대구지방법원 2025타경31757. 대구 달서구 진천동 767, 도로명 상화로9길 37-6에 있는 토지 337㎡와 지상 4층 건물의 일괄매각 사건입니다. 감정 이용상태는 1층 계단실, 2~4층 다가구주택이며, 사용승인일은 2003.10.16입니다. 아파트 한 세대가 아니라 여러 호실을 가진 다가구형 임대 부동산이므로, 권리뿐 아니라 각 호실의 실제 점유·명도 상태를 함께 확인해야 합니다.
말소기준권리는 2013.09.12 접수된 김해상공회의소신용협동조합 명의 근저당권입니다. 이후 근저당권자는 창원제일신용협동조합으로 이전되고 경남제일신용협동조합으로 명칭이 변경됐으며, 채권최고액은 변경 이력을 거쳐 2022.08.22 기준 219,600,000원으로 기재돼 있습니다. 말소기준 이후의 임차권등기·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조이고, 명세서도 인수권리와 법정지상권을 모두 해당 없음으로 적고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31757 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 진천동 767 · 대구광역시 달서구 상화로9길 37-6 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태 1층 계단실, 2~4층 다가구주택 |
| 토지 / 건물 | 대 337㎡ · 철근콘크리트조 및 시멘트벽돌조 철근콘크리트지붕 지상 4층 · 사용승인 2003.10.16 |
| 소유자 | 김승찬 (2016.07.07 소유권 취득 · 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,154,986,560원 / 565,944,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 87,208,766원 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 명시 인수권리 없음 · 법정지상권 해당 없음 |
| 기재 매각기일 | 2026.07.14 |
| 등기 발급일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 명세서상 인수는 0원
② 임차인·점유자 — 실제 10명, 보증기관 승계 1건
보증기관 대위·승계 신고인 한국토지주택공사는 박영자 보증금에 관한 중복 신고로 분류되므로 별도 임차인이나 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 이를 제외하면 확인되는 실제 임차인·점유자는 10명입니다. 대부분 전입일이 말소기준일인 2013.09.12보다 늦어 대항력이 없지만, 전입일과 보증금이 확인되지 않은 ‘기사항전’ 표기 1건은 대항력을 단정할 수 없습니다.
| 성명 / 구분 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·배당 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박영자 | 확인 필요 | 2017.10.30 | 미상 | 없음 | 미상 | LH 승계 70,000,000원 |
| 조명숙 | 확인 필요 | 2022.05.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 배당요구 2025.10.20 |
| 박정숙 | 확인 필요 | 2019.07.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정기명 | 103호 | 2024.09.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 배당요구 2025.12.02 |
| 유가영 | 확인 필요 | 2023.10.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한국토지주택공사 보증기관 승계 | 3층 302호 남서쪽 일부 66㎡ | 2013.08.05 | 70,000,000원 | 있음 | 있음 | 박영자 보증금 중복 |
| 장규혁 | 305호 · 북쪽 26.4㎡ | 2023.10.31 | 80,000,000원 1·2차 동일 금액 | 없음 | 미상 | 배당요구 2024.03.07 |
| 김규리 | 401호 · 약 26.4㎡ | 2022.09.16 | 100,000,000원 | 없음 | 후순위 | 배당요구 2024.10.21 |
| 진병규 | 202호 · 약 56.1㎡ | 2020.10.16 | 100,000,000원 1·2차 동일 금액 | 없음 | 후순위 | 배당요구 2024.12.09 |
| 강민호 | 403호 · 56.2㎡ | 2021.11.12 | 120,000,000원 | 없음 | 후순위 | 배당요구 2025.11.20 |
| 기사항전 성명 표기 확인 필요 | 확인 필요 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 원본 확인 |
③ 가격 판단 — 49%는 시세 할인율이 아니다
최저매각가 565,944,000원은 감정가 1,154,986,560원의 49%입니다. 그러나 이는 두 차례 유찰에 따라 낮아진 법원 최저가격일 뿐, 최근 12개월 실거래나 최신 거래가격과 비교한 시세 할인율은 아닙니다. 동일 유형의 최근 실거래 비교가 확인되지 않으므로 “감정가 절반이니 시세보다 싸다”는 결론은 금지해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 565,944,000원 | 487,884,560원 | 934,324,206원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 396,160,800원 | 319,814,549원 | 1,102,394,217원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 277,312,560원 | 202,630,184원 | 1,219,578,582원 | 0원 |
미배당액은 채권자들이 배당받지 못하는 부족액이며, 매수인이 그 금액을 승계한다는 뜻이 아닙니다. 세 회차 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 565,944,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,059,440원 | 매각가의 1.4% 추정 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 70,000,000원 | 70,000,000원 | 우선변제 · 박영자 보증금 승계 |
| 2. 전세권 · 김종락 | 43,000,000원 | 43,000,000원 | 을구 1번 |
| 3. 전세권 · 장혜숙 | 27,000,000원 | 27,000,000원 | 을구 2번 |
| 4. 전세권 · 임회순 | 25,000,000원 | 25,000,000원 | 을구 3번 |
| 5. 전세권 · 이흔윤 | 30,000,000원 | 30,000,000원 | 을구 4번 |
| 6. 전세권 · 김순희 | 46,000,000원 | 46,000,000원 | 을구 6번 |
| 7. 전세권 · 최윤자 | 46,000,000원 | 46,000,000원 | 을구 8번 |
| 8. 전세권 · 김인엽 | 27,000,000원 | 27,000,000원 | 을구 9번 |
| 9. 전세권 · 김춘자 | 27,000,000원 | 27,000,000원 | 을구 10번 |
| 10. 전세권 · 황승우 | 27,000,000원 | 27,000,000원 | 을구 13번 |
| 11. 전세권 · 제갈문오 | 43,000,000원 | 43,000,000원 | 을구 14번 |
| 12. 전세권 · 홍민휘 | 40,000,000원 | 40,000,000원 | 을구 18번 |
| 13. 근저당 · 동대구농업협동조합 | 192,000,000원 | 106,884,560원 | 미배당 발생 |
| 14. 전세권 · 박진수 | 60,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 15. 전세권 · 박윤남 | 65,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 16. 근저당 · 김해상공회의소신용협동조합 | 637,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 17. 주택도시보증공사 | 87,208,766원 | 0원 | 신청채권자 미배당 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
총 채권액 1,422,208,766원 중 채권자 예상배당은 487,884,560원, 미배당은 934,324,206원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 1층은 계단실, 2~4층은 다가구주택으로 이용 중입니다. 아파트 한 세대가 아닌 여러 호실의 임대·점유관계를 함께 인수하는 운영형 부동산입니다.
- 입지. 대구진천초등학교 남측 인근이며, 주변은 아파트·단독주택·다가구주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 대구도시철도 1호선 진천역이 있습니다. 간선도로 접근성을 포함한 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 토지면적 337㎡, 지목 대, 평지·자루형이며 세로한면(가) 도로에 접합니다. 개별공시지가는 1,085,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역에 포함 또는 저촉됩니다.
- 건물 상태. 외벽은 타일붙임·드라이비트, 내벽은 벽지·타일, 창호는 새시창호이며 위생·급배수·도시가스·개별난방 설비가 있습니다. 위반건축물 및 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 토지와 다가구주택을 일괄 취득하는 구조이고 점유자가 다수여서, 일반 공동주택보다 매수층과 명도·운영 검토 범위가 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 결과·기일 확인. 기재 매각기일은 2026.07.14이고 등기 발급일은 2026.07.24입니다. 매각 여부, 변경기일 또는 재매각 여부를 법원 원문에서 확인해야 합니다.
- 호실별 점유 실사. 실제 임차인·점유자 10명의 호실, 계약 당사자, 현재 점유 여부와 명도 가능 시점을 각각 확인해야 합니다.
- 대항력 미상 1건. ‘기사항전’ 표기의 정확한 성명과 전입일·보증금·확정일자를 매각물건명세서 원본과 전입세대확인서로 대조해야 합니다.
- 보증기관 중복 제외. 한국토지주택공사 70,000,000원은 박영자 보증금 승계 신고이므로 별도 임차보증금으로 더하지 마십시오.
- 배당표 재산정. 이미 말소된 과거 권리와 근저당권 감액 변경이 예상배당 산식에 정확히 반영됐는지 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각 대상에 제시외 건물이 포함되므로 위치·면적·이용상태와 철거 또는 사용 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 저가 낙찰로 판단하지 말고, 토지 거래사례·다가구 수익가치·호실별 임대료와 공실을 별도로 조사해야 합니다.
- 세금·공과금. 배당표에 반영되지 않은 당해세, 공용요금, 체납액과 명도비용을 관계기관 및 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구서와 채권계산서를 직접 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 점유와 원본 대조가 먼저
이 사건은 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권이 없고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 확인된 권리만 놓고 보면 낙찰가 565,944,000원이 곧 매수인 실질취득액입니다.
그러나 실제 임차인·점유자가 10명이고, 보증기관 승계 신고와 다수의 임차권등기, 대항력 판단이 불가능한 점유자 1건이 섞여 있습니다. 더구나 예상배당 산식에는 이미 말소된 과거 권리와 근저당 감액 변경이 일치하지 않는 부분도 있어 서류 대조 부담이 큽니다. 최근 실거래 비교도 없으므로 감정가의 49%라는 숫자만 보고 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다.
명세서상 인수는 0원, 가격 평가는 보류, 점유·배당 원본 확인은 필수. 이 세 가지가 모두 정리된 뒤에야 입찰 가능한 다가구주택입니다.
