감정가 24%까지 내려왔지만, 시세 확인 전엔 ‘싸다’고 할 수 없다 — 대구 세천로 120

대구지방법원 2025타경31817. 대구 달성군 다사읍 세천로 120에 있는 근린시설과 토지입니다. 감정평가상 건물은 강파이프구조 기타지붕의 단층 건물이며, 현재 점포 3개로 이용되고 있습니다. 소유자는 송철원·이성환으로 각 2분의 1 지분을 보유합니다.

권리구조의 출발점은 2016년 10월 4일 설정된 북삼농업협동조합 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 이후의 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 하준우·황상봉의 전입일도 각각 2024년 8월 10일과 2023년 12월 21일로 말소기준보다 늦어, 두 임차인 모두 대항력이 없습니다.

그러나 권리가 소멸한다고 해서 가격까지 안전한 것은 아닙니다. 최저가 494,102,000원은 감정가보다 1,563,798,800원 낮지만, 이는 어디까지나 감정가 대비 하락 폭입니다. 동일 용도 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 확인되지 않으므로, 최저가가 실제 시장가보다 낮은지는 별도로 검증해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 2016년 10월 4일 접수된 북삼농업협동조합의 채권최고액 2,100,000,000원 근저당권입니다. 2021년 2월 8일 계약인수로 채무자가 이성환으로 변경되고, 같은 날 채권최고액이 2,232,000,000원으로 변경된 기록이 있습니다. 이후 이성환 지분에 설정된 남김천농업협동조합 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 대항력 없음

두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인입니다. 보증금은 각 30,000,000원으로 총 60,000,000원이지만, 전입일이 말소기준일인 2016년 10월 4일보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 배당으로 회수하지 못한 보증금을 매수인에게 요구할 수 있는 승계 구조는 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 두 임차인 모두 현재 점유자로 조사된 만큼, 낙찰 후에는 점포 인도 협의나 인도명령 등 명도 절차가 필요할 수 있습니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않았고 예상배당표에도 임차인 배당액이 별도로 산정되지 않았으므로, 배당요구서와 매각물건명세서 원본을 확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 감정가의 24%지만 시세 메리트는 미확정

현재 최저매각가는 494,102,000원으로 감정가 2,057,900,800원의 24.01%입니다. 감정가보다 75.99% 낮아졌지만, 근린시설은 주거용 아파트처럼 동일 평형 실거래를 단순 비교하기 어렵습니다. 토지의 위치·면적, 점포별 임대수익, 공실 가능성, 건물 상태와 상권을 함께 검토해야 실제 가치가 나옵니다.

④ 예상배당표 (매각가 494,102,000원 가정)

채권 총액 3,534,418,823원 중 채권자 예상배당은 486,760,980원이고, 미배당액은 3,047,657,843원입니다. 신청채권자 청구액 1,888,054,868원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 세천어린이공원 북서측 인근에 위치하며, 주변은 각종 상업·업무용시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 건물은 점포 3개로 이용 중이며 위생·급배수설비가 설치되어 있습니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역, 고도지구 7층 이하이며 대로2류와 중로1류에 접합니다.
• 제한사항. 가축사육제한구역과 토지구획정리사업지구에 해당합니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 주거용 표준화 상품이 아닌 근린시설로, 매수층이 제한되고 임대수익과 상권에 따라 가치 편차가 클 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 시세를 먼저 산정. 감정가 대비 24.01%라는 비율 대신 토지 가치, 건물 잔존가치, 점포별 임대수익과 공실 위험을 기준으로 응찰가를 계산하세요.
• 점포 3개 현황 확인. 하준우·황상봉 외 실제 사용자가 있는지, 각 점포의 경계와 영업 상태가 현황조사 내용과 일치하는지 확인하세요.
• 명도비용 반영. 임차인 보증금 승계는 없지만 점유 인도 협의, 영업시설 철거, 이사비와 절차 비용이 발생할 수 있습니다.
• 임대수익 검증. 확인된 월차임은 하준우 2,550,000원, 황상봉 3,000,000원입니다. 실제 납부 여부와 계약기간·연체·부가세 조건을 원계약서로 확인하세요.
• 등기 원본 대조. 말소 기록이 있는 을구 2번·3번 권리가 예상배당표에 포함된 사유와 을구 1번 채권최고액 변경 내용을 최신 등기부 및 채권계산서와 대조하세요.
• 세금·최우선변제 확인. 당해세와 임차인 최우선변제는 예상배당에 반영되지 않았으므로 배당순위 변동 가능성을 확인하세요.
• 토지 규제 확인. 고도지구, 도로 접합, 토지구획정리사업지구 등 제한이 증축·재건축·용도변경 계획에 미치는 영향을 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원과 가격 메리트는 별개”

이 물건은 권리만 보면 비교적 명확합니다. 실제 임차인 2명의 전입일은 모두 말소기준보다 늦고, 명시 인수권리와 법정지상권도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 근린시설은 권리가 깨끗하다는 이유만으로 좋은 투자가 되지 않습니다.

최저가 494,102,000원은 감정가의 24.01%까지 내려왔지만 이미 4회 유찰됐고, 가격을 검증할 동일 용도 최근 실거래 기준도 확인되지 않습니다. 점포 3개의 실제 임대수익, 점유 인도 비용, 토지 가치와 상권, 향후 재매각 가능성을 모두 반영해야 합니다. 여기에 말소 기록과 예상배당표 사이의 대조 항목도 남아 있습니다. 결론은 권리 인수는 안전, 가격 판단은 보류입니다.