대구지방법원 2025타경31864. 달서구 송현동 1970-3의 다가구주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 4층으로, 1층은 계단실 및 주차장, 2층은 다가구주택 5가구, 3층은 다가구주택 5가구, 4층은 다가구주택 3가구로 이용되고 있습니다. 소유자는 김효철이며 최초 등기와 말소기준 근저당권이 모두 2015.05.28.에 접수됐습니다.
현재 최저매각가는 695,607,000원으로 감정가 2,028,012,000원의 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 단순히 유찰 횟수나 감정가 대비 할인율만 보고 접근할 물건이 아닙니다. 여러 주거 점유관계와 임차권등기가 존재하고, 일부 보증금이 미상이며, 전입일 자체가 확인되지 않은 점유자도 있어 매각 전 임차관계 원본 확인이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31864 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 송현동 1970-3 · 대구광역시 달서구 송현로2길 118 |
| 용도 | 다가구주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 이용상태 | 1층 계단실 및 주차장 · 2층 다가구주택 5가구 · 3층 다가구주택 5가구 · 4층 다가구주택 3가구 |
| 토지 | 415.8㎡ · 대 · 제1종일반주거지역 · 공시지가 1,282,000원/㎡ |
| 소유자 | 김효철 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,028,012,000원 / 695,607,000원 |
| 유찰 | 3회 · 현재 회차 감정가 34.3% |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 773,396,313원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2015.05.28.
말소기준권리는 2015.05.28. 안계농업협동조합의 채권최고액 288,000,000원 근저당권입니다. 이어 2015.06.02. 채권최고액 600,000,000원의 추가 근저당권이 설정됐고, 두 근저당권은 2025.07.22. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 경매개시결정은 2025.09.24. 접수됐습니다.
등기된 주택임차권들도 말소기준권리보다 뒤에 위치합니다. 한국토지주택공사, 변선아, 대구도시개발공사 관련 임차권등기가 있으나 권리자료상 모두 말소기준권리 이후로 매각에 의해 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 등기 순위만으로 모든 점유자의 대항력 문제까지 끝나는 것은 아니므로 아래 임차관계를 별도로 확인해야 합니다.
② 임차관계 — 알려진 전입은 후순위, 1건은 판정 불가
| 임차인 | 사용부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정동욱 | 302호 | 2023.07.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 한국토지주택공사 승계신고 |
| 안성남 | 501호 | 2023.09.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정현우 | 201호 | 2024.06.10 | 미상 | 없음 | 미상 · 배당요구 2025.12.23 | 해당 없음 |
| 하정자 | 미상 | 2018.01.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김미자 | 미상 | 2017.07.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정지훈 | 미상 | 2017.07.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이종호 | 미상 | 2015.10.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 백재창 | 미상 | 2018.04.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정미미 | 미상 | 2021.11.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한국토지주택공사 | 건물 2층 중 별지 도면 표시 | 2020.05.08 | 66,500,000원 | 없음 | 미상 · 배당요구 2024.10.28 | 대위·승계 정동욱 중복 |
| 변선아 | 건물 2층 중 별지도면 표시 | 2018.03.27 | 35,000,000원 | 없음 | 미상 · 배당요구 2025.08.19 | 해당 없음 |
| 대구도시개발공사 | 건물 4층 중 별지 도면 표시 | 2018.04.24 | 70,000,000원 | 없음 | 미상 · 배당요구 2025.12.01 | 해당 없음 |
| 공사 | 미상 | 2018.04.24 | 0원 | 없음 | 미상 · 배당요구 2025.11.20 | 해당 없음 |
| 기사항전 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
정동욱·안성남·정현우·하정자·김미자·정지훈·이종호·백재창·정미미 및 등기된 임차권자들의 확인된 전입일은 모두 말소기준일 2015.05.28.보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정에서는 이들에 대해 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 695,607,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,356,070원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 안계농업협동조합 | 288,000,000원 | 288,000,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 안계농업협동조합 | 600,000,000원 | 398,250,930원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 695,607,000원 가정 시 근저당 채권 합계 888,000,000원 중 686,250,930원이 배당되고, 미배당액은 201,749,070원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 · 감정가 34.3% | 695,607,000원 | 686,250,930원 | 201,749,070원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 486,924,899원 | 479,655,650원 | 408,344,350원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 340,847,429원 | 335,275,565원 | 552,724,435원 | 0원 |
현재 회차에서도 두 근저당권 채권 합계 전액을 충족하지 못하며, 추가 유찰이 발생할수록 채권자 미배당액은 408,344,350원, 552,724,435원으로 커집니다. 다만 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다. 이 숫자는 앞서 본 전입일 미상 점유자의 법적 지위 확인 전까지는 잠정적인 배당 시나리오로 보는 것이 안전합니다.
⑤ 가격 판단 — 감정가 할인율만으로 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가가 2,028,012,000원이고 현재 최저가는 695,607,000원이므로 감정가 대비 34.3%까지 내려온 것은 분명합니다. 하지만 최근 12개월 평균 거래가격이나 최신 실거래가격, 최근 가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 근거는 없습니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대남초등학교 북동측 인근으로, 주변은 다가구주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물이며, 외벽은 외장석 붙임 및 드라이비트, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 장판지 및 타일, 창호는 새시창입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·도시가스공급·개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 415.8㎡, 제1종일반주거지역, 완경사·세로장방·소로한면이며 소로2류에 접합니다.
- 제한. 가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역·제1종일반주거지역에 포함됩니다.
- 건축물 표시. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 2층 일부의 대장상 용도와 현황·등기상 이용상태 차이는 매각 비고에서 별도 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전입일 미상 점유자 확인. ‘기사항전’으로 표시된 점유관계의 실제 전입일·점유부분·보증금을 원문에서 확인해야 합니다. 확인 전에는 대항력 가능·미상입니다.
- 보증금 미상 임차인 확인. 정동욱·안성남·정현우·하정자·김미자·정지훈·이종호·백재창·정미미 등은 보증금이 확인되지 않습니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 한국토지주택공사의 66,500,000원 신고는 정동욱 보증금의 대위·승계로 표시돼 있으므로 별도 보증금처럼 더하지 않습니다.
- 임차권등기 대조. 변선아 35,000,000원, 대구도시개발공사 70,000,000원 및 한국토지주택공사 관련 임차권등기의 대상 호실과 현재 점유관계를 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물이 함께 매각되며, 2층 일부의 대장상 근린생활시설 표시와 현황·등기상 다가구주택 이용을 원본에서 재확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 주변 다가구주택·토지 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “많이 유찰됐다”보다 “누가 어떤 권리로 점유하나”가 먼저다
이 사건의 표면적인 숫자는 강합니다. 감정가 2,028,012,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가가 695,607,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 배당표상 매수인 인수도 0원입니다.
하지만 다가구주택 경매에서 가장 중요한 것은 개별 점유자의 전입과 보증금입니다. 확인된 전입일은 모두 2015.05.28. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없지만, 보증금 미상자가 다수이고 전입일 자체가 미상인 점유관계 1건이 남아 있습니다. 따라서 이 사건은 “감정가 대비 크게 내려온 물건”이지, 아직 “권리와 가격이 모두 확정적으로 좋은 물건”은 아닙니다. 임차관계 원문 확인이 끝나고 실제 지역 시세까지 대조돼야 입찰가 판단이 완성됩니다.
