대구지방법원 2025타경31956. 화원태왕타운 109동 최상층인 12층 1205호, 전용 59.97㎡ 아파트입니다. 감정가는 130,000,000원이고 4회 유찰되어 최저매각가는 31,213,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 숫자만 보고 감정가 대비 큰 폭으로 할인된 물건이라고 판단하면 안 됩니다. 실제 임차인 도희정 씨의 보증금은 160,000,000원이고, 전입일 2022.06.07과 확정일자 2022.04.29가 현재 경매개시결정일보다 앞섭니다. 매각대금에서 30,251,166원만 배당되는 시나리오이므로 부족한 129,748,834원을 매수인이 인수합니다.

따라서 현재 회차의 실질취득액은 최저가 31,213,000원과 인수액 129,748,834원을 합한 160,961,834원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 임차인 배당액이 감소하고 매수인 인수액이 늘어나는 구조라, 총투입액은 임차보증금 160,000,000원 부근에서 거의 움직이지 않습니다. 이 물건의 가격 비교 기준은 최저가 31,213,000원이 아니라 실질취득액 약 1.61억입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 실질 말소기준

등기상 오래된 압류·가처분·가압류가 다수 등장하지만, 상당수는 해제, 판결 또는 2021년 공매를 거쳐 이미 말소됐습니다. 1995년 한국주택은행 근저당은 2015.01.08 해지로 말소됐고, 2019년 가처분 2건은 2020.03.06 목적 달성으로 말소됐습니다. 2020년의 압류·가압류 등도 2021.10.22 공매에 따른 소유권이전과 함께 말소됐습니다.

현재 경매의 등기상 말소기준은 2025.10.23 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 하지만 임차인 도희정 씨는 그보다 앞선 2022.06.07 전입신고를 마쳤고, 전유부분 전부에 대한 주택임차권등기도 2024.06.10 접수됐습니다. 이 임차권은 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액이 그대로 승계됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

도희정 씨는 보증기관의 대위·승계 중복신고자가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 보증금 160,000,000원을 다른 신고와 중복 합산할 사안은 없지만, 해당 보증금 자체가 최저가보다 훨씬 크기 때문에 매수인 부담이 발생합니다. 대항력 포기나 임차권등기 말소 확약도 확인되지 않아 인수액을 0원으로 볼 근거가 없습니다.

③ 회차별 실질취득 — 낙찰가가 내려가도 약 1.61억

회차가 진행돼 최저가가 31,213,000원에서 21,849,100원, 다시 15,294,369원으로 내려가도 실질취득액은 각각 160,961,834원, 160,793,284원, 160,675,299원입니다. 낙찰가 하락분만큼 임차인 미배당 잔액이 늘어나므로 총액은 약 1.61억에 고정됩니다. 추가 유찰은 매수인의 총원가를 의미 있게 낮추는 장치가 아닙니다.

④ 실거래 비교 — 최저가가 아니라 1.61억으로 본다

화원태왕타운은 741세대이고 준공일은 1995.12.15입니다. 비교 대상은 전용 59.97㎡로 일치하며, 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 145,666,666원입니다. 현재 실질취득액 160,961,834원은 이 평균의 110.5%로, 평균보다 15,295,168원 높습니다.

실거래 범위는 119,000,000원에서 171,000,000원이고, 최신 거래는 2026.06의 171,000,000원입니다. 같은 12층 거래도 2026.02에 164,000,000원으로 확인됩니다. 실질취득액 160,961,834원은 최신 고가 거래와 같은 층 거래보다는 낮지만, 전체 최근 평균보다 높습니다. 취득 관련 비용과 명도·정산 비용까지 고려하면 경매 특유의 안전마진이 충분하다고 보기 어렵습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 31,213,000원 가정)

집행비용 961,834원을 차감한 뒤 남은 30,251,166원이 임차인에게 배당되는 시나리오입니다. 채권자 총 청구액은 361,378,399원이고 채권자 배당액은 0원으로 산정됐습니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 우선 차감될 수 있어 임차인 배당액과 매수인 인수액은 변동될 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 전용 59.97㎡ 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조 12층 건물의 12층 1205호입니다.
• 입지. 성천교 남측 인근으로, 주변은 아파트단지·일반음식점·각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 단지까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스승강장과 설화명곡역이 있어 교통상황은 원활한 것으로 평가됐습니다.
• 단지. 화원태왕타운 741세대, 준공일 1995.12.15입니다. 전용 59.97㎡ 거래가 119,000,000원부터 171,000,000원까지 형성돼 가격 편차가 큽니다.
• 설비. 위생·급배수·승강기·화재탐지·소화전 설비와 도시가스 개별난방설비가 구비돼 있습니다.
• 토지. 9필지 일단지의 평지 아파트 건부지이며, 제3종일반주거지역입니다. 공시지가는 1,203,000원/㎡입니다.
• 도로. 북서측과 남측으로 약 6m, 북동측으로 약 8m의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 하천구역·가축사육제한구역·절대보호구역·상대보호구역 등의 지정 및 저촉 사항이 포함돼 있습니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 가격 기준 수정. 응찰 판단 기준은 최저가 31,213,000원이 아니라 인수액을 포함한 실질취득 160,961,834원입니다.
• 임차보증금 잔액. 도희정 씨의 예상배당액과 미배당 보증금 129,748,834원을 매각물건명세서 및 배당요구서 원본으로 다시 확인해야 합니다.
• 임차권 말소 조건. 잔존 보증금 변제와 임차권등기 말소, 점유 이전 조건을 임차인과 구체적으로 정리하지 않으면 소유권 취득 후에도 명도와 말소가 지연될 수 있습니다.
• 조세채권. 국세·지방세 압류 이력 중 당해세가 있으면 우선배당으로 임차인 배당액이 줄고 매수인 인수액이 늘어날 수 있습니다.
• 공매 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 및 2021년 공매 이력과 현재 경매절차의 관계를 확인해야 합니다.
• 유찰 착시 경계. 5회·6회 유찰로 최저가가 더 낮아져도 실질취득은 약 1.61억으로 거의 동일합니다. 추가 유찰만 기다리는 전략으로는 가격 위험이 해소되지 않습니다.
• 현장 상태. 최상층 누수·결로 가능성, 내부 수선 상태, 장기수선충당금과 공용부분 관리비 체납 여부를 관리사무소와 현장에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서와 실거래 원본을 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “3,121만원에 사는 아파트가 아니다”

이 물건은 감정가 130,000,000원에서 4회 유찰되어 31,213,000원까지 내려왔습니다. 표면상으로는 최근 12개월 실거래 평균의 21.4%에 불과해 매우 싸 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 160,000,000원이 먼저 존재하고, 현재 배당 시나리오에서 129,748,834원이 미변제됩니다.

결국 현재 회차의 실질취득은 160,961,834원이고, 5회 또는 6회 유찰 뒤에도 각각 160,793,284원과 160,675,299원으로 거의 변하지 않습니다. 최근 12개월 실거래 평균 145,666,666원보다 높은 수준이므로, 감정가 대비 할인율이나 최저가만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 핵심은 낮은 낙찰가가 아니라 큰 보증금 인수입니다.

최신 거래 171,000,000원과 같은 12층 거래 164,000,000원이 존재해 실질취득액이 모든 거래보다 높은 것은 아니지만, 취득비용·임차권 말소·명도·조세채권 변수를 감안하면 안전마진은 좁습니다. 권리구조를 정확히 이해하고 임차보증금 정산 조건을 사전에 확정하지 못한다면 보수적으로 접근해야 하는 대항력 임차보증금 인수형 아파트입니다.