권리는 소멸하지만, 3회 유찰 가격도 최신 거래가와 거의 같다 — 김해 쌍용더플래티넘 근린생활시설

창원지방법원 2025타경652. 김해시 외동 쌍용더플래티넘김해 201동의 근린생활시설로, 감정평가 대상은 101호 외 11개호입니다. 기호 1~3·6·12는 근린생활시설로 이용 중이고, 기호 4·5·7~11은 현황 공실입니다. 매각물건명세서에는 사무실로 이용 중이며 공부상 지하2층이지만 접면도로 대비 지상1층에 해당한다고 기재돼 있습니다. 따라서 이 물건은 단지명만 보고 아파트로 해석할 수 없으며, 상업용 집합건물의 임대수익과 공실·재매각 가능성을 중심으로 봐야 합니다.

권리의 기준점은 2022년 8월 12일 고성농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 5,004,000,000원이고 공동담보목록 제2022-791호가 붙어 있습니다. 이후 설정된 박영철 근저당, 조용규 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 조사된 점유자 네 건도 전입일이 모두 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다. 권리 인수보다 가격과 환금성이 핵심인 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸

2022년 8월 12일 소유권이전과 동시에 설정된 고성농업협동조합 근저당이 말소기준권리입니다. 같은 날 소유자 임정훈이 거래가액 609,974,945원에 취득했고, 이후 박영철의 채권최고액 360,000,000원 근저당과 조용규의 120,000,000원 가압류가 설정됐습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다.

김해시 압류와 한국자산관리공사 공매공고가 있었으나, 공매공고는 2025년 7월 31일 공매대행의뢰 해지로 말소됐고 김해시 압류도 2025년 8월 4일 해제로 말소됐습니다. 다만 공매 진행 여부를 교차 확인해야 한다는 주의사항이 있으므로, 입찰 판단 시 한국자산관리공사의 관련 절차가 종료됐는지 다시 대조할 필요가 있습니다.

② 임차·점유 분석 — 네 건 모두 말소기준 이후

실제 점유·전입 조사 건은 네 건이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 전입일은 모두 말소기준일인 2022년 8월 12일보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않더라도 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.

③ 가격 비교 — 감정가 할인율보다 ‘현재 거래 수준’이 중요

현재 최저매각가는 감정가 715,000,000원의 34.3%인 245,245,000원입니다. 그러나 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득액도 동일한 245,245,000원이고, 이는 단지 최신 거래가 245,000,000원의 100.1%입니다. 감정가 대비 469,755,000원 낮다는 사실과 별개로, 최신 거래와 비교하면 할인 폭은 사실상 없습니다.

최근 12개월 평균은 255,700,000원으로 현재 실질취득액이 그 95.9%이지만, 최신 거래가는 245,000,000원까지 낮아졌고 최근 구간은 과거 구간보다 -4.4% 하락했습니다. 전체 12건 평균 257,666,666원에는 280,000,000원·290,000,000원 거래가 포함돼 있어, 이를 근거로 현재 최저가의 가격 메리트를 크게 평가하기 어렵습니다.

④ 회차별 가격·미배당 시나리오

채권총액 5,484,000,000원에 비해 매각대금이 작아 어느 회차에서도 대규모 미배당이 발생합니다. 그러나 이는 채권자 측의 회수 부족액이며, 조사된 권리관계에서는 매수인에게 승계되지 않습니다. 회차가 내려갈수록 실질취득액도 매각가와 동일하게 낮아집니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 245,245,000원 가정)

집행비용을 제외한 전액이 선순위 고성농업협동조합에 배당되는 구조입니다. 후순위 박영철 근저당과 조용규 가압류는 배당을 받지 못하지만 매각으로 소멸합니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김해시 외동 임호체육공원 북동측 인근으로, 주위는 아파트단지·공원·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 전반적인 교통상황은 보통입니다. 북서측으로 폭 약 8~10m 포장도로와 접합니다.
• 이용상태. 기호 1~3·6·12는 근린생활시설로 이용 중이고, 기호 4·5·7~11은 공실입니다. 사무실 이용 내역도 확인됩니다.
• 층 인식. 기호 1~6은 공부상 지하2층이나 접면도로 대비 지상1층에 해당합니다. 지하층 표기만으로 접근성을 판단하면 안 됩니다.
• 설비. 위생·급배수·소화전·주차시설이 갖춰져 있으며 승강기는 현황 수리 중입니다.
• 토지. 부정형 완경사 토지로 아파트 및 상업용 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 13,497㎡, 공시지가는 979,200원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 소로2류에 접합니다. 가축사육제한구역과 준보전산지에도 해당합니다.
• 건축 상태. 공부와 현황의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 2020년 10월 30일 준공된 360세대 단지이지만, 경매 대상은 주거세대가 아닌 근린생활시설이며 여러 공실이 있어 주거용 실거래 빈도와 동일한 환금성을 기대하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 범위. 대표 주소 106호만 보지 말고 감정평가 대상인 101호 외 11개호의 일련번호, 전유면적, 대지권과 매각 포함 여부를 원문에서 대조하세요.
• 임대차 원본. 네 건의 점유자와 기호별 임대차계약서, 점유 범위, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인하세요.
• 공실 조사. 기호 4·5·7~11의 공실 상태와 내부 마감, 누수·훼손, 원상복구 비용을 현장에서 확인하세요.
• 수익가치 검증. 주거 실거래가가 아니라 각 호실의 실제 임대료·관리비·공실률을 기준으로 적정 매입가를 산정해야 합니다.
• 승강기 상태. 승강기가 수리 중이므로 수리 완료 여부와 비용 부담, 영업·임대에 미치는 영향을 관리주체에 확인하세요.
• 공매 교차 확인. 공매공고는 말소됐지만 한국자산관리공사 절차와 관련된 주의사항이 있으므로 종료 여부를 다시 확인하세요.
• 세금·관리비. 배당표에 반영되지 않은 당해세와 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하세요.
• 가격 착시 경계. 감정가 대비 34.3%라는 할인율보다 최신 거래가와의 차이, 상업용 임대수익과 재매각 가능성을 우선하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 각 호실 건축물대장을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “34.3%까지 내려왔다”만으로는 부족하다

이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022년 고성농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당·가압류와 대항력 없는 점유자는 매각으로 정리됩니다. 현재 계산상 매수인 인수액도 0원이므로, 실질취득액은 최저매각가와 같은 245,245,000원입니다.

문제는 가격의 근거입니다. 세 차례 유찰로 감정가의 34.3%까지 내려왔지만 최신 단지 거래가 245,000,000원보다 오히려 245,000원 높습니다. 최근 가격 추세도 -4.4%이고, 비교 거래는 주거용인 반면 대상은 일부 공실이 포함된 근린생활시설 101호 외 11개호입니다. 단지 경매 통계도 평균 3회 유찰·매각률 0%입니다. 권리는 통과지만 가격과 환금성은 보수적으로 검증해야 하는 C등급 물건입니다. 이 물건의 승부처는 감정가 할인율이 아니라 각 호실의 실제 임대수익과 공실 해소 가능성입니다.