대구지방법원 2025타경3584. 포항시 북구 환호동 해림아파트 다동 203호에 대한 강제경매입니다. 현재 등기상 소유관계는 이종숙 7분의 5, 제이케이디앤씨 주식회사 7분의 2이고, 이번 경매의 대상은 이종숙의 7분의 5 지분입니다. 따라서 최저매각가가 감정가 대비 24.01%까지 내려온 숫자만 보고 일반적인 아파트 통매각과 같은 방식으로 접근하면 안 됩니다.
현재 등기부에는 존속하는 근저당권·압류가 없고, 과거 한국주택은행 근저당권과 채화정 지분에 대한 강제경매·압류는 2023년 매각 과정에서 이미 말소됐습니다. 이번 사건의 기준 권리는 2025.03.04. 접수된 갑구 8번 이종숙 지분 강제경매개시결정이며, 매각물건명세서도 인수권리와 법정지상권에 대해 모두 해당사항 없음으로 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경3584 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 환호동 305 해림아파트 다동 2층 203호 |
| 물건종류 | 아파트 |
| 소유관계 | 이종숙 7분의 5 · 제이케이디앤씨 주식회사 7분의 2 |
| 매각대상 | 이종숙 지분 7분의 5 |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 24,010,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 제이케이디앤씨 주식회사 / 1,813,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 기존 담보는 말소, 현재는 지분 강제경매
과거 설정됐던 한국주택은행 근저당권 2건은 2023.11.21. 강제경매 매각으로 말소됐고, 채화정의 7분의 2 지분에 대한 기존 강제경매개시결정과 압류 역시 말소됐습니다. 그 7분의 2 지분은 2023.11.17. 강제경매 매각을 통해 제이케이디앤씨 주식회사로 이전됐습니다. 이후 2025.03.04. 제이케이디앤씨 주식회사가 이종숙의 7분의 5 지분에 대해 다시 강제경매를 신청한 구조입니다.
② 가격 판단 — 24.01% 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 100,000,000원, 현재 최저매각가는 24,010,000원으로 감정가의 24.01%입니다. 4회 유찰된 결과입니다. 다음 유찰 시 시나리오는 16,807,000원(감정가 16.81%), 그다음은 11,764,900원(11.76%)입니다.
하지만 이 사건은 아파트 전체가 아닌 7분의 5 공유지분 매각입니다. 게다가 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만으로 현재 최저가를 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가해서는 안 됩니다. 지분 취득 후 남는 7분의 2 공유지분과의 관계가 가격 판단의 핵심입니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 감정가 대비 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 24,010,000원 | 24.01% | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16,807,000원 | 16.81% | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 11,764,900원 | 11.76% | 0원 |
③ 특별매각조건 — 공유자 우선매수권 확인
매각물건명세서 비고에는 공유자 우선매수권과 관련한 특별매각조건이 있습니다. 공유자 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없습니다.
따라서 일반 입찰자가 최고가를 제시하더라도 공유자가 법에서 정한 우선매수권을 적법하게 행사하는 경우 매수인이 달라질 수 있습니다. 다만 이 조건은 전세사기피해자 우선매수권과는 다른 공유자 우선매수권에 관한 조건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 24,010,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 832,180원 |
| 1. 경매개시결정 · 제이케이디앤씨 주식회사 | 1,813,000원 | 1,813,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 21,364,820원 |
현재 최저가 24,010,000원 가정 시 신청채권자 청구액 1,813,000원은 전액 배당되고, 매수인 인수 예상액은 0원입니다. 소유자 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 가정치입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포항시 환호동 소재 항구초등학교 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 아파트와 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 대중교통 사정은 보통입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 아파트, 지형은 평지·부정형이며 공시지가는 616,200원/㎡입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역·도시지역에 포함됩니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 임대관계. 임대관계는 미상으로 추후조사가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각범위 확인. 아파트 전부가 아니라 이종숙의 7분의 5 지분만 취득하는 사건입니다.
- 공유자 관계. 제이케이디앤씨 주식회사가 보유한 7분의 2 지분이 낙찰 후에도 남습니다.
- 우선매수권. 공유자의 우선매수권 행사 가능성과 특별매각조건을 매각기일 전에 다시 확인해야 합니다.
- 점유·임대. 조사된 임차인 목록은 없지만 감정요항표상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 24.01%라는 비율만으로 ‘싸다’고 판단하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 매각기일 공고를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “24% 할인”보다 먼저 볼 것은 5/7 지분
이 사건은 표면적으로는 감정가 100,000,000원이 4회 유찰돼 24,010,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 실제 핵심은 할인율이 아니라 매각범위입니다. 낙찰자가 취득하는 것은 해림아파트 다동 203호 전부가 아니라 이종숙의 7분의 5 지분이고, 나머지 7분의 2는 제이케이디앤씨 주식회사에 남습니다.
등기상 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없고 예상 인수도 0원이라 권리 자체는 단순한 편입니다. 하지만 4회 유찰, 공유지분, 공유자 우선매수권, 임대관계 미상이라는 요소 때문에 일반적인 아파트 경매처럼 최저가만 보고 접근하기에는 변수가 큽니다. 권리 인수는 가볍지만, 공유관계와 환금성은 무겁다. 이 사건의 판단축은 그 지점입니다.
