창원지방법원 2025타경689. 사건 용도는 근린주택으로 분류돼 있고, 감정평가상 이용상태는 공동주택(연립주택) 복층입니다. 현재 소유자 이준혁은 2020년 11월 30일 매매를 원인으로 거래가액 800,000,000원에 취득했고, 2020년 12월 2일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이후 2024년 5월 28일 주식회사부산은행이 채권최고액 880,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
현재 최저매각가는 두 차례 유찰을 거쳐 637,000,000원, 감정가의 49%입니다. 등기 권리만 보면 매수인이 떠안을 금액은 없으므로 실질취득액도 최저가와 같은 637,000,000원으로 볼 수 있습니다. 그러나 가격 비교 자료의 면적과 거래 시점이 대상 물건과 맞지 않아, “감정가 절반이니 싸다”는 식의 접근은 경계해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경689 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 팔용동 66 프라임하우스 201동 101호 도로명: 경상남도 창원시 의창구 반계로62번길 23 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 공동주택(연립주택) 복층 · 철근콘크리트 구조 2층 건물 중 101호 |
| 소유자 | 이준혁 (2020.11.30. 매매, 거래가액 800,000,000원 · 2020.12.02. 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 1,300,000,000원 / 637,000,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 811,133,571원 |
| 말소기준권리 | 2024.05.28. 주식회사부산은행 근저당권 · 채권최고액 880,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2024년 5월 28일 설정된 주식회사부산은행 근저당권입니다. 그 뒤에 등기된 2025년 8월 25일 임의경매개시결정, 2025년 8월 29일 창원시 압류, 2025년 10월 10일 김용상의 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 이전에 존재했던 신탁·압류·근저당권 등은 등기부상 이미 말소됐거나 과거 경매 매각으로 정리됐습니다.
② 가격 비교 — 60.0% 숫자를 그대로 믿기 어려운 이유
프라임하우스2단지는 17세대, 준공일은 2010.06.25.입니다. 비교 가능한 거래는 2021년 9월의 두 건으로, 평균은 1,062,500,000원입니다. 최저가 637,000,000원은 이 비교평균의 60.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 209.12㎡ | 1 | 975,000,000원 |
| 2021.09 | 224.29㎡ | 1 | 1,150,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 1,062,500,000원 |
문제는 분석 대상 면적이 102.87㎡인 반면 실거래 표본은 209.12㎡·224.29㎡로 면적이 일치하지 않는다는 점입니다. 거래 시점도 2021년 9월에 집중돼 있어 현재 가격 흐름을 보여주는 자료로 보기 어렵습니다. 따라서 최저가가 비교평균의 60.0%라는 수치는 참고할 수 있지만, 이를 근거로 시세보다 저렴하다고 단정하거나 가격 가점을 주기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 637,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 8,770,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 880,000,000원 | 628,230,000원 |
| 2. 가압류 · 김용상 | 200,443,338원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 628,230,000원이 주식회사부산은행에 배당되고, 김용상 가압류와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원으로 계산됩니다. 채권자 총 미배당액은 452,213,338원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평산초등학교 남서측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있으며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로와의 거리, 대중교통 이용 등 전반적인 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 공동주택(연립주택) 복층으로 이용 중이며, 위생·급배수·난방·소방·태양광설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 대체로 평탄한 가로장방형 토지이며 남동측 소로1류, 북동·북서·남서측 소로2류에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며 가축사육제한구역, 평산초등학교 등 교육환경 보호구역과 관련됩니다. 공시지가는 1㎡당 1,080,000원입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 해당 사항이 없습니다.
- 환금성. 총 17세대의 소규모 단지이고 거래 표본이 적어, 가격을 낮춰도 매수자 탐색 기간이 길어질 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 표시는 없지만 임대관계가 미상이므로 현장 점유자, 전입세대, 사업자등록과 사용 형태를 대조하세요.
- 동일 면적 시세 확보. 102.87㎡와 유사한 면적의 최근 거래와 현재 매물을 확보하기 전에는 637,000,000원을 시세보다 싸다고 판단하지 마세요.
- 용도·이용상태 대조. 사건 용도는 근린주택, 감정 이용상태는 공동주택(연립주택) 복층입니다. 건축물대장과 실제 이용 형태를 확인하세요.
- 배당 외 조세 확인. 창원시 압류는 매각으로 소멸하지만 당해세 등 배당 우선 항목은 실제 배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
- 설비·수선비 확인. 복층 구조와 태양광설비, 외벽·내벽·창호·난방설비의 상태를 확인하고 필요한 수선비를 입찰가에서 차감하세요.
- 환금성 검증. 17세대 소규모 단지, 2회 유찰, 제한적인 거래 표본을 고려해 재매각 기간과 임대수요를 보수적으로 산정하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 감정평가서, 점유·조세 관계와 매각 조건을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증형”
이 물건의 등기 권리는 명확합니다. 2024년 5월 28일 주식회사부산은행 근저당권이 말소기준이고, 이후의 경매개시결정·압류·가압류는 매각으로 소멸합니다. 산정된 매수인 인수액도 0원이므로 실질취득액은 최저가와 같은 637,000,000원입니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 비교평균 1,062,500,000원보다 낮다는 사실만으로는 부족합니다. 대상 면적은 102.87㎡인데 비교 거래는 209.12㎡와 224.29㎡이고, 두 거래 모두 2021년 9월에 이뤄졌습니다. 17세대 소규모 단지와 2회 유찰 이력까지 감안하면, 권리는 합격이지만 가격과 환금성은 보수적으로 검증해야 하는 C등급 물건입니다.
