대구지방법원 2025타경31894. 대구 달서구 이곡동 ‘성서2차서한타운’ 101동 1층 102호, 전용 134.68㎡ 아파트입니다. 소유자는 2020.11.23 당시 안경희 명의로 거래가 325,000,000원에 취득했고, 2022.12.07 개명 등기를 거쳐 현재 안금정 명의로 표시됩니다. 말소기준권리는 2023.09.21 설정된 대구대건신용협동조합 근저당권 272,400,000원입니다. 이 근저당권은 2026.03.11 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 기준 순위는 최초 설정일인 2023.09.21에 놓입니다.
말소기준 이후 설정된 제이에스자산관리대부주식회사의 근저당권 30,000,000원과 전세권 5,000,000원, 장규형의 근저당권 19,500,000원, 주식회사어드벤스대부의 가압류 5,152,304원 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당상 채권자에게 미배당이 발생하더라도 이는 채권자의 잔존채권이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31894 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 이곡동 1308-1 성서2차서한타운 제101동 제1층 제102호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 134.68㎡ · 지상 18층·지하 1층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 안금정 (2020.11.23 거래가 325,000,000원에 취득·2022.12.07 개명 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 319,000,000원 / 223,300,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대구대건신용협동조합 / 220,272,806원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 등기 발급일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸한다
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가 내용에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 보증금·확정일자·전입일을 갖춘 임차인이 확인된 상태는 아니지만, 현장 점유자와 주민등록 전입세대는 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래가 더 중요하다
성서2서한타운 동일 면적 134.68㎡의 실거래 12건입니다. 전체 평균은 321,750,000원이지만, 가격 판단은 더 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균은 342,500,000원, 최신 거래는 2026.06의 350,000,000원이며, 최근 거래 흐름은 이전 기간보다 7.8% 상승했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 134.68㎡ | 10 | 350,000,000원 |
| 2026.01 | 134.68㎡ | 8 | 335,000,000원 |
| 2025.06 | 134.68㎡ | 7 | 319,000,000원 |
| 2025.04 | 134.68㎡ | 16 | 280,000,000원 |
| 2025.03 | 134.68㎡ | 18 | 340,000,000원 |
| 2025.03 | 134.68㎡ | 16 | 300,000,000원 |
| 2025.01 | 134.68㎡ | 15 | 325,000,000원 |
| 2024.12 | 134.68㎡ | 9 | 295,000,000원 |
| 2024.10 | 134.68㎡ | 14 | 377,000,000원 |
| 2024.10 | 134.68㎡ | 7 | 310,000,000원 |
| 2024.08 | 134.68㎡ | 1 | 315,000,000원 |
| 2024.07 | 134.68㎡ | 1 | 315,000,000원 |
| 전체 평균 | 134.68㎡ | 12건 | 321,750,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 134.68㎡ | 2건 | 342,500,000원 |
현재 최저가 223,300,000원은 전체 실거래 평균의 69.4%, 최근 12개월 평균의 65.2%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득금액도 223,300,000원입니다. 최신 거래 350,000,000원과 최근 12개월 평균 342,500,000원이 감정가 319,000,000원보다 높고, 최근 흐름도 7.8% 상승한 만큼 현재 최저가는 가격상 여유가 있는 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 223,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,926,200원 |
| 1. 근저당 · 대구대건신용협동조합 | 272,400,000원 | 219,373,800원 |
| 2. 근저당 · 제이에스자산관리대부주식회사 | 30,000,000원 | 0원 |
| 3. 전세권 · 제이에스자산관리대부주식회사 | 5,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 장규형 | 19,500,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사어드벤스대부 | 5,152,304원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액 합계 332,052,304원 중 예상배당은 219,373,800원이며, 예상 미배당액은 112,678,504원입니다. 미배당은 후순위 채권자 등의 잔존채권으로 남을 수 있지만, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 회차별 배당 부족 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 223,300,000원 | 219,373,800원 | 112,678,504원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 156,310,000원 | 153,321,660원 | 178,730,644원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 109,417,000원 | 107,085,162원 | 224,967,142원 | 0원 |
유찰이 거듭되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 각 시나리오에서 계산된 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 이 사건은 낙찰가 하락에 따라 임차보증금 인수액이 증가하는 대항력 인수형이 아니라, 후순위 등기권리가 매각으로 소멸하는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달서구 이곡동 와룡중학교 동측 인근으로, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다. 제반 입지여건은 무난한 편입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 상황은 보통입니다.
- 단지. 성서2서한타운은 714세대이며 1997.09.05 준공됐습니다. 본건은 지상 18층·지하 1층 건물의 1층입니다.
- 도로. 동측과 북측으로 왕복 6~7차선, 남측으로 왕복 2차선 포장도로, 서측으로 보행자전용도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 광로2류·대로1류·대로3류 및 보행자전용도로에 접합니다.
- 토지. 평지의 가로장방형 아파트 부지이며 공시지가는 1,903,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 확인된 임차인은 없으나 임대관계는 미상입니다. 현장 방문과 전입세대 확인을 통해 실제 점유자를 특정해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2023.09.21 대구대건신용협동조합 근저당권과 2026.03.11 채권 이전 내역을 최신 등기부에서 대조해야 합니다.
- 후순위 전세권 확인. 제이에스자산관리대부주식회사 전세권 5,000,000원은 말소기준 이후 권리로 소멸하지만, 전세권자 또는 별도 점유자의 실제 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 1층 상태 확인. 채광·소음·사생활·내부 수리 상태가 거래가격에 영향을 줄 수 있으므로 최근 고층 거래와 동일하게 평가하지 않아야 합니다.
- 가격 기준. 최근 12개월 평균 342,500,000원과 최신 거래 350,000,000원을 우선 참고하되, 본건의 1층 조건과 내부 상태를 응찰가에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·전입세대·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 점유 확인이 조건
이 사건은 등기권리만 보면 구조가 명확합니다. 2023.09.21 근저당권이 말소기준이고, 그 이후의 근저당권·전세권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 채권자 미배당 112,678,504원이 발생하더라도 매수인 인수는 0원입니다.
가격도 현재 최저가 223,300,000원이 최근 12개월 평균 342,500,000원의 65.2%이고, 최신 거래는 350,000,000원, 최근 추세는 7.8% 상승입니다. 전체 실거래 평균만이 아니라 최근 거래를 우선해도 가격 차이가 확인됩니다. 다만 본건은 1층이고 임대관계가 미상입니다. 등기권리는 합격, 가격도 검토 가능하지만 실제 점유관계 확인이 입찰의 전제입니다.
