대구지방법원 2025타경31912. 대구광역시 달성군 논공읍 남리 1133의 단독주택과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층으로, 2004.01.29. 사용승인됐습니다. 감정평가상 이용상태는 1층 소매점과 주택 3가구, 2층 주택 3가구입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함, 건물 공부상 1층 주차장이지만 현황은 소매점이라는 내용이 기재돼 있습니다.
등기 구조의 출발점은 2010.04.23. 설정된 공단새마을금고 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 2013.03.28. 회사합병을 원인으로 달성새마을금고에 이전됐습니다. 이후 설정된 달성새마을금고 근저당권 2건, 김상규 근저당권, 경매개시결정, 성일새마을금고 가압류, 대구광역시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31912 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 논공읍 남리 1133 · 대구광역시 달성군 논공읍 논공로5길 70 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 이용상태 | 1층 소매점·주택 3가구 · 2층 주택 3가구 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 · 사용승인일 2004.01.29. |
| 소유자 | 제갈경현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 597,678,760원 / 418,375,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 달성새마을금고 / 222,493,133원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 등기 발급 | 2026.07.28. · 대구지방법원 서부지원 등기과 |
① 권리 흐름 — 등기상 권리는 매각으로 소멸
등기부에는 과거 가압류와 압류가 여러 차례 있었지만, 김인산 가압류와 국민건강보험공단·달성군·국의 압류 등은 이미 말소된 상태입니다. 현재 배당에 반영되는 주요 채권은 공단새마을금고 명의의 말소기준 근저당권, 달성새마을금고 근저당권 2건, 김상규 근저당권, 성일새마을금고 가압류입니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 3명, 점포 1명은 판정 미상
| 성명 / 점유 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서인수 · 201호 | 2025.10.24. | 미상 | 2026.01.13. 신고 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 제갈창현 · 1층 | 2011.09.30. | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김성호 · 점포 | 미상 | 15,000,000원 / 300,000원 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차·점유자는 3명입니다. 서인수와 제갈창현은 전입신고가 2010.04.23. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 김성호는 점포 보증금 15,000,000원, 차임 300,000원만 확인되고 전입신고일은 미상입니다. 따라서 대항력 있다고 단정할 수도, 없다고 확정할 수도 없는 상태입니다.
또한 감정 이용상태는 소매점 1곳과 주택 6가구인데, 확인된 임차·점유자는 3명입니다. 감정평가서에도 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 나머지 주택 부분의 실제 점유 여부와 소유자 사용 여부를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 실거래 비교자료는 없다
현재 최저매각가는 418,375,000원으로 감정가 597,678,760원의 70%이며 1회 유찰된 회차입니다. 다만 동일 물건이나 인근 유사 물건의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래, 가격 추세 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
계산상 인수액이 0원이라는 전제에서는 현재 회차 실질취득액이 418,375,000원입니다. 다만 김성호의 대항력 여부가 미상인 만큼, 이 금액을 최종 확정 취득비용으로 보기는 어렵습니다. 현장조사와 임대차 원본 확인 후에만 응찰 상한을 정하는 것이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 418,375,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,583,750원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 공단새마을금고 | 104,000,000원 | 104,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 달성새마을금고 | 52,000,000원 | 52,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 달성새마을금고 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 4. 을구 7번 근저당권 · 김상규 | 130,000,000원 | 125,791,250원 |
| 5. 갑구 19번 가압류 · 성일새마을금고 | 88,437,690원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 504,437,690원 중 채권자 배당액은 411,791,250원, 미배당액은 92,646,440원입니다. 신청채권자 달성새마을금고의 계산상 배당액은 182,000,000원으로 청구액 222,493,133원을 전액 충족하지 못합니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 대구광역시 달성군 논공읍 남리 소재 북동초등학교 남서측 인근에 위치합니다.
- 주변 환경. 단독주택, 근린생활시설, 다가구주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층으로, 외벽은 몰탈 위 페인트, 내부는 벽지·타일, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 위생설비, 급배수설비와 주택부분 난방설비가 있습니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역, 중로3류 접합, 가축사육제한구역, 북동초등학교 상대보호구역입니다.
- 공부 차이. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없다고 기재돼 있으나, 매각물건명세서에는 공부상 1층 주차장이 현황상 소매점이라고 기재돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점포 임대차 확인. 김성호의 점유 개시일, 보증금 15,000,000원, 차임 300,000원, 대항요건과 배당요구 여부를 매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
- 주택 점유 확인. 서인수·제갈창현 외에 감정 이용상태상 주택 6가구의 실제 점유자와 임대차계약 존재 여부를 현장에서 확인하세요.
- 현황과 공부 대조. 공부상 1층 주차장과 현황상 소매점의 사용 관계, 제시외 건물의 위치·면적·사용자를 직접 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 건물과 토지, 제시외 건물이 함께 매각되는 만큼 매각목록과 현황 경계를 대조하세요.
- 시세 보완. 최근 12개월 유사 거래와 최신 거래가 확인되지 않으므로 감정가의 70%라는 비율만으로 저가 낙찰이라고 판단하지 마세요.
- 배당 변동. 당해세·최우선변제와 미확인 임대차가 반영되면 예상배당과 인수 판단이 달라질 수 있습니다.
- 명도비용. 점포와 다수 주택이 혼재하므로 점유자별 인도 협의와 명도 기간을 별도로 산정하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 현장을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “등기상 0원”만 보고 끝낼 물건은 아니다
이 사건의 등기부만 보면 말소기준이 명확합니다. 2010.04.23. 근저당권 이후의 담보권과 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 실제 투자 판단의 난도는 등기부 밖에서 올라갑니다.
점포 임차인 김성호는 보증금 15,000,000원과 차임 300,000원만 확인됐고 전입신고일이 미상이라 대항력은 가능·미상입니다. 건물은 소매점과 주택 6가구로 이용되지만 확인된 임차·점유자는 3명뿐이며, 1층은 공부상 주차장과 현황상 소매점이라는 차이도 있습니다. 여기에 최근 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가 418,375,000원의 가격 경쟁력도 검증되지 않았습니다.
등기 권리는 비교적 명확하지만 점유와 가격은 보류. 매각물건명세서 원본, 점포 대항요건, 전체 6가구 점유관계, 제시외 건물과 현황 용도를 모두 확인한 뒤 응찰가를 결정해야 하는 복합형 물건입니다.