대구지방법원 2025타경31768. 대구 달서구 이곡동 한빛마을 311동 5층 502호, 전용 59.99㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 주식회사이에이치이고, 2014.11.19 매매를 원인으로 2014.12.10 소유권을 취득했으며 당시 거래가액은 170,000,000원입니다. 등기상 오래된 근저당과 전세권은 이미 말소됐고, 현재 경매에서 권리판단의 핵심은 2023.08.24 창원세무서 압류와 그보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인 김예린입니다.

김예린은 2021.11.08 확정일자, 2021.12.20 전입·점유개시를 갖추고 보증금 170,000,000원으로 2023.12.20 임차권등기를 마쳤습니다. 전입일이 말소기준인 2023.08.24보다 빠르므로 본래라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커지고, 매수인의 총 부담은 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다. 다만 이 사건에는 대항력 포기 확약서가 제출돼 있어 그 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 봅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 임차인과 확약

현재 경매의 말소기준은 2023.08.24 창원세무서 압류입니다. 2023.12.20 임차권등기와 2025.09.04 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 위치지만, 임차인 김예린의 실제 전입·점유는 2021.12.20로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 등기 순위만 보고 후순위 임차인으로 취급하면 안 됩니다. 이 사건이 일반적인 선순위 임차인 인수형과 달라지는 이유는 오직 대항력 포기 확약서 제출입니다.

실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복된 임차 신고가 아니라 김예린 본인의 임차권으로 확인됩니다. 확약 밖에 별도로 남아 있는 다른 임차인 자료는 없습니다.

② 시세 비교 — 확약 반영 실질취득은 최근 평균의 72.6%

가격은 과거 고가 거래를 섞은 장기 평균보다 최근 12개월 동일평형 거래를 우선해 봅니다. 한빛마을(성서주공3차) 전용 59.99㎡ 최근 12건 평균은 134,916,666원, 최신 거래는 2026.08 132,000,000원입니다. 현재 최저가 98,000,000원은 최근 12개월 평균의 72.6%입니다.

최근 12건의 거래 범위는 125,000,000원~150,000,000원이고 최신 거래는 132,000,000원입니다. 감정가 140,000,000원은 이 거래 범위 안에 있지만, 4회 유찰된 현재 최저가는 98,000,000원까지 낮아졌습니다. 대항력 포기 확약이 유효하게 적용돼 매수인 인수가 0원이라면, 가격 판단의 기준은 170,000,000원 보증금이 아니라 실질취득 98,000,000원입니다.

③ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)

원자료 배당계산상 임차인 미배당 보증금은 74,164,000원입니다. 다만 매각물건명세서에 대항력 포기 확약서 제출이 확인되므로, 본 분석의 매수인 실질 인수액은 0원*으로 반영합니다.

④ 회차별 구조 — 확약 없이는 낙찰가가 내려가도 총부담이 줄지 않는다

확약이 없다면 대항력 임차인의 보증금 170,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 인수액이 증가하는 전형적인 인수형 구조입니다. 따라서 낙찰가만 낮아졌다는 이유로 싸다고 판단하면 안 되는 사건입니다. 이번 사건에서는 대항력 포기 확약이 있어 그 구조가 해소되는 것이 핵심입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구성곡초등학교 서측에 위치하며 주변은 아파트단지·근린상가·학교 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 교통시설 거리와 대중교통 상황을 포함한 제반 교통사정은 대체로 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕, 지하1층 지상20층 중 5층이며 사용승인일은 1998.04.02입니다.
• 설비. 위생·급배수·승강기·소화·지역난방·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 단지 북측은 왕복 7차선 포장도로, 남측은 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,864,000원/㎡입니다.
• 단지. 한빛마을(성서주공3차) 1,461세대이며 공부와의 차이는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 대항력 포기 확약서 원본 대조. 이 사건의 실질 인수 0원 판단을 결정하는 핵심 문서입니다.
• 임차인 배당·명도 절차. 김예린은 전유부분 전부에 임차권등기가 있고 배당요구를 한 임차인입니다.
• 말소기준 재확인. 2023.08.24 창원세무서 압류가 기준이며 임차인의 실제 전입은 그보다 빠릅니다.
• 4회 유찰 원인 확인. 단지 경매 평균 유찰 횟수도 4.0회이므로 단순 할인율만으로 판단하지 않습니다.
• 내부 상태 확인. 감정 당시 내부를 확인하지 못했으므로 수리 상태와 실제 점유현황을 별도로 점검합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인합니다.

맺으며 — 가격보다 먼저 확인할 것은 ‘확약의 효력’

표면만 보면 감정가 140,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 98,000,000원까지 내려온 아파트이고, 최근 12개월 동일평형 평균 134,916,666원의 72.6%라 가격은 분명 낮아 보입니다. 하지만 이 가격이 실제 메리트가 되려면 170,000,000원 대항력 임차보증금의 인수위험이 확약으로 해소돼야 합니다.

이 사건에는 매각물건명세서 비고상 대항력 포기 확약서 제출이 확인됩니다. 따라서 룰상 매수인의 실질 인수는 0원*, 실질취득은 현재 최저가 98,000,000원으로 판단합니다. 반대로 그 확약을 제외하면 현재 회차에도 74,164,000원의 미배당 인수액이 남는 구조입니다. 결론은 단순합니다. 가격은 매력 구간, 권리는 확약서 확인이 선행조건. 4회 유찰과 내부 미확인까지 함께 점검해야 실제 입찰가를 결정할 수 있는 물건입니다.

* 대항력 포기 확약서 제출을 반영한 실질 인수액. 원자료 배당계산상 확약 미반영 미배당액은 현재 회차 74,164,000원입니다.