대구지방법원 2025타경31912. 대구 달성군 논공읍 남리 1133의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가 이용상태는 1층 소매점·주택 3가구, 2층 주택 3가구이고, 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 건물입니다. 사용승인일은 2004.01.29입니다. 등기상 소유자는 제갈경현이며, 2010.04.23 설정된 공단새마을금고 채권최고액 104,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다.
권리의 큰 줄기는 단순합니다. 말소기준보다 뒤에 설정된 달성새마을금고 근저당, 김상규 근저당, 성일새마을금고 가압류, 대구광역시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건의 실제 승부처는 등기보다 점유관계에 있습니다. 서인수와 제갈창현은 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없지만, 점포를 사용하는 김성호는 보증금 15,000,000원, 월차임 300,000원이 확인되면서도 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31912 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 논공읍 남리 1133 · 대구광역시 달성군 논공읍 논공로5길 70 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 1층 소매점·주택(3가구), 2층 주택(3가구) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 · 사용승인 2004.01.29 |
| 소유자 | 제갈경현 |
| 감정가 / 최저가 | 597,678,760원 / 205,003,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 달성새마을금고 / 222,493,133원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 건물 공부상 1층 주차장이나 현황은 소매점 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2010년 근저당
말소기준은 2010.04.23 공단새마을금고의 채권최고액 104,000,000원 근저당권입니다. 이 권리는 2013.03.28 회사합병을 원인으로 달성새마을금고에 이전됐습니다. 이후 2014년·2015년 달성새마을금고 근저당, 2024년 김상규 근저당, 2025년 경매개시결정과 성일새마을금고 가압류, 2026년 대구광역시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 조사된 임차인 3명
| 임차인 / 점유 | 전입 | 보증금 / 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 서인수 · 201호 | 2025.10.24 배당요구 2026.01.13 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
| 제갈창현 · 1층 | 2011.09.30 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
| 김성호 · 점포 | 미상 | 15,000,000원 300,000원 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
서인수의 전입 2025.10.24와 제갈창현의 전입 2011.09.30은 모두 말소기준일 2010.04.23보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 김성호는 점포 보증금 15,000,000원과 월차임 300,000원이 확인되지만 전입신고일이 확인되지 않습니다. 따라서 이 임차인을 대항력 있다고 단정해서도, 없다고 단정해서도 안 됩니다.
③ 가격 해석 — 34%라는 숫자만으로는 ‘저가’가 아니다
감정가는 597,678,760원, 현재 최저매각가는 205,003,000원으로 3회 유찰 뒤 감정가의 34.3% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 143,502,100원, 그 다음은 100,451,470원으로 계산돼 있습니다.
하지만 이 사건에는 동일·유사 물건의 실거래 비교치가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 현재 최저가가 감정가 대비 크게 낮다는 사실만으로 시세보다 저렴하다, 가격 메리트가 크다고 평가할 근거는 없습니다. 단독주택·토지에 1층 소매점과 다가구 주택 이용이 섞인 물건인 만큼, 감정가 할인율과 시장가격은 별개의 문제로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 205,003,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,670,042원 |
| 1. 근저당 · 공단새마을금고 | 104,000,000원 | 104,000,000원 |
| 2. 근저당 · 달성새마을금고 | 52,000,000원 | 52,000,000원 |
| 3. 근저당 · 달성새마을금고 | 130,000,000원 | 45,332,958원 |
| 4. 근저당 · 김상규 | 130,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 성일새마을금고 | 88,437,690원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 504,437,690원 가운데 채권자 예상배당은 201,332,958원, 미배당은 303,104,732원입니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았고, 점포 임차인의 대항력 여부도 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달성군 논공읍 남리 소재 북동초등학교 남서측 인근이며, 주변은 단독주택, 근린생활시설, 다가구주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고, 제반 교통시설 접근성을 종합한 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 1층은 소매점과 주택 3가구, 2층은 주택 3가구로 이용 중입니다. 주택 단일 용도가 아닌 혼합 이용 물건입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(12층 이하), 중로3류 접합, 가축사육제한구역, 북동초등학교 상대보호구역입니다.
- 건물상태. 위생설비·급배수설비·주택부분 난방설비가 있고, 감정요항표상 위반건축물 표시는 없습니다.
- 현황 확인. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 매각물건명세서 비고에는 건물 공부상 1층이 주차장이지만 현황은 소매점이라고 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김성호 점포 점유 확인. 보증금 15,000,000원·월차임 300,000원은 확인되지만 대항요건 관련 날짜가 미상입니다. 가장 먼저 원문을 대조해야 합니다.
- 서인수·제갈창현 점유 범위 확인. 두 사람은 전입일 기준 대항력은 없지만, 실제 점유 부분과 인도 대상 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- ‘감정가 대비 34%’만 보고 입찰하지 않기. 비교 실거래 시세가 없으므로 현재 최저가의 시장가 대비 메리트는 확인되지 않았습니다.
- 제시외 건물·일괄매각 확인. 제시외 건물이 매각에 포함되는 범위와 현황 이용 상태를 감정평가서·매각물건명세서 원문 및 현장과 대조해야 합니다.
- 1층 공부·현황 차이 확인. 매각물건명세서에는 공부상 주차장, 현황 소매점으로 기재돼 있으므로 사용승인·용도·명도 및 향후 이용 가능성을 별도 확인해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 당해세·최우선변제가 반영되지 않은 추정 배당이므로 최종 배당 및 인수 여부는 법원 기록을 기준으로 재검토해야 합니다.
맺으며 — “유찰률보다 점유 확인이 먼저”
이 물건은 감정가 597,678,760원에서 3회 유찰되어 최저가가 205,003,000원까지 내려왔습니다. 그러나 현재 자료만으로는 이 가격이 시장가보다 낮다고 확인할 수 없습니다. 등기상으로는 2010년 근저당을 기준으로 이후 권리가 정리되는 비교적 전형적인 구조지만, 점포 임차인 김성호의 대항력 여부가 미상이라는 중요한 변수가 남아 있습니다.
또한 1층 소매점과 다가구 주택이 결합된 이용상태, 제시외 건물 포함, 공부상 주차장과 현황 소매점의 차이까지 함께 봐야 합니다. 따라서 이 사건은 “3회 유찰이라 싸 보이는 물건”이 아니라, 점유·용도·현황을 확인한 뒤에야 가격을 논할 수 있는 물건입니다. 현재 단계의 결론은 권리 일부 확인 필요, 가격 메리트 판단 보류입니다.
