대구지방법원 2025타경31941. 성주군 월항면 보암리 723-2·724-1·724-2·725·726·727-2의 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 1층을 공장·식당, 2층을 기숙사로 이용하고 있습니다. 현재 소유자는 정인옥이며, 2005년 11월 1일 소유권을 취득했습니다.
권리의 기준점은 2023년 9월 14일 설정된 왜관농업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 715,000,000원이고, 2024년 1월 30일 변경계약으로 845,000,000원으로 변경됐습니다. 이후의 경매개시결정과 국세·지방세 압류는 매각으로 소멸하는 구조이며, 매각물건명세서에는 별도 인수권리와 법정지상권이 없다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31941 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 성주군 월항면 보암리 723-2, 724-1, 724-2, 725, 726, 727-2 · 보암공단길 26-15 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 1층 공장·식당 · 2층 기숙사 |
| 소유자 | 정인옥 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,046,077,100원 / 512,578,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 왜관농업협동조합 / 662,876,837원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 건물 지붕 태양광설비 제외 |
① 권리 흐름 — 과거 담보권은 말소, 2023년 근저당이 기준
실제 임차인 0명. 확인된 임차인 신고가 없으며, 매각물건명세서상 매수인이 인수할 권리도 해당 없음으로 정리돼 있습니다. 법정지상권 역시 해당 없음입니다. 따라서 현재 배당 시나리오에 반영된 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%, 그러나 시세 할인율은 미확인
현재 최저매각가는 512,578,000원으로 감정가 1,046,077,100원의 49%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 유찰 할인처럼 보이지만, 이 물건과 비교할 수 있는 공장·기숙사 복합 부동산의 최근 실거래 자료가 없습니다. 따라서 최저가가 시세보다 낮다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 근거는 없습니다.
특히 이 물건은 주거용 집합건물과 달리 공장 운영 가능성, 기숙사 상태, 설비의 소유관계, 토지의 활용도와 규제, 현장 수리비가 가격을 좌우합니다. 감정가 대비 할인율보다 현재 영업·사용 상태와 대체 취득가격을 먼저 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 512,578,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,525,780원 |
| 중소기업은행 근저당 | 미상 | 0원 |
| 대구은행 근저당(을구 2번) | 559,000,000원 | 505,052,220원 |
| 대구은행 근저당(을구 5번) | 585,000,000원 | 0원 |
| 조영심 근저당 | 36,000,000원 | 0원 |
| 김재철 근저당 | 200,000,000원 | 0원 |
| 군위축산업협동조합 근저당 | 660,000,000원 | 0원 |
| 왜관농업협동조합 근저당 | 715,000,000원 | 0원 |
| 백용기 가압류 | 13,725,500원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,768,725,500원 중 예상 채권자 배당은 505,052,220원, 미배당액은 2,263,673,280원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 512,578,000원 | 505,052,220원 | 2,263,673,280원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 358,804,600원 | 352,981,336원 | 2,415,744,164원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 251,163,219원 | 246,846,934원 | 2,521,878,566원 | 0원 |
추가 유찰 시 매수인 인수액은 계속 0원으로 계산되지만, 신청채권자 왜관농업협동조합의 청구액 662,876,837원은 어느 시나리오에서도 배당되지 않는 것으로 표시돼 있습니다. 이는 과거 말소 담보권이 배당표에 포함된 결과일 수 있으므로, 단순히 미배당 총액만 보고 실제 배당순위를 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·건물·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 저암마을 서측 근거리에 위치하며, 주변은 주택·공장·농경지·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 판넬지붕 및 시멘트벽돌조 슬래브 위 판넬지붕 2층 건물입니다.
- 내부 이용. 1층은 공장·식당, 2층은 기숙사이며 위생·급배수설비와 2층 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 지목 공장용지, 공업용 이용, 평지·가로장방형, 세로한면 도로 조건입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(산업형)이며 가축사육제한구역과 배출시설설치제한지역에 포함됩니다.
- 공시지가. 105,000원/㎡로 기재돼 있으며, 토지면적은 58.0㎡로 표시돼 있습니다.
- 현장 물건. 지상에 감나무 등 수목과 관정이 소재합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 세금·배당 위험
세금 관련 압류는 총 3건의 이력이 확인됩니다. 2002년 11월 18일 김천세무서 압류는 2003년 2월 17일 해제로 말소됐습니다. 이후 2025년 12월 24일 김천세무서장 압류와 2026년 1월 9일 성주군 압류가 등기됐으며, 두 권리는 말소기준권리 이후에 설정됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세 재조사. 감정가 49%라는 할인율만으로 저가 여부를 판단하지 말고, 성주군 월항면 일대 공장 거래와 토지가격을 별도로 비교하세요.
- 말소등기 대조. 예상배당표에 포함된 과거 담보권의 말소 여부와 실제 배당순위를 등기부 원본·채권계산서로 재확인하세요.
- 태양광설비. 지붕 태양광설비는 매각 제외이므로 소유자, 임대·사용계약, 지붕 점유와 철거 조건을 확인하세요.
- 제시외 건물. 제시외 건물은 일괄매각에 포함되므로 현황과 감정평가 반영 범위를 현장에서 대조하세요.
- 공장 설비. 생산설비·기계·전기용량·폐수 및 배출시설의 소유관계와 인허가 승계 가능성을 확인하세요.
- 기숙사 상태. 2층 기숙사의 점유자, 사용 상태, 난방·급배수설비 수리비를 확인하세요.
- 세금 교부청구. 김천세무서장과 성주군의 체납세액 및 당해세 해당 여부를 확인하세요.
- 수목·관정. 감나무 등 수목과 관정의 위치·소유관계·사용 가능 상태를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원과 저가 매수는 별개의 문제”
이 사건은 임차인 0명, 명시 인수권리 없음, 법정지상권 없음으로 권리 승계 부담은 낮은 편입니다. 과거 근저당권들도 각각 말소 이력이 있어 현재 기준권리는 2023년 왜관농업협동조합 근저당으로 정리됩니다.
그러나 투자 판단은 권리보다 현장과 가격에서 갈립니다. 공장·식당·기숙사가 결합된 비주거용 물건이고, 비교 실거래가 없으며, 태양광설비는 매각에서 제외됩니다. 세금 압류와 예상배당표의 과거 담보권 반영 문제도 원문 확인이 필요합니다. 따라서 결론은 권리 인수는 0원, 가격 메리트는 검증 전까지 보류입니다. 감정가의 49%라는 숫자보다 공장 운영 가능성과 실제 대체 취득비용을 기준으로 입찰가를 정해야 합니다.