대구지방법원 2025타경31805. 대구 달서구 두류동 달구벌대로 1770에 있는 두류역아이작큐브오피스텔 제18층 제1808호입니다. 감정평가상 이용상태는 주거용 오피스텔이며, 지하 5층·지상 26층 건물 중 18층에 위치합니다. 사건의 핵심은 등기상 후순위 가압류가 아니라, 말소기준권리보다 먼저 전입·점유한 대항력 임차인 이지현입니다.

이지현은 2023.03.08. 임대차계약을 체결했고, 2023.04.19. 확정일자를 받았으며, 2023.05.09. 전입신고와 점유를 시작했습니다. 말소기준권리는 그보다 늦은 2024.05.31. 서대구세무서의 압류입니다. 따라서 을구 1번 임차권등기 자체는 매각으로 말소되더라도, 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액은 매수인이 인수할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 앞선다

소유권은 여러 차례 신탁과 신탁 말소를 거쳐 2020.12.28. 동양종합건설주식회사에 귀속됐습니다. 이후 이지현이 2023년 임대차계약·확정일자·전입·점유를 갖췄고, 2024.05.31. 국세 압류가 말소기준권리로 설정됐습니다. 말소기준 이후의 대구은행·신용보증기금· 대한채권관리대부·풍천신용협동조합·예성신용협동조합·근로복지공단 가압류와 국민건강보험공단· 달서구 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권을 행사하지만, 대항력도 있으므로 배당 부족분이 발생하면 매수인 인수로 이어집니다. 특히 임차인 이지현이 경매신청채권자 이지현과 동일하게 표시돼 있어, 관계인 여부 또는 가장임차인 의심 사유는 임대차계약서·보증금 지급자료· 점유자료와 원본 기록으로 반드시 확인해야 합니다.

③ 가격 시나리오 — 유찰돼도 실질취득액은 크게 내려가지 않는다

현재 최저가 177,000,000원에서는 집행비용 3,278,000원을 제외하고도 임차보증금 160,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 낙찰가가 보증금보다 낮아지는 다음 회차부터는 미배당 보증금이 매수인 인수액으로 전환됩니다.

1회 유찰 시 낙찰가는 141,600,000원으로 내려가지만 인수액 21,182,400원이 붙어 실질취득액은 162,782,400원입니다. 2회 유찰 시에도 낙찰가 113,280,000원에 인수액 49,105,920원이 붙어 실질취득액은 162,385,920원입니다. 즉 최저가만 보면 큰 폭으로 싸지는 것처럼 보이지만, 대항력 보증금 때문에 총 부담은 약 162,000,000원대에서 고정되는 구조입니다.

동일 건물 또는 유사 오피스텔의 최근 12개월 실거래와 최신 거래가격이 확인되지 않아, 현재 실질취득액이 시세보다 낮은지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 신건 177,000,000원은 물론, 유찰 후 실질취득액 162,000,000원대도 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 177,000,000원 가정)

현재 회차에서는 임차보증금 160,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 전체 채권 청구액은 8,839,954,435원이며 후순위 채권 미배당액은 8,826,232,435원입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 선순위로 차감돼 실제 임차인 배당 및 인수액이 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 달서구 두류동 두류네거리 동측 인근입니다. 달구벌대로변의 업무시설, 노선상가와 아파트단지가 혼재하고 있으며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 통행이 용이하고 북측으로 달구벌대로가 관통합니다. 서측에 대구도시철도 2호선 두류역이 있어 제반 교통사정은 양호한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕, 지하 5층·지상 26층 건물입니다. 위생·급배수·화재탐지·경보·승강기·도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북측 약 50미터, 서측 약 6미터, 남동측 약 4미터 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지. 3필 일단의 사다리형 평탄한 토지로 오피스텔 부지로 이용 중입니다. 일반상업지역·방화지구이며 공시지가는 5,346,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다. 다만 내부구조와 마감상태는 이해관계인 부재와 폐문으로 동류형 물건의 통상적 이용상황을 기준으로 평가됐습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 우선매수권 확인. 전세사기피해자 임차인의 우선매수권과 1회 행사 제한 특별매각조건이 있으므로 외부 최고가매수신고인의 낙찰 확정 가능성을 먼저 검토해야 합니다.
• 실질취득액 계산. 1회 유찰 시 141,600,000원이 아니라 인수액을 포함한 162,782,400원, 2회 유찰 시 162,385,920원을 기준으로 판단해야 합니다.
• 당해세 확인. 국세·지방세 관련 압류가 3건 있습니다. 당해세가 선순위로 배당되면 임차보증금 배당액이 줄어 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다.
• 임차관계 검증. 임차인과 신청채권자가 모두 이지현으로 표시됩니다. 임대차계약서·보증금 이체내역·점유 및 전입자료를 통해 실제 임대차와 채권관계를 확인해야 합니다.
• 시세 원본 확인. 최근 12개월 실거래와 최신 거래가격을 확인하기 전에는 신건 가격이나 유찰 후 실질취득액을 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
• 관리비·점유 확인. 주거용 오피스텔의 체납 관리비와 현재 점유상태, 인도 및 명도 가능성을 관리사무소·현황조사 원본으로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기명령·특별매각조건과 조세채권 내역을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰가가 내려가도 총 부담은 고정된다”

현재 신건 177,000,000원에서는 임차보증금이 전액 배당돼 인수액 0원입니다. 그러나 이 물건을 단순한 인수 0원 안전형으로 보면 안 됩니다. 임차인 이지현의 전입과 점유가 말소기준 압류보다 앞서 대항력이 있고, 유찰되는 순간 미배당 보증금이 매수인 부담으로 전환됩니다. 1회 유찰의 실질취득액은 162,782,400원, 2회 유찰의 실질취득액은 162,385,920원으로 최저가 하락폭과 달리 총 부담은 거의 줄지 않습니다.

더구나 전세사기피해자 우선매수권과 1회 행사 제한 특별매각조건이 있어 일반 응찰자의 낙찰 가능성이 제한됩니다. 국세·지방세가 당해세로 우선 배당될 경우 인수액이 변동할 가능성도 있고, 임차인과 신청채권자가 같은 이름으로 표시된 점도 원본 검증이 필요합니다. 신건에서는 인수 0원, 유찰 후에는 보증금 인수형, 절차상으로는 닫힌 경매. 시세자료까지 확인하기 전에는 가격 가점을 줄 수 없는 물건입니다.