사실보다 3층 318호의 실제 사용가치와 수익성이 입찰가를 결정해야 합니다.
