대구지방법원 2025타경3578. 소유자 임영준 명의의 포항시 남구 대잠동 952-14 주건축물제1동입니다. 감정평가상 이용상태는 1층 근린생활시설, 2층 다가구주택 6가구, 3층 다가구주택 4가구이고, 사용승인일은 2019.12.18입니다. 말소기준권리는 2019.12.24 설정된 포항수산업협동조합 근저당권 600,000,000원입니다. 이후 근저당권·임차권등기와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다.
다만 이 사건은 “말소기준 이후니까 끝”이라고 보기 어렵습니다. 명세서상 명시 인수권리는 해당사항 없음으로 기재되어 있고 제공 배당표 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산하지만, 실제 점유관계에는 다수 임차인이 존재하며 전입일·보증금이 명확하지 않은 추가 표기도 있습니다. 따라서 확정된 인수액 0원과 점유·대항력 확인이 끝났다는 의미를 동일시하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경3578 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 대잠동 952-14 주건축물제1동 · 새천년대로422번길 18-2 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 · 근린생활시설 및 단독주택(다가구주택) · 1층 근린생활시설 · 2층 6가구 · 3층 4가구 |
| 소유자 | 임영준 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,133,396,300원 / 555,363,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 천민욱 / 40,036,200원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 말소기준권리 | 2019.12.24 포항수산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 600,000,000원 |
| 감정평가 참고사항 | 토지를 수반하지 않은 건물만의 평가 · 공부와의 차이 없음 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후 권리는 원칙적으로 소멸
2019.12.24 포항수산업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 같은 날 설정된 60,000,000원 근저당과 2022.01.17 안상홍의 120,000,000원 근저당, 이후 주택임차권등기들은 모두 말소기준 뒤에 놓여 있습니다. 2025.02.19 천민욱의 강제경매개시결정과 2025.04.10 포항수산업협동조합의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 9명, 보증기관 승계는 중복 합산 금지
보증기관 대위·승계로 표시된 한국토지주택공사는 실제 임차인 수에서 제외해야 합니다. 한국토지주택공사의 85,000,000원 신고는 황민욱 보증금의 대위·승계 중복 신고로 적혀 있어 별도 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다. 이에 따라 식별 가능한 실제 임차인은 9명입니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 황민욱 | 207호 | 50,000,000원 | 2022.01.13 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민혁 | 305호 | 50,000,000원 | 2022.06.27 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 고병찬 | 305호 43.7㎡ 전체 | 50,000,000원 | 2020.06.15 | 2020.05.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양경모 | 206호 약 42㎡ 전체 | 50,000,000원 | 2019.12.27 | 2019.12.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 마준석 | 205호 약 35㎡ 전체 | 50,000,000원 | 2020.12.22 | 2020.12.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 천민욱 | 202호 30.7㎡ 전체 | 40,000,000원 | 2020.03.27 | 2020.03.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동규 | 303호 약 30㎡ 전부 | 40,000,000원 | 2021.12.27 | 2021.12.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임재범 | 302호 약 30㎡ 전부 | 40,000,000원 | 2020.09.25 | 2020.09.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이병도 | 301호 80㎡ 전부 | 125,000,000원 | 2022.02.10 | 2021.12.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한국토지주택공사 | 건물 3층 중 약 80㎡ | 85,000,000원 | — | 2020.01.17 | 판정대상 아님 | 미상 | 대위·승계 |
한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계로 황민욱 보증금의 중복 신고로 표시되어 있어 실제 임차인 및 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
③ 가격 해석 — 감정가 49%가 곧 시세 할인율은 아니다
현재 최저매각가는 555,363,000원, 감정가는 1,133,396,300원으로 2회 유찰 뒤 감정가의 49%입니다. 그러나 이 사건에는 가격 판단에 사용할 동일·유사 물건의 실거래 비교치가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론내릴 수 없습니다.
특히 감정평가 참고사항은 이 물건을 토지를 수반하지 않은 건물만의 평가라고 명시합니다. 비고에는 일괄매각으로 적혀 있는 만큼, 실제 매각목적물의 범위와 토지 관련 권리가 어떻게 구성되는지 원문 대조 없이 감정가와 최저가만 비교하는 것은 위험합니다. 이 부분은 아파트처럼 단순한 가격 비교를 적용하기 어려운 이유입니다.
④ 예상배당표 (매각가 555,363,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 7,953,630원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 포항수산업협동조합 | 600,000,000원 | 547,409,370원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 포항수산업협동조합 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 안상홍 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 천민욱 | 40,036,200원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 포항수산업협동조합 | 40,036,200원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
총 채권액 860,072,400원 중 채권자 배당액은 547,409,370원, 미배당은 312,663,030원입니다. 매수인 인수액은 제공 배당 가정상 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 건물·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 1층은 근린생활시설, 2층은 다가구주택 6가구, 3층은 다가구주택 4가구입니다. 아파트가 아닌 근린생활시설·다가구 복합 이용 건물입니다.
- 구조. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 3층 건물이며 사용승인일은 2019.12.18입니다.
- 설비. 위생설비, 도시가스 난방설비, 급배수 설비가 갖춰진 것으로 평가돼 있습니다.
- 관련 토지정보. 지목 대, 토지면적 374.3㎡, 제2종일반주거지역, 공시지가 802,300원/㎡, 주상용·평지·세로장방·소로각지입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 평가범위 주의. 감정평가 참고사항은 토지를 수반하지 않은 건물만을 정상감정평가했다고 명시합니다. 입찰 전 실제 매각목적물과 토지 권리의 범위를 반드시 대조해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각목적물 범위. “일괄매각” 기재와 “토지를 수반하지 않은 건물만의 평가” 문구를 함께 원문 대조해 토지 포함 여부와 권리관계를 확인해야 합니다.
- 미상 점유 확인. 보증금·전입일을 특정하기 어려운 추가 점유 표기는 대항력 가능·미상으로 남습니다. 주민등록·점유·계약관계를 확인하기 전 인수 위험을 0으로 단정하지 마세요.
- 보증기관 중복 제외. 한국토지주택공사 신고 85,000,000원은 황민욱 보증금의 대위·승계 중복 신고로 표시돼 있으므로 별도 임차보증금처럼 합산하면 안 됩니다.
- 관계인 확인. 양경모와 천민욱은 임차인인 동시에 등기·경매 관계인으로 등장합니다. 배당요구서와 임대차계약의 실제 관계를 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가 555,363,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단하지 마세요. 실거래 비교 없이 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 줄 수 없습니다.
- 전세사기피해주택 절차. 특별법 적용 주택으로 기재돼 있으므로 입찰 전 매각조건과 적용 절차를 원문에서 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “49%”보다 먼저 봐야 할 것은 범위와 점유다
이 사건의 표면적인 숫자는 강합니다. 감정가 1,133,396,300원이 2회 유찰돼 최저가 555,363,000원, 즉 감정가 49%까지 내려왔습니다. 말소기준 이후의 식별 가능한 실제 임차인 9명은 대항력이 없는 것으로 정리되고, 제공 배당표상 매수인 인수도 0원입니다.
그러나 가격 가점을 주기에는 확인할 것이 많습니다. 실거래 비교 없이 감정가 할인율만 존재하고, 보증금·전입일이 불명확한 추가 점유 표기가 남아 있으며, 보증기관 대위·승계 신고와 관계인 중복도 있습니다. 무엇보다 감정평가 참고사항은 토지를 수반하지 않은 건물만의 평가라고 적습니다. 여기에 전세사기피해주택 기재까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 확정 권리의 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 매각범위·점유·가격 검증이 끝나기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
