대구지방법원 2025타경31907. 달서구 월성동 월성우방타운 106동 501호로, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 이대석이며 2019.11.14 매매를 원인으로 2020.01.29 소유권을 취득했고 거래가액은 350,000,000원입니다. 같은 날 주식회사대구은행이 채권최고액 230,000,000원의 근저당권을 설정했으며, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 설정된 주식회사대구은행의 후순위 근저당, 주식회사우리은행 근저당, 신용보증기금· 대구신용보증재단·중소기업은행·김남훈 등의 가압류와 국의 압류, 경매개시결정은 모두 말소기준 이후입니다. 따라서 등기상 후순위 부담은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거의 다수 압류·가압류·근저당은 이미 등기부상 말소된 이력으로, 현재 매수인이 승계할 권리로 보지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31907 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 월성동 500-9 월성우방타운 106동 5층501호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 대상면적 182.82㎡ · 13층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 이대석 · 거래가액 350,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 367,000,000원 / 125,881,000원 · 3회 유찰 |
| 청구액 | 203,854,226원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
핵심은 2020.01.29 을구 20번 근저당권입니다. 채권최고액 230,000,000원의 주식회사대구은행 근저당이 말소기준이며, 이후의 권리는 매각으로 소멸합니다. 2020.08.06 주식회사대구은행의 후순위 근저당, 2021.03.04 주식회사우리은행 근저당, 2023년 이후 다수의 가압류, 2025.08.05 압류와 2025.10.14 임의경매개시결정 모두 말소기준 후순위입니다.
② 시세 비교 — 3회 유찰 뒤 최근 시세의 42.0%
동일면적 182.82㎡의 시세 데이터는 1건입니다. 최신 거래는 2025.01, 1층에서 300,000,000원에 거래됐고, 시세 데이터상 최근 12개월 평균도 300,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 182.82㎡ | 1 | 300,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 182.82㎡ | 1건 | 300,000,000원 |
현재 최저매각가는 125,881,000원으로 최근 12개월 평균 300,000,000원의 42.0%입니다. 감정가 367,000,000원 대비로도 3회 유찰을 거쳐 현재 회차가 감정가의 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 가격만 놓고 보면 할인 폭은 큽니다.
③ 예상배당표 (매각가 125,881,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,562,334원 |
| 2. 을구 20번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 230,000,000원 | 123,318,666원 |
| 3. 을구 21번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 23,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 22번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 60,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 28번 가압류 · 신용보증기금 | 59,500,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 29번 가압류 · 신용보증기금 | 33,649,911원 | 0원 |
| 7. 갑구 30번 가압류 · 주식회사 비알티툴링 | 15,055,568원 | 0원 |
| 8. 갑구 31번 가압류 · 신용보증기금 | 12,131,746원 | 0원 |
| 9. 갑구 32번 가압류 · 대구신용보증재단 | 79,744,000원 | 0원 |
| 10. 갑구 33번 가압류 · 중소기업은행 | 20,153,738원 | 0원 |
| 11. 갑구 36번 가압류 · 김남훈 | 24,807,960원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 558,042,923원 중 예상 배당은 123,318,666원이고, 미배당은 434,724,257원입니다. 매각대금 대부분이 말소기준 근저당에 배당되며 후순위 채권은 배당받지 못하지만, 이 미배당 채권은 매수인에게 인수되는 금액으로 계산되지 않습니다. 소유자 잔여도 0원입니다.
④ 회차별 가격 — 더 내려가도 인수액은 0원
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 125,881,000원 | 123,318,666원 | 434,724,257원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 88,116,700원 | 86,130,599원 | 471,912,324원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 61,681,689원 | 60,171,419원 | 497,871,504원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 달서구청 남측 인근으로 아파트단지, 근린생활시설, 학교 및 각종 관공서가 형성된 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 간선도로 접근성 등 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측 왕복 9차선, 남서측 왕복 2차선 포장도로에 각각 접합니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 건물 중 5층입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 소화전, 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 도시지역·제3종일반주거지역이며 공시지가는 1,959,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역 관련 제한이 있으며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 월성우방타운 421세대, 준공일은 1991.11.14입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 조건. 이번 매각은 특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다.
- 점유 확인. 임대관계는 미상이고 내부 확인도 되지 않았으므로 현황조사·전입세대·점유자를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2020.01.29 주식회사대구은행 근저당을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 등기부 원본과 대조해야 합니다.
- 권리이전 기록. 우리은행 근저당권은 소상공인자영업자새출발기금주식회사로 이전된 기록이 있으므로 배당요구와 채권승계 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 동일면적 실거래 표본이 1건이므로 300,000,000원 한 건만으로 적정가를 확정하지 말고 주변 유사면적 거래와 매도호가를 함께 점검해야 합니다.
- 내부 상태. 폐문으로 내부를 확인하지 못해 표준적 이용상황과 사용자재를 상정해 평가한 물건입니다. 수리 상태를 보수적으로 반영해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순해졌고, 승부처는 ‘환금성 검증’이다
이 물건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2020.01.29 대구은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 권리는 매각으로 소멸하며 명세서상 인수권리도 없습니다. 예상 인수액은 0원입니다. 가격도 3회 유찰 끝에 125,881,000원까지 내려와, 시세 데이터상 최근 12개월 평균 300,000,000원의 42.0% 수준입니다.
다만 이 할인율을 그대로 수익으로 보면 안 됩니다. 동일면적 실거래는 1건뿐이고, 단지 경매 평균 유찰 횟수는 3.0회, 매각률은 25.0%입니다. 감정평가에서도 내부를 확인하지 못했고 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 이 사건은 권리 위험보다 현장·환금성·가격 검증이 더 중요한 물건입니다. 권리는 합격권, 가격도 매력권이지만, 큰 면적의 실제 매수층과 내부 상태를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
