대구지방법원 2025타경31840. 대구 달서구 월성동 ‘월성동서아파트’ 103동 1층 105호입니다. 소유자 김학진은 2022.02.06. 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2022.08.11. 소유권을 취득했습니다. 그 직후인 2022.08.17. 설정된 채권최고액 50,000,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다.
말소기준 뒤로 주식회사에이치제이파이낸스대부의 근저당권 4건과 전세권 5,000,000원, 근저당권부채권 질권 및 임의경매개시결정이 이어집니다. 그러나 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가에서 후순위 채권에 25,152,000원의 미배당이 발생하지만, 이 미배당액을 낙찰자가 떠안는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31840 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 월성동 277-3 월성동서아파트 103동 1층 105호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 달서구 학산로7길 5 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 15층 중 1층 105호 · 실거래 비교 면적 119.46㎡ |
| 소유자 | 김학진 (2022.02.06. 협의분할에 의한 상속 · 2022.08.11. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 168,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 에이치제이파이낸스대부 / 94,449,804원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 사용승인 | 1991.12.14. |
① 권리 흐름 — 후순위 미배당은 남지만 인수는 없다
2000년부터 2007년 사이 설정됐던 농업협동조합중앙회 및 월배농업협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2022.08.17. 을구 7번 근저당권입니다. 이후 설정된 주식회사에이치제이파이낸스대부의 근저당권과 전세권은 매각으로 소멸하며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 시세 비교 — 가격 여유는 있으나 거래 흐름은 보수적으로
월성동서아파트 119.46㎡의 최근 실거래는 3건입니다. 최근 12개월 평균은 228,333,333원, 최신 거래는 2025.09.의 220,000,000원입니다. 현재 실질취득 168,000,000원은 최근 12개월 평균의 73.6%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 119.46㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2025.01 | 119.46㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2024.11 | 119.46㎡ | 6 | 235,000,000원 |
| 최근 평균 | 119.46㎡ | 3건 | 228,333,333원 |
가격 자체는 최근 거래 범위 220,000,000원~235,000,000원보다 낮습니다. 감정가 240,000,000원은 최근 실거래 최고가 235,000,000원도 웃돌았지만, 1회 유찰 후 최저가는 168,000,000원까지 내려왔습니다. 권리 인수가 없어 실질취득도 168,000,000원으로 동일합니다.
다만 거래 순서는 235,000,000원에서 230,000,000원, 다시 220,000,000원으로 낮아졌습니다. 최근 거래 흐름이 하락 방향이고 비교 사례가 모두 6층 또는 11층인 반면 대상은 1층이므로, 평균 거래가를 그대로 대상 호수의 가치로 적용해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 168,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,152,000원 |
| 1. 을구 7번 근저당권 · 김혜미 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 주식회사에이치제이파이낸스대부 | 52,500,000원 | 52,500,000원 |
| 3. 을구 9번 근저당권 · 주식회사에이치제이파이낸스대부 | 22,500,000원 | 22,500,000원 |
| 4. 을구 10번 근저당권 · 주식회사에이치제이파이낸스대부 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 5. 을구 11번 근저당권 · 주식회사에이치제이파이낸스대부 | 30,000,000원 | 9,848,000원 |
| 6. 을구 12번 전세권 · 주식회사에이치제이파이낸스대부 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 190,000,000원 중 채권자 예상배당은 164,848,000원이며, 미배당은 25,152,000원입니다. 신청채권자 청구액 94,449,804원에 대한 예상배당은 114,848,000원으로 계산돼 청구액은 충족됩니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 달서구청 남서측 인근이며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·임야·관공서 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 1층 105호이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내부는 벽지·일부 타일·장판지 등으로 마감됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·도시가스공급·지역난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 사다리형에 유사한 평탄한 아파트 부지이며, 단지 북동측 폭 약 18미터 아스팔트 포장도로를 통해 차량이 진출입합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구기타 등에 해당하며 중로1류에 접합니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 300세대 단지이고 최근 동일 면적 거래는 3건입니다. 다만 대상은 1층이며 최근 거래 흐름이 낮아져 개별 호수 가격 조정이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 전입세대·점유자·열쇠 인도 가능 여부를 현장에서 확인하세요.
- 1층 가격 보정. 비교 거래는 6층과 11층입니다. 1층의 채광·사생활·소음·방범·결로 상태를 반영해 응찰가를 산정하세요.
- 내부 수리 상태. 1991.12.14. 사용승인 건물입니다. 벽지·장판·창호·배관·난방설비 상태와 예상 수리 범위를 확인하세요.
- 미배당과 인수 구분. 후순위 채권 미배당 25,152,000원은 낙찰자 인수액이 아닙니다. 매각물건명세서의 인수 조건을 최종 대조하세요.
- 전세권 확인. 주식회사에이치제이파이낸스대부의 전세권 5,000,000원은 말소기준 이후로 소멸 예정이나 실제 사용·점유관계는 별도로 확인하세요.
- 시세 하락 반영. 최근 거래가 235,000,000원, 230,000,000원, 220,000,000원 순으로 낮아졌으므로 최신 거래를 우선 기준으로 삼으세요.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비 중 공용부분, 당해세, 최우선변제 여부는 관리사무소와 원본 서류를 통해 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 현장 확인 후 결정
이 물건은 2022.08.17. 근저당권을 말소기준으로 이후 권리가 소멸하는 구조이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저가 168,000,000원이 그대로 실질취득액이고, 최근 12개월 실거래 평균 228,333,333원의 73.6%로 가격 여유도 확인됩니다.
반면 실거래 흐름은 235,000,000원에서 220,000,000원으로 낮아졌고, 비교 거래는 6층·11층인 데 비해 대상은 1층입니다. 여기에 임대관계가 미상이고 1991.12.14. 사용승인 건물이라는 점까지 감안해야 합니다. 따라서 결론은 권리관계는 양호하고 가격도 최근 시세 아래지만, 1층 할인·점유·수리비를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 하는 물건입니다.
