대구지방법원 2025타경3740. 포항시 북구 죽도동 77-19, 77-35 소재 구분건물 제2층 제201호입니다. 사건 분류상 용도는 아파트지만, 등기사항전부증명서상 용도는 사무실, 집합건축물대장상 용도는 사무소, 감정평가상 실제 이용은 사무소 등으로 확인됩니다. 따라서 가격 판단에서도 일반적인 주거용 아파트와 같은 방식으로 곧바로 비교하기보다는 실제 이용상태와 거래표본의 차이를 먼저 봐야 합니다.
현재 소유자는 이영도이며 2019.01.02 매매로 거래가액 125,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현 등기 흐름에서 말소기준으로 산정된 권리는 2020.06.16 경주세무서장 처분의 국 압류이고, 이후 근저당·압류·가압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하도록 정리돼 있습니다. 다만 국세·지방세 압류가 8건 있어 당해세에 해당하면 배당순위가 앞설 수 있으므로, 배당표의 후순위 채권자 몫은 실제로 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경3740 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 죽도동 77-19 2층 201호 · 도로명주소 경상북도 포항시 북구 칠성천길 60-5 |
| 용도 / 실제 이용 | 아파트 · 등기상 사무실 · 대장상 사무소 · 실제 사무소 등 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지상10층 중 제2층 제201호 |
| 소유자 | 이영도 · 2019.01.02 매매 · 거래가액 125,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 182,000,000원 / 62,426,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 35,736,666원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 임대관계 | 감정평가서상 미상 · 배당표상 임차인 반영 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸형
현 소유자 이영도 취득 전의 효용새마을금고·조선경 근저당 등은 과거 임의경매 매각으로 이미 말소된 이력이 있습니다. 현 소유자 취득 후에는 2020.06.16 국 압류가 말소기준으로 산정됐고, 그 뒤 2020.08.14 이여원 근저당권 45,500,000원, 다수의 압류·가압류, 2025.04.30 강제경매개시결정이 이어집니다. 제공된 권리판정상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하며, 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 싸 보이지만, 직접 비교는 제한적
중개시세 데이터의 거래표본은 총 4건으로, 면적은 73.36㎡ 또는 83.82㎡입니다. 대상 시세검색 면적은 116.38㎡이며 면적 일치 판정은 되지 않았습니다. 따라서 아래 거래가는 방향성을 보는 참고자료이지, 이 201호의 직접적인 동일면적 시세로 볼 수 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.03 | 73.36㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2023.02 | 83.82㎡ | 10 | 145,000,000원 |
| 2022.02 | 83.82㎡ | 4 | 166,000,000원 |
| 2021.11 | 83.82㎡ | 6 | 163,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 132,500,000원 |
최근 12개월 거래표본 평균은 132,500,000원, 최신 거래는 120,000,000원입니다. 현재 최저가 62,426,000원은 최근 12개월 평균의 47.1%입니다. 절대 금액만 보면 큰 폭의 하락이지만, 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세가 -19.5%로 이미 하락 중이고, 거래면적도 일치하지 않습니다. 전체 거래평균 148,500,000원 대비 42.0%라는 숫자만으로 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 62,426,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,523,668원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 이여원 | 45,500,000원 | 45,500,000원 |
| 3. 갑구 20번 가압류 · 포항수산업협동조합 | 31,471,260원 | 15,402,332원 |
| 4. 갑구 22번 가압류 · 경북신용보증재단 | 14,960,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 23번 가압류 · 경주시수산업협동조합 | 506,747,214원 | 0원 |
| 6. 갑구 24번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 436,136,281원 | 0원 |
| 7. 갑구 25번 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관 | 170,850,318원 | 0원 |
| 8. 갑구 25번 가압류 · 농협은행주식회사 | 30,150,056원 | 0원 |
| 9. 갑구 26번 가압류 · 근로복지공단 | 1,500,000원 | 0원 |
| 10. 갑구 31번 경매개시결정 · 레반팝 | 35,736,666원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,273,051,795원 가운데 채권자 배당액은 60,902,332원, 미배당액은 1,212,149,463원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 국세·지방세 중 당해세가 있으면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 62,426,000원 | 60,902,332원 | 1,212,149,463원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 43,698,200원 | 42,511,632원 | 1,230,540,163원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 30,588,739원 | 29,638,142원 | 1,243,413,653원 | 0원 |
유찰이 더 진행되더라도 제공된 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 신청채권자 청구액 35,736,666원은 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 배당액 0원으로 계산돼 있습니다. 경매 통계상 평균 유찰횟수가 4.2회이고 매각률이 0.0%인 점까지 감안하면, 현재 3회 유찰이라는 사실 자체가 곧 환금성 확보를 의미하지는 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 죽도성당 남서측 인근이며, 주변은 아파트·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 도로 상태 등을 고려한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 2필지 일단의 토지를 기준으로 남서측 폭 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·소로3류 접합·가축사육제한구역이며 공시지가는 635,300원/㎡입니다.
- 건물. 2015.09.18 준공 자료가 있으며, 철근콘크리트조 지상10층 건물입니다. 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지·난방설비가 돼 있습니다.
- 환금성. 단지 데이터상 16세대, 경매 평균 유찰 4.2회, 매각률 0.0%입니다. 현재 물건도 이미 3회 유찰됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도부터 재확인. 사건 분류는 아파트지만 등기상 사무실·대장상 사무소·실제 사무소 등입니다. 주거용 아파트 가치평가를 그대로 적용하지 마세요.
- 시세표본 과신 금지. 대상 시세검색 면적 116.38㎡와 거래표본 73.36㎡·83.82㎡가 일치하지 않습니다. 47.1%라는 숫자는 참고비율입니다.
- 하락추세 반영. 최근 거래와 과거 거래의 추세가 -19.5%입니다. 전체 평균 148,500,000원보다 최근 12개월 평균 132,500,000원과 최신 거래 120,000,000원을 우선 보세요.
- 점유 확인. 임대관계가 미상이고 실제 사무소 등으로 이용 중입니다. 현장 점유자·사용관계를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 8건 가운데 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당구조가 달라질 수 있습니다.
- 환금성 점검. 경매 평균 유찰 4.2회·매각률 0.0% 자료와 현재 3회 유찰을 함께 고려해 재매각 가능성을 보수적으로 판단해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격 비교는 단순하지 않다”
이 물건은 권리만 놓고 보면 비교적 명확합니다. 2020.06.16 국 압류를 말소기준으로 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 최저가 62,426,000원은 감정가 182,000,000원에서 크게 내려왔고 최근 12개월 거래표본 평균 132,500,000원의 47.1%입니다.
하지만 결론을 ‘싸다’ 한마디로 끝낼 수는 없습니다. 사건 분류는 아파트인 반면 실제 이용은 사무소 등이고, 비교 거래면적은 대상 시세검색 면적 116.38㎡와 맞지 않습니다. 최근 거래 추세도 -19.5%이며, 경매 통계는 평균 4.2회 유찰·매각률 0.0%입니다. 권리 인수는 0원, 가격 숫자는 낮지만, 용도·점유·시세의 직접 비교 가능성과 환금성을 확인해야 하는 물건입니다.
