3회 유찰로 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 아파트 실거래와 직접 비교하면 안 된다 — 쌍용더플래티넘김해 206호

창원지방법원 2025타경652. 김해시 외동 쌍용더플래티넘김해 201동 지하1층 206호입니다. 사건 용도는 대지로 표시되어 있지만, 등기 형태는 집합건물이고 감정 이용상태와 매각물건명세서 비고상 근린생활시설·사무실로 이용 중입니다. 공부상 지하1층이지만 접면도로를 기준으로는 지상2층에 해당하는 구조입니다.

말소기준은 2022년 8월 12일 고성농업협동조합 근저당권입니다. 뒤이어 설정된 박영철 근저당, 조용규 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현황조사에 잡힌 네 점유자의 전입일도 모두 말소기준일보다 늦어 대항력이 없고 낙찰자에게 보증금이 승계되지 않습니다. 배당 부족액이 5,414,677,018원에 이르더라도 그 미배당 채권이 매수인에게 넘어오는 구조는 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리와 점유자 보증금은 승계되지 않는다

현재 소유자 임정훈의 소유권이전과 같은 날 설정된 고성농업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 박영철 근저당권과 조용규 가압류는 모두 그 뒤에 설정됐고, 2025년 8월 18일 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 김해시 압류는 2025년 8월 4일 해제됐고, 한국자산관리공사 공매공고도 2025년 7월 31일 말소됐습니다.

점유자 현황 — 실제 점유자 4명, 대항력 없음

네 점유자는 모두 말소기준일인 2022년 8월 12일 이후 전입했습니다. 따라서 전입일 기준으로 대항력이 없고, 매수인에게 승계되는 보증금은 0원입니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않은 점유자가 있으므로 배당 순위와 명도 협의 상황은 매각물건명세서 원문으로 보완해야 합니다. 특히 조미옥은 보증금도 확인되지 않았지만, 전입일이 말소기준보다 늦어 보증금 미상 자체가 매수인 인수로 이어지는 구조는 아닙니다.

② 가격 비교 — 71,001,000원을 ‘아파트 시세의 23.3%’로 보면 안 된다

제시된 단지 실거래 12건의 최근 12개월 평균은 305,083,333원이고 최신 거래는 2026년 7월 300,000,000원입니다. 그러나 거래 표본은 모두 전용 84.96㎡ 또는 84.97㎡의 주거 거래이며, 분석 대상 면적 54.06㎡와 일치하지 않습니다. 대상 물건은 현황상 근린생활시설·사무실이므로 주거 실거래를 직접 시세로 적용할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 71,001,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 69,322,982원이 선순위 고성농업협동조합에 배당되고, 후순위 박영철 근저당과 조용규 가압류에는 배당이 없습니다. 총 미배당액은 5,414,677,018원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김해시 외동 임호체육공원 북동측 인근으로, 주변은 아파트단지·공원·근린생활시설·학교 등으로 형성되어 있습니다.
• 이용. 대상 구간은 근린생활시설로 이용 중이며 매각물건명세서에는 사무실 이용으로 기재되어 있습니다.
• 층 위치. 공부상 지하1층이지만 접면도로 대비 지상2층에 해당합니다. 공부상 층수만 보고 지하 점포로 단정하면 안 됩니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 전반적인 교통상황은 보통이며, 북서측 약 8~10m 포장도로와 접합니다.
• 설비. 위생·급배수·소화전·주차시설과 승강기가 있으나, 감정 당시 승강기는 수리 중이었습니다.
• 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 소로2류에 접합니다. 가축사육제한구역과 준보전산지 사항이 기재되어 있습니다.
• 토지. 부정형 완경사 토지로 아파트 및 상업용 건부지로 이용 중이며 공시지가는 979,200원/㎡입니다.
• 건물. 쌍용더플래티넘김해는 360세대, 2020년 10월 30일 준공 단지입니다. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없습니다.
• 환금성. 비주거 호실은 아파트 거래량과 별개로 상권·임대수익·공실 기간에 따라 매수층이 제한될 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 동일 용도 시세 확인. 아파트 84.96㎡ 실거래가 아니라 201동 근린생활시설과 인근 사무실의 실제 매매·임대 사례를 확인해야 합니다.
• 점유 관계 확인. 현황조사상 네 점유자가 서로 다른 기호를 점유합니다. 206호와 각 기호의 대응 관계, 실제 사용자와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 보완. 조미옥의 보증금과 각 점유자의 확정일자·배당요구 여부를 원문으로 확인하세요. 대항력은 없지만 명도 협상에는 영향을 줄 수 있습니다.
• 공동담보 범위 확인. 고성농업협동조합 근저당의 공동담보목록 제2022-791호를 열람해 전체 담보 구조와 동시 진행 물건을 확인해야 합니다.
• 공매 상태 확인. 공매공고는 등기상 말소됐지만 한국자산관리공사 공매와 법원경매 진행 상태를 다시 대조해야 합니다.
• 승강기·접근성 확인. 감정 당시 승강기가 수리 중이었습니다. 현재 작동 상태와 지상2층 접근 동선이 영업·임대에 미치는 영향을 확인하세요.
• 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납, 당해세, 실제 배당 순위는 관리주체·법원 자료로 별도 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 공매 진행 상태를 직접 확인하세요.

맺으며 — 권리는 정리되지만 가격은 아직 검증되지 않았다

이 물건의 권리분석 결론은 비교적 명확합니다. 2022년 8월 12일 고성농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 네 점유자는 모두 그 이후 전입했습니다. 후순위 근저당과 가압류도 매각으로 소멸하므로 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 71,001,000원이라는 숫자를 단지 아파트 실거래 평균 305,083,333원과 나란히 놓고 “매우 싸다”고 결론내려서는 안 됩니다. 대상은 현황상 근린생활시설·사무실이고 면적도 제시된 주거 거래와 일치하지 않습니다. 3회 유찰과 낙찰률 0.0%는 낮은 가격보다 제한된 수요와 환금성 검증의 필요성을 먼저 보여줍니다. 권리는 통과, 가격은 동일 용도 실거래와 임대수익을 확인한 뒤 판단. 이것이 이 사건의 핵심입니다.