대구지방법원 2025타경31852. 대구 달서구 상인동 ‘보성은하’ 109동 9층 908호, 전용 59.88㎡ 아파트입니다. 소유자 배순희는 2014년 1월 31일 협의분할에 의한 상속을 원인으로 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준은 2021년 11월 18일 설정된 서대구신용협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 255,600,000원입니다. 이후 2023년 계약인수로 근저당 채무자가 박남희에서 배순희로 변경됐고, 2025년 9월 19일 서대구신용협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
등기부상 매각으로 소멸하지 않고 남는 별도 권리는 확인되지 않습니다. 최저가 143,500,000원에서 근저당권자가 전액 배당받지 못하더라도, 미배당액 114,909,000원이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 따라서 권리 인수액을 더한 실질취득액은 최저가와 같은 143,500,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31852 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 상인동 42 보성은하아파트 제109동 제9층 제908호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.88㎡ · 철근콘크리트구조 25층 건물 내 9층 |
| 단지 정보 | 보성은하 · 1,521세대 · 1994.04.08 준공 |
| 소유자 | 배순희 (2014.01.31 협의분할에 의한 상속, 2014.02.28 소유권이전 접수) |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 143,500,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서대구신용협동조합 / 219,136,334원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2021.11.18 서대구신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 255,600,000원이며, 2023년 계약인수에 따른 채무자 변경등기도 해당 근저당권과 함께 정리됩니다. 이후 기입된 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 과거 한국주택은행·국민은행· 대구은행·북성신용협동조합의 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 실질취득액은 최근 평균의 78.1%
보성은하 동일 면적 59.88㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 거래는 2026년 2월부터 7월까지 165,000,000원~205,000,000원 범위에 형성됐으며, 평균은 183,666,666원, 최신 거래는 2026년 7월 188,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.88㎡ | 15 | 188,000,000원 |
| 2026.06 | 59.88㎡ | 22 | 200,000,000원 |
| 2026.06 | 59.88㎡ | 1 | 170,000,000원 |
| 2026.05 | 59.88㎡ | 22 | 180,000,000원 |
| 2026.05 | 59.88㎡ | 12 | 190,000,000원 |
| 2026.04 | 59.88㎡ | 10 | 196,000,000원 |
| 2026.03 | 59.88㎡ | 23 | 175,000,000원 |
| 2026.03 | 59.88㎡ | 13 | 181,000,000원 |
| 2026.03 | 59.88㎡ | 13 | 187,000,000원 |
| 2026.03 | 59.88㎡ | 12 | 167,000,000원 |
| 2026.02 | 59.88㎡ | 4 | 165,000,000원 |
| 2026.02 | 59.88㎡ | 22 | 205,000,000원 |
| 평균 | 59.88㎡ | 12건 | 183,666,666원 |
현재 최저가 143,500,000원은 최근 12개월 평균보다 40,166,666원 낮고, 최신 거래보다 44,500,000원 낮습니다. 최근 실거래 최저가 165,000,000원과 비교해도 21,500,000원 낮습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 이 비교는 최저가가 아닌 실질취득액 143,500,000원을 기준으로 해도 동일합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 143,500,000원 | 140,691,000원 | 114,909,000원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 100,450,000원 | 98,243,700원 | 157,356,300원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 70,315,000원 | 68,649,330원 | 186,950,670원 |
회차가 내려갈수록 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 해당 미배당액은 매수인 인수액이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 143,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,809,000원 |
| 1. 근저당 · 서대구신용협동조합 | 255,600,000원 | 140,691,000원 |
| 근저당 미배당 | - | 114,909,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 금액이 서대구신용협동조합에 배당되고 소유자 잔여는 0원입니다. 근저당 미배당액 114,909,000원은 매수인에게 승계되지 않습니다. 당해세·최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영남고등학교 북서측 인근으로 학교, 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하며 제반 입지여건은 무난한 편입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 35m, 북서측으로 폭 약 20m의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 대로1류·중로1류와 접하고, 절대보호구역 및 상대보호구역의 적용을 받습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 25층 건물로 승강기, 난방, 위생·급배수, 화재탐지 및 소방설비가 구비돼 있습니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 1,521세대 아파트 단지이며 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다. 최근 거래 범위는 165,000,000원~205,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이므로 현장 점유 상태와 인도 가능 여부를 직접 확인하세요.
- 실질취득 기준. 매수인 인수액은 0원이며 현재 권리상 실질취득액은 최저가와 같은 143,500,000원입니다.
- 응찰 상한. 최근 평균 183,666,666원과 최신 거래 188,000,000원을 기준으로 내부 상태·명도비용·취득 부대비용을 차감해 상한을 정하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 등 매수인이 부담할 수 있는 체납액을 관리주체에 확인하세요.
- 근저당 미배당. 현재 회차에서 발생하는 114,909,000원의 미배당액은 매수인 인수액이 아니라는 점을 원본 서류에서 재확인하세요.
- 기일 상태. 기재된 매각기일은 2026.07.23이므로 매각 결과나 기일 변경 여부를 법원 원본에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순하고, 가격은 시세 아래”
이 물건의 말소기준은 2021년 서대구신용협동조합 근저당권이며, 이후 독립적으로 매수인이 떠안을 권리는 확인되지 않습니다. 현재 최저가에서 근저당권자에게 114,909,000원의 미배당이 발생하지만 이는 매수인에게 승계되지 않아 실질취득액은 143,500,000원입니다.
가격도 최근 실거래와 비교하면 여유가 있습니다. 실질취득액은 최근 12개월 평균의 78.1%이고, 실거래 최저가보다도 21,500,000원 낮습니다. 다만 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유와 내부 상태를 확인하지 않으면 명도비용과 수리비가 가격 차이를 줄일 수 있습니다. 결론은 권리 합격, 가격 경쟁력 있음, 점유 확인 필수입니다.
