대구지방법원 2025타경31888. 경상북도 고령군 대가야읍 쾌빈리와 중화리에 걸친 토지 및 단독주택 물건입니다. 감정가는 644,211,950원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 450,948,000원입니다. 일반건축물대장상 건물 기호 2와 3은 모두 단독주택이며, 각각 2022.07.28과 2015.04.09 사용승인을 받은 경량철골조 판넬지붕 지상 2층 건물입니다.
등기권리만 보면 말소기준은 2022.10.20 설정된 대구대건신용협동조합의 채권최고액 273,000,000원 근저당입니다. 같은 날 설정된 13,000,000원 근저당, 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 두 근저당은 2025.12.15 확정채권양도를 원인으로 2026.01.30 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다.
문제는 등기부 바깥입니다. 정영호는 말소기준보다 앞선 2022.02.03 전입했고 2025.12.22 배당요구를 했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력을 확정적으로 단정할 수 없으며, 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하면 매수인에게 잔액 인수를 주장할 가능성을 배제할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31888 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 고령군 대가야읍 쾌빈리 556-15, 556-57, 556-66 · 중화리 552-92, 552-93, 552-104, 552-107 주1동 |
| 도로명주소 | 경상북도 고령군 대가야읍 정정골길 67-48 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 일반건축물대장상 기호 2·3 단독주택 |
| 건물 구조 | 경량철골조 판넬지붕 지상 2층 · 사용승인일 2022.07.28 / 2015.04.09 |
| 소유자 | 안정화 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 644,211,950원 / 450,948,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대구대건신용협동조합 / 241,121,630원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 점유관계는 별도
말소기준 근저당보다 뒤에 접수된 고령군 압류는 2024.09.25 해제돼 2024.09.26 말소됐습니다. 2025.10.01 임의경매개시결정과 2025.12.17 국민건강보험공단 압류도 매각으로 소멸합니다. 등기부상 말소기준보다 앞선 제한물권은 확인되지 않습니다.
② 점유자·임차관계 — ‘인수 0원’으로 확정할 수 없다
| 점유자 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안정화 등기부상 소유자와 동일 | 2015.06.05 | 미상 | 확인되지 않음 | 관계인 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정영호 | 2022.02.03 | 미상 | 2025.12.22 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 없음 |
| (주)케이바이오 회사 사용 | 2023.07.14 | 10,000,000원 월 350,000원 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
안정화는 등기부상 소유자와 이름이 동일해 일반적인 제3자 임차인으로 단정하기 어렵습니다. 가장임차인 또는 관계인 신고 가능성을 점검해야 합니다. 반면 정영호는 소유자와 다른 제3자이고, 말소기준일보다 약 8개월 앞서 전입했습니다. 보증금이 확인되지 않는 상태에서는 매수인 인수액을 숫자로 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 450,948,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 1.5% 추정) | - | 6,909,480원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 대구대건신용협동조합 | 273,000,000원 | 273,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 대구대건신용협동조합 | 13,000,000원 | 13,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 158,038,520원 |
현재 배당 추정에서는 근저당권 채권최고액 합계 286,000,000원이 전액 배당되고 158,038,520원이 소유자에게 교부됩니다. 다만 정영호와 안정화의 보증금이 미상이고, 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않아 실제 배당 순서와 잔여액은 달라질 수 있습니다. 표의 매수인 인수 0원은 이 미확정 요소를 반영하지 않은 계산값입니다.
④ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 감정가 70% | 450,948,000원 | 286,000,000원 | 0원 | 158,038,520원 |
| 2회 유찰 시 감정가 49% | 315,663,600원 | 286,000,000원 | 0원 | 24,444,310원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 220,964,520원 | 217,071,017원 | 68,928,983원 | 0원 |
3회 유찰 시 발생하는 68,928,983원은 근저당 채권의 미배당액입니다. 말소기준 근저당과 후순위 담보권의 미배당액은 매각으로 소멸하므로 그 자체를 매수인이 인수하지는 않습니다. 그러나 선순위 임차인이 별도로 인정되면 임차보증금 미배당액은 다른 결론이 될 수 있으므로, 두 위험을 혼동하면 안 됩니다.
⑤ 법정지상권·제시외 건물 — 토지가격보다 먼저 볼 문제
감정평가 내용에는 기호 17 토지 위 제시외물건인 정자도 확인됩니다. 제시외 건물과 정자가 매각 대상에 포함되는지, 소유자가 누구인지, 토지와 건물의 소유관계가 언제 분리됐는지, 담보권 설정 당시 동일인 소유였는지를 원본 서류와 현장조사로 확인해야 합니다.
⑥ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 일반건축물대장상 건물 기호 2와 3은 모두 단독주택입니다. 기호 3에는 태양광설비가 설치돼 있습니다.
- 주위환경. 대가야읍 쾌빈리 정정골마을 남서측 인근이며, 농경지·농가주택·하천 등으로 형성된 농촌지대입니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 간선도로와 대중교통시설 접근성은 대체로 보통입니다.
- 토지 특성. 토지 항목상 지목은 대, 면적 203.0㎡, 평지·부정형·세로한면(불) 조건이며 공시지가는 99,900원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역과 농업보호구역, 공장설립제한지역, 가축사육제한구역, 조례로 정한 지역 등이 포함됩니다.
- 하천 관련. 기호 10~12 토지는 하천구역인 내곡천에 해당합니다.
- 공부 차이. 기호 11 토지는 공부상 지목이 답이지만 일단지 관련 지번으로 현황은 대입니다.
- 환금성. 다수 필지와 단독주택·제시외 건물이 결합된 농촌형 물건으로, 표준화된 공동주택보다 권리 확인과 재매각이 복잡할 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 정영호 임대차 원본 확인. 임대차계약서, 보증금, 실제 점유 개시일, 확정일자, 주민등록 유지 여부와 배당요구 내용을 확인해야 합니다.
- 안정화의 지위 확인. 등기부상 소유자와 동일한 이름의 점유 신고이므로 임차인이 아니라 소유자 점유 또는 관계인인지 구분해야 합니다.
- 법정지상권 검토. 기호 5·6·13 토지와 제시외 건물의 소유자, 건축 시점, 담보권 설정 당시 토지·건물 소유관계를 확인해야 합니다.
- 제시외물건 확인. 기호 17 토지의 정자와 그 밖의 제시외 건물이 매각에 포함되는지 현장에서 대조해야 합니다.
- 다수 필지 경계 확인. 쾌빈리와 중화리에 걸친 각 필지의 경계, 진입로, 현황 이용과 일단지 관계를 지적도·현황측량으로 확인해야 합니다.
- 농지·하천·용도 규제 확인. 농업보호구역, 공장설립제한지역, 하천구역 등의 이용 제한과 필요한 허가를 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 동일 용도의 최근 실거래 비교가 없어 감정가 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
- 배당표 재작성. 보증금과 조세채권을 반영한 뒤 회차별 임차인 미배당액과 실질취득액을 다시 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 미확정 권리가 먼저다
현재 최저가는 감정가의 70%인 450,948,000원이고, 배당표만 보면 근저당권 채권은 전액 배당되며 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 계산에는 보증금이 확인되지 않은 선순위 전입 정영호의 임대차가 반영되지 않았습니다. 소유자 안정화의 점유 신고도 관계인 또는 가장임차인 여부를 구분해야 합니다.
여기에 기호 5·6·13 토지 위 제시외 건물의 법정지상권 성립 여부까지 불분명합니다. 농촌지역의 다수 필지, 자연녹지·농업보호·공장설립 제한과 하천구역, 제시외 정자도 함께 검토해야 합니다. 따라서 이 물건은 권리와 현황을 확인하기 전에는 실질취득액도, 가격 메리트도 확정할 수 없는 고난도 물건입니다. 결론은 가격 검토보다 선순위 임대차와 법정지상권 확인이 먼저입니다.
