143,500,000원
대구지방법원 2025타경31906. 대구 달서구 용산동 성서2차보성타운 106동 13층 1305호, 전용 84.95㎡ 아파트입니다. 소유자 박순정은 2014년 2월 28일 거래가 180,000,000원에 소유권을 취득했고, 2015년 주식회사대구은행 앞으로 채권최고액 205,200,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 현재 권리분석의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2025년 4월 대구신용보증재단의 20,000,000원 가압류가 들어왔고, 2025년 10월 주식회사아이엠뱅크가 임의경매개시결정을 받았습니다. 두 권리 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 등재된 임차인 내역은 없고 계산상 인수액도 0원이지만, 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어 실제 점유관계는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31906 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 용산동 501-2 성서2차보성타운 제106동 제13층 제1305호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.95㎡ · 16층 건물 중 13층 |
| 소유자 | 박순정 (2014.02.28. 거래가 180,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 143,500,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 주식회사아이엠뱅크 / 180,264,531원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2015년 5월 15일 설정된 주식회사대구은행 근저당권입니다. 채권최고액은 205,200,000원으로 감정가 205,000,000원과 비슷하고, 현재 최저가 143,500,000원보다 큽니다. 현재 회차 배당에서는 집행비용을 제외한 140,691,000원이 이 근저당권에 배당되고, 후순위 대구신용보증재단 가압류에는 배당이 없는 것으로 계산됩니다.
② 시세 비교 — 최근 평균과 최신 거래 모두보다 낮다
성서2보성타운 전용 84.95㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 197,166,666원, 최신 거래는 2026년 3월의 200,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.95㎡ | 8 | 200,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 11 | 200,000,000원 |
| 2026.02 | 84.95㎡ | 18 | 202,000,000원 |
| 2026.02 | 84.95㎡ | 2 | 174,000,000원 |
| 2026.02 | 84.95㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2026.01 | 84.95㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2025.12 | 84.95㎡ | 1 | 170,000,000원 |
| 2025.11 | 84.95㎡ | 9 | 195,000,000원 |
| 2025.11 | 84.95㎡ | 7 | 208,000,000원 |
| 2025.11 | 84.95㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2025.10 | 84.95㎡ | 15 | 205,000,000원 |
| 2025.06 | 84.95㎡ | 18 | 202,000,000원 |
| 평균 | 84.95㎡ | 12건 | 197,166,666원 |
최근 거래 범위는 170,000,000원~220,000,000원입니다. 현재 최저가 143,500,000원은 이 범위의 최저 거래가보다도 26,500,000원 낮고, 최근 12개월 평균보다 53,666,666원 낮습니다. 최근 평균 대비 비율은 72.8%이며, 최신 거래 200,000,000원과 비교해도 56,500,000원 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 143,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,809,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사대구은행 | 205,200,000원 | 140,691,000원 |
| 2. 가압류 · 대구신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 225,200,000원 중 채권자 배당액은 140,691,000원이며, 미배당액은 84,509,000원입니다. 미배당 채권은 매각으로 소멸하는 권리의 회수 부족액으로, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 143,500,000원 | 140,691,000원 | 84,509,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 100,450,000원 | 98,243,700원 | 126,956,300원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 70,315,000원 | 68,649,330원 | 156,550,670원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성산고등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·학교·공원·근린생활시설로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있습니다. 간선도로 접근성을 포함한 교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 단지 남측과 동측이 각각 왕복 7차선 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발사업 완료지역이며, 대로1류·대로2류와 접합니다. 절대보호구역과 상대보호구역에도 저촉됩니다.
- 물건 상태. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트조 16층 건물의 13층입니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 단지 규모. 성서2보성타운은 1,012세대이며 사용승인일은 1997.10.30.입니다. 동일 면적의 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
- 토지. 공시지가는 1,733,000원/㎡이며, 단지는 남측 하향 완경사지에 자체 지반을 평탄하게 조성한 부정형 토지입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계 미상인 만큼 현황조사·전입세대·현장 방문을 통해 실제 점유자를 확인하세요.
- 명도 비용 반영. 점유 형태가 확인되기 전에는 명도 기간과 이사 협의 비용을 별도 예산으로 두는 것이 안전합니다.
- 실거래 개별 비교. 최근 거래가는 170,000,000원부터 220,000,000원까지 차이가 큽니다. 13층인 대상 호수의 향·수리 상태를 비교해야 합니다.
- 관리비 확인. 관리사무소를 통해 공용부분을 포함한 체납 관리비와 장기수선충당금 정산 관계를 확인하세요.
- 배당표 한계. 집행비용은 추정액이며 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “가격은 매력적, 점유 확인은 필수”
이 사건의 등기 구조는 복잡하지 않습니다. 2015년 주식회사대구은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 부족액은 발생하지만 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
가격도 감정가 205,000,000원에서 한 차례 유찰되어 143,500,000원까지 내려왔습니다. 이는 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 197,166,666원의 72.8%이며, 실거래 최저가 170,000,000원보다도 낮습니다. 권리와 가격은 긍정적입니다. 다만 임대관계가 미상이라는 한 가지 확인 과제가 남아 있습니다. 이 물건의 최종 판단은 할인율 자체보다 실제 점유자와 내부 상태를 얼마나 정확히 확인하느냐에 달려 있습니다.
