감정가 49%까지 내려왔지만, 다수 점유와 미상 항목을 먼저 확인 — 성주읍 다가구주택

대구지방법원 2025타경31919. 성주경찰서 남서측 인근에 위치한 철근콘크리트구조 4층 다가구주택과 토지 405㎡의 일괄매각 사건입니다. 소유자는 박성남과 최종열로 각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다. 말소기준은 2015.01.16 북성새마을금고 근저당권 520,000,000원이며, 이후 설정된 전세권·주택임차권과 가압류·압류·경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이 사건은 권리 순서만 보고 단순한 물건으로 분류하기 어렵습니다. 여러 호실에 점유자가 있고, 등기상 전세권과 주택임차권도 다수 존재합니다. 전입일이 확인된 점유자는 모두 말소기준일 이후이므로 대항력이 없다고 정리되지만, 표시명 ‘기사항전’은 전입신고일과 보증금·확정일자가 모두 확인되지 않습니다. 따라서 전체를 일괄해 “모든 점유자가 대항력 없음”이라고 단정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2015년 근저당

말소기준권리인 북성새마을금고 근저당권보다 앞선 임차권이나 전세권은 확인되지 않습니다. 이후 설정된 전세권과 임차권, 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있으며, 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자들의 미배당액은 매수인이 승계하는 금액과 구별해야 합니다.

② 임차인·점유 관계 — 확인된 전입은 모두 후순위

조사된 점유·임차 관계는 11건입니다. 보증기관 대위변제나 승계 신고로 표시된 항목은 없으며, 확인된 전입일은 모두 2015.01.16 말소기준일보다 늦습니다. 다만 보증금이나 확정일자가 확인되지 않은 호실이 많고, ‘기사항전’은 전입일 자체가 확인되지 않아 별도 확인이 필요합니다.

③ 가격 판단 — 49% 할인만으로 싸다고 볼 수 없다

현재 최저매각가는 554,359,000원으로 감정가 1,131,345,000원의 49%입니다. 그러나 이 물건은 여러 호실이 포함된 다가구주택과 토지를 일괄매각하는 구조이며, 동일 조건의 최근 실거래와 직접 비교하지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.

감정평가상 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하고, 읍 소재지 내 차량 접근과 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다. 실질취득액은 배당 시뮬레이션 기준 554,359,000원이지만, 공실·임대료·체납관리비·수선비·명도비용을 확인한 뒤 수익가치와 토지가치를 별도로 검토해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 554,359,000원 가정)

총 채권액 1,330,000,000원 중 546,415,410원이 배당되고 783,584,590원이 미배당되는 계산입니다. 미배당 채권은 매각으로 소멸하는 후순위 권리의 부족분으로, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 성주경찰서 남서측 인근이며, 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 읍 소재지 내에 위치하며 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층으로 외벽은 돌·강판·드라이비트, 내부는 벽지·타일, 창호는 하이샷시입니다.
• 설비. 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 설치되어 있습니다.
• 토지. 405㎡의 대지로 평지·사다리형이며 세로한면(가)에 접합니다. 공시지가는 387,100원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·중점경관관리구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 세대별 점유 확인. 201호·202호·203호·205호·206호·301호·302호·303호·503호 및 표시되지 않은 점유 부분을 현장에서 대조하세요.
• 미상 항목 확인. ‘기사항전’의 실제 성명, 점유 호실, 전입일, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인하세요.
• 관계인 검증. 장혜민과 이금숙의 임대차계약서, 보증금 지급내역, 실제 점유 여부와 채권 발생 경위를 확인하세요.
• 전세권 존속 여부. 배당표에 포함된 전세권 중 이미 말소된 권리가 있으므로 현재 유효한 채권과 실제 배당요구자를 다시 구분하세요.
• 임대수익 검토. 호실별 보증금·월세·공실·체납관리비와 수선 상태를 확인해 554,359,000원의 실질 수익가치를 계산하세요.
• 명도 비용. 다수 점유자와 개별 협의가 필요할 수 있으므로 인도명령 가능 여부와 이사비·명도기간을 반영하세요.
• 일괄매각 범위. 건물과 토지가 일괄매각되는 범위, 부속시설과 각 호실의 실제 구조를 감정평가서 도면과 대조하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·문건접수내역과 세대열람을 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “안전한 입찰”은 다르다

이 사건은 말소기준권리가 2015.01.16로 빠르고, 확인된 임차·전세 관계가 모두 후순위여서 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 최저가도 감정가의 49%인 554,359,000원까지 내려왔습니다. 그러나 점유·임차 관계가 11건이고, 여러 호실의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으며, ‘기사항전’은 대항력 판단에 필요한 기본 정보조차 확인되지 않습니다.

또한 총 채권 1,330,000,000원 중 783,584,590원이 미배당되고 현재 신청채권자 장혜민에게도 배당이 돌아가지 않는 계산입니다. 이 부족액이 곧 매수인 인수액은 아니지만, 이해관계인 간 분쟁과 명도 난도를 높일 수 있는 신호입니다. 결론은 권리 순서는 매수인에게 유리하지만, 점유 확인은 아직 끝나지 않은 물건입니다. 감정가 대비 49%라는 숫자보다 호실별 임대차와 실제 수익을 먼저 확인해야 합니다.