대구지방법원 2025타경31956. 화원태왕타운 109동 12층 1205호, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 주식회사선비이고, 2021.09.28. 공매를 원인으로 2021.10.22. 소유권을 취득했습니다. 이번 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매로, 청구금액은 170,023,393원입니다.
이 물건의 핵심은 단순히 “최저가가 9,100만원”이라는 숫자가 아닙니다. 등기부에는 보증금 160,000,000원의 주택임차권이 있고, 임차인 도희정의 전입일은 2022.06.07., 확정일자는 2022.04.29., 점유개시일은 2022.06.03.입니다. 말소기준으로 선언된 2025.10.23. 강제경매개시결정보다 앞서 있어 원칙대로라면 대항력 있는 선순위 임차권입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31956 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 화원읍 성산리 501 태왕 109동 12층1205호 |
| 물건종류 | 아파트 · 전용 59.97㎡ · 제109동 12층 중 12층 |
| 소유자 | 주식회사선비 (2021.09.28. 공매, 2021.10.22. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 91,000,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 170,023,393원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 원래는 인수형, 확약으로 해소
등기부상 현재 핵심 권리는 을구 3번 주택임차권과 갑구 22번 강제경매개시결정입니다. 과거의 압류·가압류·가처분·근저당 등은 이미 말소됐습니다. 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 도희정 | 160,000,000원 | 2022.06.07 / 2022.04.29 | 대항력 있음 | 우선변제권 행사 | 주택도시보증공사 승계 확약 반영 실질 인수 0원* |
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 임차인이 아니라 도희정 보증금의 승계인으로 기재돼 있으므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 확약 반영 후에는 가격 여유가 크다
화원태왕타운 동일 면적 59.97㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 145,666,666원입니다. 최신 거래는 2026.06. 171,000,000원이며, 최근 12건의 최저 거래는 119,000,000원, 최고 거래는 171,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.97㎡ | 13 | 171,000,000원 |
| 2026.06 | 59.97㎡ | 17 | 147,000,000원 |
| 2026.02 | 59.97㎡ | 16 | 163,000,000원 |
| 2026.02 | 59.97㎡ | 12 | 164,000,000원 |
| 2026.01 | 59.97㎡ | 16 | 162,000,000원 |
| 2026.01 | 59.97㎡ | 10 | 138,000,000원 |
| 2025.12 | 59.97㎡ | 13 | 125,000,000원 |
| 2025.11 | 59.97㎡ | 11 | 143,000,000원 |
| 2025.10 | 59.97㎡ | 6 | 164,500,000원 |
| 2025.09 | 59.97㎡ | 16 | 122,500,000원 |
| 2025.07 | 59.97㎡ | 6 | 119,000,000원 |
| 2025.07 | 59.97㎡ | 7 | 129,000,000원 |
| 평균 | 59.97㎡ | 12건 | 145,666,666원 |
확약을 반영한 실질취득액 91,000,000원은 최근 12개월 평균의 62.5%입니다. 최근 12건 중 가장 낮은 119,000,000원보다도 28,000,000원 낮고, 최신 거래 171,000,000원과 비교하면 차이가 더 큽니다. 따라서 이 사건은 최저가만 낮아 보이는 인수형 착시가 아니라, 확약이 유효하게 이행된다는 전제 아래에서는 실제 취득가격도 최근 실거래 구간 아래에 위치합니다.
③ 예상배당표 (매각가 91,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,038,000원 |
| 1. 임차인 도희정 보증금 | 160,000,000원 | 88,962,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 170,023,393원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 원칙상 임차보증금 미배당액은 71,038,000원입니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.07.22. 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출했으므로 본 리포트의 매수인 실질 인수액은 0원*으로 반영합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달성군 화원읍 성산리 소재 성천교 남측 인근으로, 주변은 아파트단지·일반음식점·각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 용이하고, 인근에 버스승강장과 지하철 설화명곡역이 있어 교통상황은 원활한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물의 12층 1205호이며, 위생·급배수·승강기·화재탐지·소화전·도시가스 개별난방 설비가 구비돼 있습니다.
- 단지·거래. 화원태왕타운 741세대, 사용승인일은 1995.12.15.이며 동일 59.97㎡의 최근 12개월 실거래가 12건 확인됩니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 공시지가 1,203,000원/㎡이며 하천구역·교육환경 보호구역·가축사육제한구역 등 관련 제한이 기재돼 있습니다.
- 하자 표기. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사가 2026.07.22. 제출한 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서가 본건 1205호와 도희정 임차권 전체를 정확히 대상으로 하는지 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 최신본 확인. 명세서에는 매수인에게 대항할 수 있는 임차인의 승계인 주택도시보증공사가 확약서를 제출한 사실이 기재돼 있습니다. 입찰 시점 최신본과 동일한지 대조해야 합니다.
- 공매 교차 확인. 과거 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있었던 이력이 있으므로 관련 진행 경과를 원본으로 확인할 필요가 있습니다.
- 6회 유찰 원인 점검. 단지 평균 유찰 횟수 4.9회보다 많은 6회 유찰 상태입니다. 선순위 임차권 우려, 확약 제출 전후 조건 변화 등 응찰 저조 원인을 함께 점검해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 배당표상 미배당 보증금 71,038,000원은 존재하지만, 확약 때문에 매수인 실질 인수액을 0원*으로 보는 사건입니다. 두 숫자를 혼동하면 안 됩니다.
맺으며 — 숫자는 9,100만원, 승부처는 확약의 효력
이 물건은 표면적으로는 보증금 160,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 위험해 보입니다. 실제 배당계산에서도 현재 최저가 기준 미배당액이 71,038,000원 남습니다. 하지만 주택도시보증공사가 2026.07.22. 대항력을 포기하고 주택임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하면서 구조가 달라졌습니다.
확약을 그대로 반영하면 매수인의 실질취득은 91,000,000원, 최근 12개월 평균 145,666,666원의 62.5%입니다. 최신 2026.06. 거래 171,000,000원과 비교해도 낮습니다. 따라서 가격 자체는 충분히 낮은 구간입니다. 다만 이 장점은 전적으로 확약서가 유효하게 적용되고 임차권 말소가 실제 이행된다는 전제 위에 서 있습니다. 확약 확인 전에는 인수형, 확약 확인 후에는 가격 메리트형. 이 구분이 이 사건의 핵심입니다.
