대구지방법원 2025타경3857. 포항시 북구 득량동 초원힐트리움 6층 601호, 전용 59.935㎡ 아파트입니다. 감정가 161,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가는 112,700,000원, 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 매각물건명세서상 매수인이 인수할 권리와 법정지상권은 해당 없음으로 정리되어 있습니다.
임차권자 박재성은 2020.12.23 전입·점유를 시작하고 2020.12.30 확정일자를 받았으며, 보증금은 20,000,000원입니다. 등기부에 현재 남아 있는 최초 근저당은 2018.09.10 설정된 영일만신용협동조합 근저당이므로 임차인의 전입이 뒤에 있습니다. 따라서 박재성의 임차권은 매각으로 소멸하고, 미배당 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경3857 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 득량동 305-4 초원힐트리움 6층 601호 |
| 도로명주소 | 경상북도 포항시 북구 이동로 46 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.935㎡ · 지상 10층 중 6층 |
| 사용승인 / 규모 | 2016.05.20 · 19세대 |
| 소유자 | 문충작 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 112,700,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 영일만신용협동조합 / 131,064,652원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 임차권 인수는 없다
등기부에는 2016.06.16 대동신용협동조합의 채권최고액 130,000,000원 근저당이 먼저 설정됐지만, 이 권리는 2016.12.16 해지를 원인으로 말소됐습니다. 따라서 현재 등기상 남아 있는 권리만 놓고 보면 2018.09.10 설정된 영일만신용협동조합 근저당이 실질적인 기준점입니다. 해당 근저당은 최초 채권최고액 169,000,000원에서 2023.03.07 143,000,000원으로 변경됐습니다.
박재성의 주민등록일자와 점유개시일자는 2020.12.23, 확정일자는 2020.12.30입니다. 모두 2018.09.10 근저당보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 2024.12.26 임차권등기명령에 따라 보증금 20,000,000원의 주택임차권등기가 이뤄졌고 같은 날 배당요구도 접수됐지만, 이 임차권 역시 선순위 근저당 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박재성 | 제6층 제601호 59.935㎡ 전부 주거 · 임차권등기 | 2020.12.23 2020.12.30 | 20,000,000원 | 없음 선순위 근저당 이후 전입 | 배당요구 있음 2024.12.26 | 없음 매각으로 소멸 |
③ 시세 비교 — 1회 유찰로 가격 여유가 생겼다
초원힐트리움 동일 면적대의 확인된 실거래는 4건입니다. 가격 판단에서는 과거 159,000,000원 거래가 포함된 전체 평균보다, 최근 12개월 거래 3건과 최신 거래를 우선했습니다. 최근 12개월 거래 3건은 모두 140,000,000원으로, 최근 평균과 최신 거래가가 같습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 59.94㎡ | 10 | 140,000,000원 |
| 2025.07 | 59.62㎡ | 8 | 140,000,000원 |
| 2025.07 | 59.94㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 2021.12 | 59.62㎡ | 7 | 159,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 140,000,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액 112,700,000원은 최근 12개월 평균 140,000,000원의 80.5%입니다. 인수할 임차보증금이나 권리가 없어 최저가 외에 권리상 취득원가가 추가되지 않으므로, 최근 거래가격과 단순 비교하면 가격 메리트가 존재합니다.
④ 예상배당표 (매각가 112,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,377,800원 |
| 1. 근저당 · 대동신용협동조합 | 130,000,000원 | 110,322,200원 |
| 2. 근저당 · 영일만신용협동조합 | 169,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 299,000,000원 중 예상배당은 110,322,200원이며, 예상 미배당액은 188,677,800원입니다. 채권자의 미배당은 채무자에 대한 잔존채권 문제이고 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양학중학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 간선도로와 대중교통시설 접근성을 포함한 제반 교통사정은 대체로 보통입니다.
- 도로. 토지 북측으로 폭 약 20m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 10층 건물이며, 승강기·도시가스 난방·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 중로1류에 접하고, 가축사육제한구역과 양학중학교 상대보호구역에 포함됩니다.
- 공부·위반. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 현장 확인. 폐문과 이해관계인 부재로 내부 상태를 직접 확인하지 못해 유사 물건의 표준적 이용상황과 사용자재를 기준으로 평가됐습니다.
- 환금성. 19세대 소규모 단지이고 동일 면적대 실거래 표본이 적어, 가격 조정 없이 빠르게 재매각하기에는 제약이 있을 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 매수인 인수액은 0원이므로 현재 실질취득액은 최저가와 같은 112,700,000원입니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 144,750,000원보다 최신 거래 및 최근 12개월 평균 140,000,000원을 우선 기준으로 삼으세요.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -11.9%이므로 낙찰 후 추가 하락 가능성을 응찰가에 반영해야 합니다.
- 실점유 확인. 임차권등기가 존재하므로 박재성의 실제 퇴거 여부, 열쇠 인도 상태와 현재 점유자를 현장에서 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부를 확인하지 못했으므로 누수·마감 상태·수리비를 별도로 점검해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 2020.12.24 민간임대주택 등기가 있으므로 매각 후 등록 말소와 행정상 처리 여부를 관할기관에 확인하세요.
- 배당순위 재검증. 대동신용협동조합 근저당의 말소 사실과 예상배당표가 일치하지 않으므로 원본 등기와 채권계산서를 대조하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비의 공용부분, 당해세와 최우선변제 여부를 관리주체·법원 기록에서 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 조건부 매력
이 물건의 핵심은 보증금 20,000,000원의 임차권이 존재하지만 대항력이 없어 낙찰자에게 승계되지 않는다는 점입니다. 매수인 인수액은 0원이고 실질취득액은 현재 최저가 112,700,000원으로 고정됩니다. 이는 최근 12개월 평균과 최신 거래 140,000,000원의 80.5%여서 1회 유찰 가격에는 분명한 여유가 있습니다.
다만 최근 거래가격은 과거보다 11.9% 하락했고, 초원힐트리움은 19세대 소규모 단지입니다. 내부 미확인에 따른 수리비와 제한적인 환금성까지 고려하면 감정가 대비 할인율만으로 공격적인 입찰가를 정하기는 어렵습니다. 또한 2016년 근저당의 말소 기록과 예상배당순위가 충돌하므로 배당 관련 원본 대조가 필요합니다. 결론은 권리상 인수 위험은 낮고 가격도 최근 시세 아래지만, 하락장과 소규모 단지의 환금성을 반영한 보수적 입찰이 적합한 물건입니다.
