대구지방법원 2025타경31756. 대구 달서구 대곡동 명천로10길 25에 있는 토지 479㎡와 철근콘크리트구조 4층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 1층은 계단실, 2~4층은 다가구주택으로 이용되고 있습니다. 제시외 건물과 옥상 태양광설비도 매각 대상에 포함됩니다.
권리의 기준점은 2015.08.11. 인동농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 임차권등기 9건, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국세 압류는 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인되는 개인 임차·점유자들의 전입일 역시 전부 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리됩니다.
하지만 “인수 0원”과 “확인이 간단하다”는 같은 말이 아닙니다. 실제 임차·점유자로 확인되는 사람만 12명이고, 등기부상 한국토지주택공사 명의의 임차권이 여러 호실에 존재합니다. 일부는 실제 점유자와 호실이 겹치며, 성명·전입·보증금이 명확하지 않은 기록도 남아 있습니다. 낙찰 후 명도와 보증금 배당관계를 호실별로 다시 맞춰야 하는 관리형 다가구입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31756 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 대곡동 19-10 · 대구광역시 달서구 명천로10길 25 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다가구주택 + 토지 · 1층 계단실 · 2~4층 다가구주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 |
| 토지 | 479㎡ · 제2종일반주거지역 · 공부상 잡종지, 현황 대 |
| 소유자 | 김승찬 (2019.03.01. 매매, 2019.04.30. 소유권이전 · 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,736,730,600원 / 1,215,711,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 말소기준권리 | 2015.08.11. 인동농업협동조합 근저당권 · 설정 당시 채권최고액 420,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 108,068,492원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 옥상 태양광설비 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 후 권리는 소멸형
말소기준인 인동농업협동조합 근저당권은 2015.08.11. 설정됐습니다. 설정 당시 채권최고액은 420,000,000원이며, 2022.04.12. 변경등기에는 249,600,000원이 기재돼 있습니다. 현재 예상배당표는 420,000,000원을 기준으로 계산돼 있습니다.
2023년부터 2026년까지 설정된 주택임차권 9건은 모두 말소기준보다 늦습니다. 주택도시보증공사의 2025.09.03. 강제경매개시결정과 2025.11.18. 국세 압류 역시 후순위이므로 매각으로 소멸합니다. 2025.04.25. 백유정 명의로 시작된 별도 강제경매는 2025.06.05. 취하돼 2025.06.09. 말소됐습니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 임차·점유자 12명
한국토지주택공사의 205호 임차권등기 1건은 조현래 보증금에 관한 대위·승계 중복신고로 표시돼 있어 별도의 임차인이나 별도의 보증금으로 합산하지 않습니다. 이를 제외하고 성명과 점유관계가 확인되는 실제 개인 임차·점유자는 12명입니다.
| 임차·점유자 / 호실 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확인사항 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조현래 · 502호 | 2025.08.14 | 미상 | 2025.11.20 | 없음 | 미상 | LH 승계 중복 |
| 김민철 · 505호 | 2020.08.10 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 기관 임차권 호실 중복 |
| 최형식 · 202호 | 2020.04.27 | 미상 | 2025.11.04 | 없음 | 미상 | 보증금 확인 |
| 김현민 · 501호 | 2020.08.19 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 보증금 확인 |
| 서지영 · 207호 | 2022.04.04 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 기관 임차권 호실 중복 |
| 서민우 · 201호 | 2020.10.23 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 보증금 확인 |
| 백유정 · 305호 | 2021.08.27 | 120,000,000원 | 2023.11.13 | 없음 | 가능·미확정 | 확정일자 2021.08.04 |
| 유은수 · 306호 | 2020.03.16 | 100,000,000원 | 2024.03.20 | 없음 | 가능·미확정 | 확정일자 2020.02.28 |
| 고이서 · 206호 | 2022.05.06 | 110,000,000원 | 2024.05.29 | 없음 | 가능·미확정 | 확정일자 2022.04.19 |
| 천은채 · 302호 | 2021.10.13 | 120,000,000원 | 2024.08.08 | 없음 | 가능·미확정 | 확정일자 2021.09.29 |
| 홍영창 · 307호 | 2021.11.25 | 100,000,000원 | 2025.09.25 | 없음 | 가능·미확정 | 확정일자 2021.11.04 |
| 이주은 · 301호 | 2021.10.19 | 100,000,000원 | 2025.10.22 | 없음 | 가능·미확정 | 확정일자 2021.10.05 경정 |
또한 임차권자 백유정은 2025.04.25. 별도 강제경매를 신청했다가 취하한 채권자와 이름이 같습니다. 관계인인지, 동일인인지, 실제 임대차관계가 어떻게 형성됐는지 확인할 필요가 있습니다. 다만 백유정의 전입일은 2021.08.27.로 말소기준보다 늦어, 해당 임차권 자체는 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
③ 가격·유찰 분석 — 70%지만 ‘싸다’고 단정 금지
현재 최저매각가는 1,215,711,000원으로 감정가 1,736,730,600원의 70%입니다. 한 차례 유찰됐다는 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 다가구주택은 임대수익, 공실, 호실별 보증금, 건물 상태와 토지가치가 가격을 좌우합니다. 동일 용도의 최근 실거래 비교가 확인되지 않으므로 감정가 대비 70%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 1,215,711,000원 | 528,068,492원 | 0원 | 673,085,398원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 850,997,700원 | 528,068,492원 | 0원 | 312,019,231원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 595,698,390원 | 528,068,492원 | 0원 | 59,272,914원 | 0원 |
현재부터 3회 유찰 가정까지 인동농업협동조합과 주택도시보증공사의 산정 채권은 전액 배당되고 미배당액과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금 때문에 실질취득가가 고정되는 대항력 인수형 사건은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,215,711,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 약 1.2% 추정) | - | 14,557,110원 |
| 1. 근저당 · 인동농업협동조합 | 420,000,000원 | 420,000,000원 |
| 2. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 108,068,492원 | 108,068,492원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 673,085,398원 |
현재 산정표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다. 또한 배당요구 또는 임차권등기를 마친 임차인들의 실제 배당 가능액이 별도 반영되지 않은 단순 시나리오이므로, 소유자 잔여 673,085,398원은 확정 금액이 아닙니다.
⑤ 입지·물건 메모 (감정평가 및 토지 현황 기준)
- 용도. 1층은 계단실, 2~4층은 다가구주택으로 이용 중입니다. 아파트가 아닌 다가구주택과 토지의 일괄매각 사건입니다.
- 위치. 대구도시철도 1호선 대곡역 남서측 인근이며, 주변은 아파트·단독주택·다가구주택· 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층으로, 위생·급배수, 도시가스, 개별난방과 태양광설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 면적 479㎡, 공시지가 1,022,000원/㎡, 제2종일반주거지역입니다. 완경사의 세로장방형 토지로 세로각지에 접합니다.
- 공부 차이. 토지의 공부상 지목은 잡종지이나 현황은 대입니다. 입찰 전 지목 변경, 건축물대장과 토지 이용현황의 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 대곡가야유치원 상대보호구역에 포함됩니다.
- 매각 범위. 제시외 건물과 옥상 태양광설비가 포함된 일괄매각입니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 사건 진행상태. 집행정지통지서 발송·도달 이력과 2026.07.23. 매각기일의 실제 진행 결과를 법원 기록에서 확인하세요.
- 호실별 점유 대조. 201·202·205·206·207·301·302·305·306·307·501·502·505호를 중심으로 전입세대열람, 현황조사, 임차권등기 범위를 맞춰보세요.
- 보증기관 중복. 한국토지주택공사 명의 임차권과 실제 점유자의 원계약·승계관계를 확인하고 중복 보증금을 합산하지 마세요.
- 미상 임차기록. 성명·전입·보증금이 식별되지 않는 기록은 대항력 없음으로 단정하지 말고, 매각물건명세서와 주민등록 전입자료를 통해 선순위 가능성을 배제하세요.
- 백유정 관계 확인. 임차권자와 과거 강제경매 신청채권자의 동일인 여부 및 임대차 실체를 확인하세요.
- 배당표 보완. 임차권자별 배당요구, 우선변제 순위, 당해세와 최우선변제액을 반영해 실제 배당표를 다시 작성하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%만 보고 저렴하다고 판단하지 말고, 예상 임대료·공실률· 수선비·총 보증금·토지가치를 기준으로 수익가격을 산출하세요.
- 건물·토지 원본. 제시외 건물, 옥상 태양광설비, 공부상 잡종지와 현황 대의 차이, 건축물대장과 실제 구조를 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “권리는 소멸형, 현장은 확인형”
이 사건의 확인된 권리만 놓고 보면 말소기준권리보다 앞선 임차인은 없습니다. 실제 임차·점유자 12명의 전입일은 모두 2015.08.11. 이후이고, 임차권등기와 강제경매개시결정, 압류도 매각으로 소멸합니다. 현재부터 3회 유찰 가정까지 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
그러나 임차인이 많은 다가구주택은 등기 순위만으로 끝나지 않습니다. 보증금 미상 점유자, 기관 명의 임차권, 호실 중복과 성명 식별이 불완전한 기록이 남아 있어 명도와 배당을 호실별로 풀어야 합니다. 동일 용도의 실거래 비교도 없어 감정가의 70%라는 할인율만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 결론은 권리상 인수는 0원 산정, 점유관계는 정밀 확인, 가격 평가는 보류입니다.