대구지방법원 2025타경31769. 대구 달서구 송현동 ‘앞산청구제네스’ 105동 16층 1601호 아파트입니다. 소유자 민정우는 2021.02.22. 거래가액 550,000,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 임차인 정경희의 주민등록·점유가 시작됐으며 확정일자도 2021.02.22.입니다. 따라서 2023.07.19. 중소기업은행 가압류보다 앞서 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차관계가 존재합니다.
이 사건에서 핵심은 임차권 자체보다 2026.07.22. 제출된 확약서입니다. 등기된 임차보증금은 1차와 2차 계약 모두 각각 460,000,000원으로 기재되어 있으며, 동일 임차인의 갱신 관계이므로 이를 두 배로 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 정경희 1명이고, 주택도시보증공사는 별도의 임차인이 아니라 정경희 임차인의 승계인입니다. 승계인은 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 대항력을 포기하고 2024.03.08. 접수된 주택임차권등기의 말소에 동의했습니다.
* 확약을 반영하지 않는 원칙적 권리구조에서는 대항력 임차보증금 460,000,000원이 현재 최저가 294,700,000원을 초과하므로, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득이 보증금 수준으로 고정되는 인수형입니다. 다만 2026.07.22. 확약으로 본 분석에서는 해당 임차권의 실질 인수를 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31769 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 송현동 1943 앞산청구제네스 105동 16층 1601호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 동일 거래면적 134.58㎡ · 철근콘크리트조 20층 건물 중 16층 |
| 소유자 | 민정우 (2021.02.22. 거래가액 550,000,000원으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 421,000,000원 / 294,700,000원 (5회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 497,193,310원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 단지 | 청구제네스 · 414세대 · 2002.10.31. 준공 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약으로 인수 해소
말소기준은 2023.07.19. 중소기업은행 가압류입니다. 이후 국민은행·우리은행· 롯데오토리스·소상공인시장진흥공단의 가압류와 2025.09.04. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 정경희의 주택임차권등기는 2024.03.08. 접수됐지만 주민등록·점유·확정일자는 모두 2021.02.22.로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 확약이 없었다면 매수인에게 대항할 수 있는 임차권입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정경희 실제 임차인 1명 | 460,000,000원 1차·2차 동일 금액 | 2021.02.22. 대항력 有 | 2021.02.22. 우선변제 | 2024.03.08. 배당요구 | 승계인 주택도시보증공사 확약 · 실질 인수 0원* |
② 시세 비교 — 2.947억은 최신 거래 3.70억의 79.6%, 그러나 하락 추세
동일 면적 134.58㎡의 확인 거래는 12건입니다. 전체 평균은 424,875,000원이지만 2021년 500,000,000원·525,000,000원 등 과거 고가 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단의 주된 기준으로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 거래는 2026.06. 370,000,000원 1건이고, 최신 거래 역시 370,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 134.58㎡ | 20 | 370,000,000원 |
| 2024.11 | 134.58㎡ | 7 | 417,500,000원 |
| 2024.03 | 134.58㎡ | 19 | 397,000,000원 |
| 2023.08 | 134.58㎡ | 12 | 420,000,000원 |
| 2023.08 | 134.58㎡ | 9 | 402,000,000원 |
| 2023.07 | 134.58㎡ | 9 | 402,000,000원 |
| 2023.07 | 134.58㎡ | 9 | 402,000,000원 |
| 2023.05 | 134.58㎡ | 16 | 388,000,000원 |
| 2023.04 | 134.58㎡ | 8 | 395,000,000원 |
| 2022.07 | 134.58㎡ | 18 | 480,000,000원 |
| 2021.09 | 134.58㎡ | 2 | 500,000,000원 |
| 2021.07 | 134.58㎡ | 4 | 525,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 134.58㎡ | 1건 | 370,000,000원 |
| 전체 평균 | 134.58㎡ | 12건 | 424,875,000원 |
현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 294,700,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 370,000,000원의 79.6%입니다. 신건 감정가 421,000,000원보다도 크게 낮아진 상태입니다. 다만 최근 시세는 이전 거래군보다 13.9% 하락했습니다. 따라서 전체 평균 424,875,000원과의 차이를 근거로 가격 메리트를 과대평가해서는 안 되고, 현재 판단은 최신 370,000,000원을 중심으로 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 294,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,925,800원 |
| 2. 가압류 · 중소기업은행 | 20,540,657원 | 20,540,657원 |
| 3. 가압류 · 주식회사국민은행 | 34,219,257원 | 34,219,257원 |
| 4. 가압류 · 주식회사우리은행 | 60,079,214원 | 60,079,214원 |
| 5. 가압류 · 롯데오토리스 주식회사 | 4,395,004원 | 4,395,004원 |
| 6. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 71,011,278원 | 71,011,278원 |
| 7. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 497,193,310원 | 99,528,790원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액은 687,438,720원, 총 배당액은 289,774,200원, 미배당은 397,664,520원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 주택도시보증공사의 신청채권 497,193,310원 중 예상배당은 99,528,790원입니다. 이 미배당과 별개로 정경희 임차권에 대해서는 2026.07.22. 대항력 포기·말소 동의 확약이 있어 매수인 인수를 0원으로 반영합니다.
④ 회차 시나리오 — 더 내려가도 확약 여부가 핵심
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 (70%) | 294,700,000원 | 289,774,200원 | 397,664,520원 | 0원* |
| 6회 유찰 시 (56%) | 235,760,000원 | 231,659,360원 | 455,779,360원 | 0원* |
| 7회 유찰 시 (44.8%) | 188,608,000원 | 185,167,488원 | 502,271,232원 | 0원* |
확약을 전제로 하면 회차가 내려가더라도 임차권 인수는 0원으로 계산됩니다. 반대로 확약 효력이 인정되지 않는 상황이라면 이 물건은 보증금 460,000,000원의 대항력 인수형으로 성격이 완전히 달라집니다. 따라서 입찰 전에는 확약서 원본과 임차권 말소 동의 내용의 적용관계를 반드시 원문으로 대조해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구도시철도 1호선 월촌역 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·단독 및 다가구주택·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 일반 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스승강장과 대구도시철도 1호선이 있어 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트경사지붕 20층 건물 중 16층 1601호이며, 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측 약 35미터, 남서측 및 북동측 약 10미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 근린상업지역·도시지역·제3종일반주거지역·시가지경관지구(중심) 등에 해당하며 공시지가는 2,067,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 414세대 단지이지만 동일 면적 134.58㎡의 최근 12개월 확인 거래는 1건입니다. 최근 거래량이 많지 않은 상태에서 시세가 이전 거래군보다 13.9% 낮아진 점을 함께 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.07.22. 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기 및 2024.03.08. 접수 제20128호 주택임차권등기 말소 동의 확약의 문구와 적용조건을 원본으로 대조하세요.
- 임차권과 승계 구분. 실제 임차인은 정경희 1명이고 주택도시보증공사는 승계인입니다. 동일 임차보증금 460,000,000원을 중복 합산하지 마세요.
- 가격 기준은 최신 거래. 전체 평균 424,875,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 370,000,000원과 추세 -13.9%를 우선해 응찰가를 판단하세요.
- 5회 유찰 원인 확인. 현재 최저가는 최근 거래의 79.6%까지 내려왔지만 이미 5회 유찰됐습니다. 내부 상태·점유·명도·수요층 등 가격 외 원인을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당가정은 집행비용과 각 채권을 기준으로 작성돼 있으며 당해세·임차인 최우선변제 등 실제 배당에서 달라질 수 있는 항목은 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “4.6억 대항력 임차권”보다 중요한 것은 확약의 효력
이 물건은 표면만 보면 보증금 460,000,000원의 대항력 임차인이 있어 매우 무거운 인수형입니다. 실제로 전입·점유·확정일자가 모두 2021.02.22.로 2023.07.19. 말소기준보다 앞서기 때문에, 확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 실질취득이 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다.
다만 승계인 주택도시보증공사가 2026.07.22. 보증금 전액을 배당받지 못해도 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 이를 반영하면 매수인 실질 인수는 0원*, 실질취득은 현재 최저가인 294,700,000원입니다. 이 금액은 최신 거래 370,000,000원의 79.6%로 가격 차이가 분명하지만, 최근 시세 -13.9% 하락·5회 유찰·최근 12개월 거래 1건이라는 신호도 강합니다. 결론은 “확약 확인 시 권리는 해소, 가격은 할인됐지만 하락장과 반복 유찰을 감안해 보수적으로 접근”입니다.
