대구지방법원 2025타경31774. 성주군 월항면 장산리 454 일원의 공업용 부동산으로, 토지 1,974㎡와 건물·제시외 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 감정가 1,279,170,400원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 626,793,000원, 감정가의 49%입니다. 등기와 예상배당만 보면 매수인이 승계할 금액은 0원으로 계산됩니다.
하지만 이 물건은 최저가 할인율만으로 판단하기 어렵습니다. 김정옥·하종국과 주식회사 영서기업· 주식회사 테오 등 총 4건의 점유·임차관계가 조사됐고, 하종국과 주식회사 테오는 보증금이 확인되지 않았습니다. 모두 대항력 없음으로 정리돼 있으나, 배당요구와 확정일자도 확인되지 않아 실제 명도 범위와 계약관계는 원본 서류와 현장에서 다시 맞춰야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31774 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 성주군 월항면 장산리 454 · 경상북도 성주군 월항면 월항농공단지1길 67 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공업용 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 1,974㎡ · 잡종지 · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 윤선영 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,279,170,400원 / 626,793,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 508,868,543원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 인수 0원이지만 말소기준 이력 확인 필요
현재 존속 권리 중 중소기업은행 근저당은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2022.06.21. 설정된 근저당권의 최초 채권최고액은 960,000,000원이며, 2022.11.30. 채권최고액을 540,000,000원으로 변경한 부기등기가 있습니다. 같은 날 주식회사 영서기업을 채무자로 하는 채권최고액 600,000,000원의 별도 근저당도 설정됐습니다.
예상배당표는 중소기업은행의 두 근저당 채권최고액 합계 1,560,000,000원을 기준으로 계산돼 현재 회차에서도 941,874,930원의 미배당이 발생합니다. 다만 후순위 미배당은 원칙적으로 매수인이 승계하지 않으므로, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차·점유 관계 — 실제 조사 4건
| 점유자 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김정옥 | 2021.09.01 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하종국 | 2022.12.28 | 미상 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 영서기업 | 2021.12.31 | 1,000,000원 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 테오 | 2022.04.01 | 미상 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증기관 대위나 승계 신고는 없으며 실제 조사된 점유·임차관계는 4건입니다. 각 점유자의 사용 부분은 특정되지 않았고 배당요구 여부도 확인되지 않았습니다. 대항력 판정상 매수인에게 보증금이 승계되지는 않지만, 공장·토지·제시외 건물 가운데 누가 어느 부분을 점유하는지 현장에서 구분해야 명도비용과 인도 시점을 판단할 수 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가의 49%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 626,793,000원으로 감정가 1,279,170,400원의 49%입니다. 그러나 동일한 공업용 토지·건물의 최근 실거래나 최신 거래가격과 직접 비교할 근거가 제시되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
특히 매각 대상에는 제시외 건물이 포함되고, 공장기계기구목록 외 소유자 미상의 기계기구는 매각에서 제외됩니다. 지상에 원재료와 폐기물 등이 존재하며, 제시외 창고 가운데 목록 1 지상 창고는 인접한 타인 소유 토지에 걸쳐 있습니다. 따라서 명목상 낙찰가와 실제 사용 가능한 자산가치 사이에 차이가 생길 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 626,793,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,667,930원 | - |
| 2. 을구 5번 근저당 · 중소기업은행 | 960,000,000원 | 618,125,070원 | 341,874,930원 |
| 3. 을구 7번 근저당 · 중소기업은행 | 600,000,000원 | 0원 | 600,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
채권최고액 합계 1,560,000,000원 가운데 618,125,070원이 배당되고 941,874,930원이 미배당되는 시뮬레이션입니다. 국세·지방세 압류 4건이 당해세에 해당하면 우선 차감되어 근저당 배당액은 줄어들 수 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 총 미배당 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 626,793,000원 | 618,125,070원 | 941,874,930원 | 충족 |
| 3회 유찰 시 | 438,755,100원 | 431,967,549원 | 1,128,032,451원 | 미충족 |
| 4회 유찰 시 | 307,128,570원 | 302,028,770원 | 1,257,971,230원 | 미충족 |
⑤ 토지·이용 조건
- 용도. 토지이용상황은 공업용이며 지목은 잡종지입니다. 용도지역은 계획관리지역입니다.
- 면적·형상. 토지면적 1,974㎡, 평지의 부정형 토지이며 세로한면(가) 도로에 접합니다.
- 공시지가. ㎡당 90,400원입니다.
- 지역·지구. 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 계획관리지역, 성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 공장기계기구목록 외 소유자 미상의 기계기구는 매각에서 제외됩니다.
- 경계 위험. 제시외 창고 중 목록 1 지상 창고는 인접한 타인 소유 토지에 존재해 법정지상권과 토지이용 권한이 불분명합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2019.11.12. 성주군 압류와 2020.09.22. 해제등기의 관계를 최신 등기부와 매각물건명세서에서 대조하세요.
- 점유 구획 확인. 김정옥·하종국·주식회사 영서기업·주식회사 테오가 각각 점유하는 토지·건물·사무실·시설 범위를 현장에서 구분하세요.
- 임대차 원본 확인. 보증금 미상 2건의 계약서, 확정일자, 배당요구, 체납 차임과 시설물 소유관계를 확인하세요.
- 폐기물·원재료 조사. 지상 원재료와 폐기물의 종류·수량·소유자·처리 책임을 확인하고 반출 또는 폐기 조건을 정리하세요.
- 기계기구 구분. 매각 포함 목록과 제외 기계기구를 현장 번호·사진·목록으로 대조해 낙찰 후 반출 분쟁을 예방하세요.
- 제시외 창고 경계 측량. 타인 소유 토지에 걸친 창고 위치와 면적, 철거 가능성, 법정지상권 및 토지사용 권원을 확인하세요.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 4건의 당해세 여부와 배당순위를 법원 기록으로 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가의 49%라는 할인율만 보지 말고 인근 공업용 토지·공장 거래, 시설 상태와 정상화 비용을 별도로 비교하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”만으로 안전한 공장은 아니다
이 사건은 등기상으로는 매수인 인수액이 0원이고, 감정가 대비 최저가도 49%까지 내려왔습니다. 그러나 실질적인 판단 요소는 가격표 바깥에 있습니다. 점유·임차관계 4건, 보증금 미상 2건, 지상 폐기물과 원재료, 매각 제외 기계기구, 타인 토지에 걸친 제시외 창고가 모두 현장 확인을 요구합니다.
특히 동일 조건의 최근 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 등기상 인수는 낮지만 현장 정상화 난도는 높은 물건입니다. 입찰 판단은 점유 구획·폐기물 처리·기계기구 소유·창고 경계와 사용권원을 모두 확인한 뒤, 그 비용과 시간을 낙찰가에 더한 실질취득비용을 기준으로 내려야 합니다.
