대구지방법원 2025타경31792. 대구 달서구 두류동 선빌파크타운 11층 1202호, 전용 84.95㎡의 아파트입니다. 등기상 현 소유자는 김민경이며, 2013년 11월 15일 거래가액 195,000,000원으로 취득했습니다. 현재 경매를 신청한 오케이저축은행의 근저당은 2022년 3월 22일 설정됐고 채권최고액은 278,400,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 경매개시결정도 그 이후에 접수됐으므로, 매각으로 모두 소멸합니다.
신고된 임차인은 없고 배당 계산상 매수인이 승계할 금액도 0원입니다. 따라서 실질취득액은 최저매각가와 동일한 174,300,000원입니다. 다만 감정평가 내용에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 등기상 소유자 주소가 2019년 12월 2일 본건 주소로 변경된 이력은 있으나, 실제 점유자와 인도 상태는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31792 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 두류동 141-2 선빌파크타운 11층 1202호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.95㎡ · 방3·거실·주방·화장실 · 계단식·남동향 · 13층 중 11층 |
| 소유자 | 김민경 (2013.11.15. 거래가액 195,000,000원에 취득) |
| 사용승인 / 세대수 | 2004.08.26. / 48세대 |
| 감정가 / 최저가 | 249,000,000원 / 174,300,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 오케이저축은행 / 241,834,582원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 모두 소멸
현재 효력이 있는 핵심 권리는 2022년 3월 22일 설정된 오케이저축은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 2025년 9월 8일의 임의경매개시결정은 그보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 과거 등기된 가압류와 대구은행·참저축은행· 현대캐피탈 등의 근저당은 등기부상 이미 말소돼 현재 인수 위험으로 남지 않습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래를 우선하면 가격 여유가 있다
선빌파크타운 동일 면적 84.95㎡의 실거래입니다. 과거 전체 8건 평균은 281,000,000원이지만, 2022년의 314,000,000원~320,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단 기준으로는 부풀려질 수 있습니다. 따라서 최근 12개월 거래 2건의 평균 261,000,000원과 최신 거래 268,000,000원을 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 84.95㎡ | 6 | 268,000,000원 |
| 2026.01 | 84.95㎡ | 9 | 254,000,000원 |
| 2024.10 | 84.95㎡ | 11 | 250,000,000원 |
| 2024.02 | 84.95㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2022.09 | 84.95㎡ | 11 | 320,000,000원 |
| 2022.09 | 84.95㎡ | 5 | 314,000,000원 |
| 2022.07 | 84.95㎡ | 11 | 320,000,000원 |
| 2021.10 | 84.95㎡ | 3 | 302,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.95㎡ | 2건 | 261,000,000원 |
최저매각가이자 실질취득액인 174,300,000원은 최근 12개월 평균 261,000,000원의 66.8%입니다. 최신 실거래 268,000,000원보다도 낮아, 현재 회차에는 숫자상 가격 여유가 존재합니다. 감정가 249,000,000원도 최근 12개월 평균과 최신 거래 아래에 위치합니다.
③ 예상배당표 (매각가 174,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,240,200원 |
| 1. 근저당 · 오케이저축은행 | 278,400,000원 | 171,059,800원 |
| 미배당 채권 | - | 107,340,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 171,059,800원이 오케이저축은행에 배당되고, 채권최고액 기준 107,340,200원이 미배당됩니다. 이 미배당 채권은 채무자에게 남는 문제이며, 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 방3·거실·주방·화장실 등으로 구성된 아파트로 이용 중이며, 전용면적은 84.95㎡, 계단식·남동향, 13층 중 11층입니다.
- 입지. 두류네거리 남동측 인근에 위치하며, 도로변 상가지대와 후면의 주상용·단독·다가구· 아파트 등 일반 주택지대가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 원활하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 두류역이 있어 대중교통을 포함한 교통여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2004.08.26. 사용승인을 받은 철근콘크리트조 건물이며, 엘리베이터·도시가스 개별난방·위생·급배수·화재설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 공시지가는 1㎡당 1,812,000원입니다. 공부상 141-2·141-3·141-17·141-18번지이나 실제로는 141-2번지로 합병돼 있습니다.
- 환금성. 총 48세대의 소규모 단지이고 최근 거래는 2건입니다. 역 접근성과 도심 입지는 장점이지만, 대단지보다 매수층과 거래 빈도가 제한될 가능성을 감안해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대, 현장 점유자, 소유자 거주 여부와 인도 조건을 확인하세요.
- 가격 기준. 과거 전체 평균 281,000,000원보다 최근 12개월 평균 261,000,000원과 최신 거래 268,000,000원을 우선 기준으로 사용하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -9.3%이므로 낙찰 후 추가 하락과 매도 기간을 보수적으로 반영해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 오케이저축은행의 미배당 107,340,200원은 매수인 인수금이 아닙니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 내부 상태. 2004년 사용승인 건물인 만큼 내부 수리 상태, 누수, 창호, 설비 상태를 확인하고 실제 취득비용에 반영하세요.
- 관리비·세금. 체납 관리비 중 승계 가능 부분과 당해세·최우선변제 여부는 관리주체와 매각 관련 원본 서류를 통해 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 승부처는 점유와 환금성
이 물건은 2022년 오케이저축은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정까지 매각으로 소멸하는 구조입니다. 신고된 임차인이 없으며 예상 인수액도 0원이어서, 최저가 174,300,000원이 그대로 실질취득액이 됩니다.
가격은 최근 12개월 평균 261,000,000원의 66.8%로 숫자상 여유가 있습니다. 다만 최근 추세는 -9.3%이고, 48세대 소규모 단지이며 임대관계도 확인되지 않았습니다. 따라서 결론은 권리와 가격은 긍정적, 점유·내부 상태·환금성 확인은 필수입니다. 낮아진 최저가만 보는 것이 아니라 최근 거래와 실제 명도비용까지 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
