말소기준은 선명하지만, 다가구 점유관계는 끝까지 확인해야 한다 — 대구 송현동 1970-3

대구지방법원 2025타경31864. 대구 달서구 송현동 1970-3 토지와 4층 다가구주택을 함께 매각하는 사건입니다. 건물은 1층 계단실과 주차장, 2층 5가구, 3층 5가구, 4층 3가구로 이용되고 있습니다. 감정가는 2,028,012,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 1,419,608,000원으로 감정가의 70%입니다.

권리의 기준점은 분명합니다. 김효철 명의 소유권보존과 같은 날인 2015.05.28 설정된 안계농업협동조합 근저당권 288,000,000원이 말소기준입니다. 뒤이어 설정된 600,000,000원 근저당권과 주택임차권등기, 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 두 근저당권은 2025.07.22 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 이 회사가 773,396,313원을 청구해 경매를 진행했습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 2015.05.28 안계농업협동조합의 1번 근저당권입니다. 2015.06.02 추가 설정된 600,000,000원 근저당권, 등기된 주택임차권 4건과 2025.09.24 임의경매개시결정은 모두 후순위입니다. 확인되는 임차인의 가장 이른 전입일도 2015.10.26으로 말소기준보다 늦습니다.

② 임차인·점유 관계 — 실제 13명, 승계 1건은 별도

명세서와 현황조사에 나타난 신고 가운데 한국토지주택공사 1건은 정동욱 보증금에 대한 보증기관 대위·승계이므로 별도 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 이를 제외하면 실제 임차인·점유 신고는 13명입니다. 전입일이 확인되는 신고는 모두 말소기준 이후여서 대항력이 없지만, 전입일이 확인되지 않은 신고는 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.

③ 가격 판단 — 실거래 없이 70%만 보고 싸다고 할 수 없다

현재 최저매각가는 1,419,608,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 최근 12개월 평균, 최신 거래나 거래 추세를 비교할 자료가 확인되지 않아 이 금액이 현재 시세보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주거나 시세보다 저렴하다고 표현할 근거가 없습니다.

현재 회차와 2회 유찰 시나리오에서는 두 근저당권의 채권최고액 합계 888,000,000원이 전액 배당됩니다. 3회 유찰 시에는 채권자 미배당액이 201,748,160원으로 발생하지만, 제공된 시나리오상 그 미배당액이 매수인 인수로 전환되지는 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,419,608,000원 가정)

집행비용은 16,596,080원으로 추정됐으며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 실제 소유자 잔여액과 배당 순서는 변동될 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대남초등학교 북동측 인근이며, 주변은 다가구주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
• 토지. 토지면적 415.8㎡, 지목 대, 완경사 세로장방형이며 소로한면에 접합니다.
• 규제. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 소로2류에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물로 위생·급배수·도시가스·개별난방설비가 설치돼 있으며 위반건축물 표시는 없습니다.
• 임대관계. 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어 명세서와 현황조사의 점유 신고를 호실별로 다시 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 전입일 미상 신고 확인. 기사항전 신고의 정확한 인적사항·점유 호실·전입일·보증금을 원본에서 확인해야 합니다.
• 승계 보증금 중복 제외. 한국토지주택공사 66,500,000원은 정동욱 보증금에 대한 대위·승계 신고이므로 별도 보증금으로 더하지 않습니다.
• 각 호실 계약 대조. 2층 5가구·3층 5가구·4층 3가구의 실제 점유자와 계약 당사자, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 각각 대조해야 합니다.
• 2층 용도 확인. 대장상 근린생활시설 기재와 현황·등기상 다가구주택 기재가 함께 있으므로 건축물대장과 허가사항을 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 저렴하다고 판단하지 말고, 인근 다가구주택과 토지·건물 거래를 별도로 비교해야 합니다.
• 배당표 보정. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 법원 배당자료를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물대장과 실제 점유 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “후순위 소멸형이지만 단순한 물건은 아니다”

등기 순위만 보면 결론은 비교적 명확합니다. 2015.05.28 근저당권이 말소기준이고, 확인되는 전입과 임차권등기는 모두 그 이후여서 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건은 13가구 규모의 다가구주택이고, 승계 신고를 제외해도 실제 임차인·점유 신고가 13명입니다. 보증금 미상 신고가 다수이며 전입일 미상 신고도 1건 남아 있습니다.

가격 역시 감정가 2,028,012,000원에서 1회 유찰돼 1,419,608,000원까지 내려왔다는 사실만 확인될 뿐, 최근 거래와 비교할 근거는 없습니다. 따라서 결론은 “확인된 권리는 후순위 소멸, 미확인 점유는 보류, 가격 메리트도 보류”입니다. 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 각 호실의 실제 임대차관계를 얼마나 정확히 원본과 현장에서 확인하느냐에 있습니다.