최저가 144,403,000원의 착시 — 대항력 임차보증금 때문에 실질취득은 약 460,000,000원

대구지방법원 2025타경31769. 대구 달서구 송현동 ‘앞산청구제네스’ 105동 16층 1601호, 전용 134.58㎡ 아파트입니다. 감정가 421,000,000원에서 세 차례 유찰되어 최저매각가가 144,403,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 34.3%라 매우 낮아 보이지만, 이 사건의 가격은 최저가로 판단하면 안 됩니다. 임차인 정경희 씨가 2021.02.22. 전입·점유와 확정일자를 갖췄고, 등기된 임차보증금은 460,000,000원입니다. 말소기준인 2023.07.19. 중소기업은행 가압류보다 앞서 대항력을 취득했으므로, 배당으로 회수하지 못한 보증금 잔액은 매수인이 승계합니다.

따라서 낙찰가가 내려가면 매수인이 부담하는 미배당 보증금이 그만큼 늘어납니다. 현재 최저가를 단순 적용하면 보증금과의 차액만 315,597,000원이고, 실제 인수액은 집행비용과 법원의 최종 배당액에 따라 더 커질 수 있습니다. 낙찰가와 인수액을 합친 경제적 취득원가는 약 460,000,000원 수준에서 사실상 고정되므로, 감정가 대비 할인율이나 최저가 144,403,000원만으로 투자성을 평가해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기는 소멸해도 보증금 채무는 남는다

등기부상 과거 근저당권들은 모두 후속 말소등기가 확인됩니다. 조흥은행 근저당권은 2006.06.08., 신한은행 근저당권 2건은 2013.07.08., 국민은행 근저당권은 2018.01.15. 각각 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2023.07.19. 접수된 중소기업은행 가압류이며, 그 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

문제는 말소기준보다 앞선 2021.02.22.에 대항력을 취득한 임차인입니다. 을구 8번 주택임차권등기는 2024.03.08. 접수되어 형식상 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 말소되지만, 임차권등기 이전부터 갖춘 대항력까지 없어지는 것은 아닙니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

② 시세 비교 — 비교 기준은 최저가가 아니라 460,000,000원

청구제네스 동일 면적 134.58㎡의 최근 거래입니다. 전체 12건 평균은 424,875,000원이지만, 2021년 500,000,000원·525,000,000원과 2022년 480,000,000원 같은 과거 고가 거래가 포함되어 있습니다. 현재 가격 판단에서는 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선해야 합니다.

최신 거래는 2026.06. 20층의 370,000,000원이며, 최근 12개월 거래가 1건이어서 최근 평균도 370,000,000원입니다. 최근 가격은 과거 거래군보다 13.9% 하락했습니다. 반면 이 물건의 실질취득 기준인 보증금 460,000,000원은 최신 거래보다 90,000,000원 높고, 최근 시세의 124.3%입니다. 감정가 421,000,000원조차 최신 거래의 113.8%인데, 보증금 승계까지 반영하면 취득 부담은 감정가보다도 커집니다.

③ 예상배당과 인수 구조 (매각가 144,403,000원 가정)

315,597,000원은 보증금 460,000,000원에서 최저가 144,403,000원을 단순 차감한 최소 차액입니다. 실제 배당에서는 집행비용과 최종 배당순위가 반영되므로 임차인의 미회수액과 매수인 인수액이 더 커질 수 있습니다. 입찰가와 인수액을 합친 가격 판단 기준은 약 460,000,000원이며, 집행비용 등 부대비용은 별도입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구도시철도 1호선 월촌역 북동측 인근이며, 주변은 아파트단지·단독주택·다가구주택·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스승강장과 대구도시철도 1호선이 있어 제반 교통사정은 양호합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 20층 건물 중 16층이며, 승강기·도시가스·난방·화재탐지·소화전·위생 및 급배수설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북서측 약 35m, 남서측과 북동측 약 10m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
• 용도·규제. 아파트로 이용 중이며 제3종일반주거지역·근린상업지역·도시지역·시가지경관지구에 해당합니다. 공부와의 차이와 위반건축물은 없습니다.
• 환금성. 414세대, 2002년 준공 단지의 134.58㎡ 대형 면적입니다. 최근 12개월 동일 면적 거래는 1건이고, 최근 가격추세가 -13.9%여서 재매각 가격을 보수적으로 봐야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 입찰가가 아닌 총부담액 계산. 낙찰가에 임차보증금 미배당 인수액과 집행·명도 관련 비용을 더해 판단해야 합니다.
• 임차인 배당액 확인. 정경희 씨의 실제 배당액이 확정돼야 최종 인수잔액을 계산할 수 있습니다. 단순 차액 기준으로도 315,597,000원 이상입니다.
• 임차권등기 말소와 채무 승계를 구분. 을구 8번 임차권등기가 매각으로 말소되더라도, 선행 대항력에 기초한 미배당 보증금 인수 위험은 남습니다.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 424,875,000원보다 최신 거래와 최근 12개월 평균인 370,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래가격이 과거 거래군보다 13.9% 낮아진 상태이므로, 실질취득 460,000,000원에 추가 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
• 다회 유찰의 원인 확인. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 3.0회입니다. 현재 3회 유찰은 단순한 할인 기회보다 권리·가격 부담이 시장에서 반영된 결과인지 점검해야 합니다.
• 관리비·점유 상태 확인. 공용부분 관리비 체납과 현재 점유자의 인도 조건을 관리사무소·현황조사 원본으로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 법원의 최종 배당표를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “144,403,000원이 아니라 약 460,000,000원짜리 입찰”

이 물건은 감정가 421,000,000원에서 세 번 유찰되어 최저가가 144,403,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 460,000,000원이고, 미배당 잔액을 매수인이 인수한다는 조건이 명시돼 있습니다. 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘기 때문에 실질취득은 약 460,000,000원 수준에서 고정됩니다.

최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 370,000,000원이고, 최근 가격추세도 -13.9%입니다. 실질취득은 최근 시세보다 90,000,000원, 비율로는 24.3% 높습니다. 감정가 대비 34.3%라는 할인율은 투자 판단의 핵심지표가 될 수 없습니다. 표면 최저가는 낮지만 총취득원가는 시세를 웃도는 대항력 인수형으로, 권리와 가격을 함께 보면 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.