대구지방법원 2025타경31756. 대구 달서구 대곡동 19-10 소재 토지와 주건축물제1동을 함께 매각하는 사건입니다. 감정가 1,736,730,600원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 595,698,000원입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층으로, 1층은 계단실, 2~4층은 다가구주택으로 이용 중입니다. 옥상 태양광설비와 제시외 건물도 일괄매각에 포함됩니다.
권리의 기준점은 2015.08.11. 설정된 인동농업협동조합 근저당입니다. 당시 채권최고액은 420,000,000원이었고 이후 변경을 거쳐 2022.04.12. 채권최고액 249,600,000원으로 변경된 기록이 있습니다. 그 뒤 설정된 임차권, 주택도시보증공사의 경매개시결정, 국세 압류 등은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31756 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 대곡동 19-10 · 대구광역시 달서구 명천로10길 25 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 |
| 건물 이용상태 | 1층 계단실 · 2~4층 다가구주택 |
| 토지 | 479.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 1,022,000원/㎡ |
| 소유자 | 김승찬 |
| 감정가 / 최저가 | 1,736,730,600원 / 595,698,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 청구 | 주택도시보증공사 / 108,068,492원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 건물 옥상 태양광설비 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2015.08.11. 인동농업협동조합 근저당입니다. 이후 등기된 임차권들은 모두 말소기준보다 늦고, 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 2025.09.03. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 2025.11.18. 국세 압류도 동일하게 후순위입니다. 현재 회차 배당계산상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 임차인·점유 현황 — 실제 임차인·점유자 14명
보증기관 대위·승계로 표시된 한국토지주택공사 1건은 조현래 보증금의 중복 신고이므로 별도 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 또한 을구 21번은 이주은 임차권의 확정일자를 2021.10.05.로 경정한 기록으로, 별도 임차인으로 보지 않습니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조현래 | 502호 | 2025-08-14 | 미상 | 없음 | 미확정 | 한국토지주택공사 대위·승계 기록 |
| 김민철 | 505호 | 2020-08-10 | 미상 | 없음 | 미확정 | 해당 없음 |
| 최형식 | 202호 | 2020-04-27 | 미상 | 없음 | 미확정 | 해당 없음 |
| 김현민 | 501호 | 2020-08-19 | 미상 | 없음 | 미확정 | 해당 없음 |
| 서지영 | 207호 | 2022-04-04 | 미상 | 없음 | 미확정 | 해당 없음 |
| 서민우 | 201호 | 2020-10-23 | 미상 | 없음 | 미확정 | 해당 없음 |
| 백유정 | 305호 | 2021-08-27 | 120,000,000원 | 없음 | 미확정 | 해당 없음 |
| 유은수 | 306호 | 2020-03-16 | 100,000,000원 | 없음 | 미확정 | 해당 없음 |
| 한국토지주택공사 | 205호 | 2017-10-12 | 94,400,000원 | 없음 | 미확정 | 조현래 대위·승계 |
| 고이서 | 206호 | 2022-05-06 | 110,000,000원 | 없음 | 미확정 | 해당 없음 |
| 천은채 | 302호 | 2021-10-13 | 120,000,000원 | 없음 | 미확정 | 해당 없음 |
| 홍영창 | 307호 | 2021-11-25 | 100,000,000원 | 없음 | 미확정 | 해당 없음 |
| 이주은 | 301호 | 2021-10-19 | 100,000,000원 | 없음 | 미확정 | 해당 없음 |
| 기사항전 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미확정 | 해당 없음 |
| 지주택 | 미상 | 2020-08-10 | 280,000원 | 없음 | 미확정 | 해당 없음 |
③ 현재 회차 예상배당 (매각가 595,698,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,356,980원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 인동농업협동조합 | 420,000,000원 | 420,000,000원 |
| 3. 갑구 7번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 108,068,492원 | 108,068,492원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 59,272,528원 |
현재 회차에서는 채권총액 528,068,492원이 전액 배당되고, 소유자 교부 예상액은 59,272,528원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 595,698,000원 | 528,068,492원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 416,988,600원 | 410,418,714원 | 117,649,778원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 291,892,020원 | 287,005,532원 | 241,062,960원 | 0원 |
이 사건은 대항력 있는 임차보증금을 매수인이 떠안는 구조로 계산돼 있지 않습니다. 따라서 유찰로 매각가가 내려가더라도 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 반면 배당받지 못하는 채권액은 유찰이 진행될수록 커집니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달서구 대곡동 도시철도1호선 대곡역 남서측 인근이며, 주변은 아파트·단독주택·다가구주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층. 1층 계단실, 2~4층 다가구주택으로 이용 중이며 위생·급배수·태양광·도시가스·개별난방 설비가 있습니다.
- 토지. 면적 479.0㎡, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,022,000원/㎡입니다. 지형은 완경사·세로장방, 도로접면은 세로각지(가)입니다.
- 공부와 현황 차이. 토지는 공부상 지목이 잡종지이나 현황은 대로 조사됐습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물과 옥상 태양광설비도 매각에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 전수 대조. 다가구 각 호실의 현 점유자, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원문으로 다시 대조해야 합니다.
- 보증기관 중복 제외. 한국토지주택공사 94,400,000원 기록은 조현래 보증금의 대위·승계로 표시돼 있으므로 별도 보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다.
- 미상 점유자. 전입일·보증금이 확인되지 않는 기록은 대항력을 단정하지 말고 현황조사와 주민등록·계약 관계를 추가 확인해야 합니다.
- 백유정 관계 확인. 백유정은 임차권자이면서 과거 강제경매 채권자로도 나타나므로 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 계약원본과 법원 문건으로 확인해야 합니다.
- 토지 현황 확인. 공부상 잡종지와 현황 대의 차이를 현장과 관련 공부에서 확인해야 합니다.
- 절차 진행 확인. 2025.12.22. 채권자대리인 집행정지통지서가 발송돼 2025.12.26. 도달한 기록이 있으므로 2026.09.17. 매각기일의 실제 진행 여부를 법원 원문에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아니다
등기권리만 보면 구조는 비교적 선명합니다. 2015.08.11. 인동농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 임차권·경매개시·압류는 매각으로 소멸하며 현재 회차의 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 물건은 아파트 한 세대가 아니라 여러 호실로 구성된 다가구주택과 토지입니다. 다수 임차인·점유자, 보증금 미상 기록, 보증기관 대위·승계, 공부와 현황의 지목 차이까지 함께 봐야 합니다.
최저매각가 595,698,000원이 감정가보다 크게 낮아졌다는 사실 자체는 분명하지만, 실거래 비교자료가 없는 상태에서 가격 메리트를 확정할 근거는 부족합니다. 이 사건의 핵심은 “등기상 인수 0원”을 확인한 뒤, 각 호실 임대차와 현장가치를 얼마나 정확히 검증하느냐입니다.
