대구지방법원 2025타경3740. 포항시 북구 죽도동의 ‘진흥다옴채’로 통칭되는 지상 10층 집합건물 중 2층 201호입니다. 사건의 핵심은 등기부에 남은 권리가 많아 보인다는 점이 아니라, 2018년 선행 경매에서 한 차례 권리관계가 정리됐다는 점입니다. 2016년 효용새마을금고 근저당 637,000,000원과 당시의 가압류·압류는 2018.04.10 경매 매각으로 말소됐습니다.
현재 경매에서 다시 보아야 할 말소기준권리는 2018.04.10 설정된 효용새마을금고 근저당 149,500,000원입니다. 이영도는 2019.01.02 이 부동산을 거래가 125,000,000원에 취득하면서 해당 채무를 인수했고, 이후 국세·지방세 압류와 후순위 근저당·가압류가 이어졌습니다. 이 권리들은 원칙적으로 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서에도 별도 인수권리와 법정지상권은 없는 것으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경3740 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 죽도동 77-19 2층 201호 도로명: 경상북도 포항시 북구 칠성천길 60-5 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 등기상 사무실 · 대장상 사무소 · 실제 사무소 등 |
| 건물 | 철근콘크리트조 지상 10층 중 2층 · 승강기·급배수·위생·소화전·화재탐지·난방설비 |
| 소유자 | 이영도 (2019.01.02 거래가 125,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 182,000,000원 / 127,400,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 레반팝·응웬응옥만·응웬반상 / 35,736,666원 |
| 지정 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 2018년 선행 경매 이후를 봐야 한다
2016년 근저당 2건과 당시의 가압류·압류는 2018.04.10 선행 경매 매각과 함께 말소됐습니다. 따라서 이번 사건에서의 기준은 같은 날 새로 설정된 을구 4번 효용새마을금고 근저당 149,500,000원입니다. 2020.08.14 이여원 근저당 45,500,000원과 그 밖의 압류·가압류, 2025.04.30 강제경매개시결정은 모두 그 뒤에 놓입니다.
확인된 임차인은 0명입니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상이고 실제 이용상태가 사무소 등이므로, 현장 점유자와 사업자등록·전입 여부는 입찰 전 현황조사서와 매각물건명세서 원본을 다시 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 조금 낮지만 최신 거래보다는 높다
실거래 표본은 ‘진홍다옴채’ 4건으로, 대상 분석 면적 116.38㎡와 거래 면적 73.36㎡·83.82㎡가 일치하지 않습니다. 가장 최신 거래도 2023.03이어서 2026.07 매각기일과 시차가 큽니다. 따라서 아래 수치는 직접적인 적정가라기보다 가격 방향을 확인하는 제한적 참고자료로 보아야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.03 | 73.36㎡ | 5층 | 120,000,000원 |
| 2023.02 | 83.82㎡ | 10층 | 145,000,000원 |
| 2022.02 | 83.82㎡ | 4층 | 166,000,000원 |
| 2021.11 | 83.82㎡ | 6층 | 163,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 2건 | 132,500,000원 |
실질취득가 127,400,000원은 데이터상 최근 평균 132,500,000원보다 5,100,000원 낮아 96.2% 수준입니다. 그러나 최신 거래 120,000,000원보다는 7,400,000원 높아 106.2%입니다. 여기에 최근 구간이 과거 거래보다 -19.5% 하락했고 면적도 일치하지 않으므로, 전체 평균 148,500,000원 대비 낮다는 이유만으로 가격 가점을 주기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 127,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,583,600원 |
| 1. 을구 4번 근저당 · 효용새마을금고 | 149,500,000원 | 124,816,400원 |
| 2. 을구 5번 근저당 · 이여원 | 45,500,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 신청채권자 | 35,736,666원 | 0원 |
| 4. 후순위 압류·가압류 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금에서 집행비용을 제외한 금액이 선순위 효용새마을금고 근저당에도 미치지 못하는 구조입니다. 당해세와 실제 채권잔액은 반영되지 않아 배당액은 달라질 수 있으나, 확인된 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포항시 북구 죽도동 죽도성당 남서측 인근으로, 아파트·단독주택·근린생활시설이 함께 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 도로 상태를 고려한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 2필지 일단 토지를 기준으로 남서측 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 소로3류에 접하고, 공시지가는 635,300원/㎡입니다.
- 용도 차이. 사건표시상 아파트이나 등기상 사무실, 대장상 사무소, 실제 이용은 사무소 등입니다. 주거용 아파트로 전제한 가치평가는 피해야 합니다.
- 규모·환금성. 2015.09.18 사용승인된 16세대 규모이며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수 4.0회·낙찰률 0.0%로 환금성 확인이 중요합니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시는 없으며, 공부와 실제의 차이는 용도 표현에 관한 사항입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 말소기준 재확인. 2016년 근저당은 2018년 선행 경매로 말소됐습니다. 이번 사건의 기준은 2018.04.10 을구 4번 효용새마을금고 근저당입니다.
- 용도 적합성. 아파트라는 사건 분류만 보지 말고 사무실·사무소 등으로 이용되는 구분건물의 대출, 취득세, 임대수요와 사용 가능 용도를 확인하세요.
- 점유관계. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 사업자등록·전입 여부를 원본 서류 및 현장조사로 확인하세요.
- 당해세. 국세·지방세 압류 10건 중 당해세 해당액이 있는지 배당요구 종기 이후 교부청구 내역을 확인하세요.
- 시세 표본 한계. 비교 거래는 대상 면적 116.38㎡와 일치하지 않고 최신 거래도 2023.03입니다. 개별 감정평가와 인근 사무소 거래·임대료를 별도로 확인하세요.
- 회차 시나리오. 2회 유찰 시 89,180,000원, 3회 유찰 시 62,425,999원 시나리오가 있으나 실제 매각조건과 기일 변경 여부를 법원 공고에서 확인하세요.
- 관리비·명도. 공용부분 관리비 체납과 점유자 명도비용을 실질취득비용에 별도로 반영하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구 및 세금 교부청구 내역을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 소멸형, 가격은 보수적으로
이 사건은 등기 건수가 많아 복잡해 보이지만, 2018년 선행 경매를 경계로 나누면 구조가 정리됩니다. 종전 2016년 근저당과 가압류는 이미 말소됐고, 이번 말소기준인 2018.04.10 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 권리 인수는 0원으로 평가할 수 있습니다.
그러나 가격 측면은 다릅니다. 실질취득가 127,400,000원은 최근 평균 132,500,000원보다 조금 낮지만 최신 거래 120,000,000원보다 높고, 거래 추세는 -19.5%입니다. 비교 거래의 면적도 대상과 맞지 않으며, 실제 이용은 사무소 등이고 단지는 16세대에 불과합니다. 따라서 결론은 “권리는 통과, 가격과 용도·환금성은 추가 검증”입니다. 감정가 대비 70%라는 숫자보다 실제 사무소 가치와 점유 상태를 기준으로 응찰 상한을 정해야 합니다.
