대구지방법원 2025타경31999. 대구 달성군 옥포읍 세광무지개마을 102동 8층 805호 아파트입니다. 감정가는 125,000,000원, 1회 유찰된 최저매각가는 87,500,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 최연지이며, 2010년 최영희 명의로 거래가 67,000,000원에 취득한 뒤 개명등기가 이뤄졌습니다.
이 사건의 핵심은 단순한 할인율이 아닙니다. 등기 흐름에는 2007년부터 여러 근저당권이 나타나지만, 이 권리들은 2010년·2017년·2018년에 각각 말소됐습니다. 현재 등기 흐름에서 가장 앞서 확인되는 금전 권리는 2020.03.11. 설정된 이호준의 전세권 85,000,000원이고, 같은 이호준이 2025.10.30. 임의경매를 신청했습니다. 전세권은 데이터상 매각으로 소멸하고 매수인 인수도 0원으로 계산되지만, 예상배당 산식과 등기 말소내역이 서로 맞지 않아 최종 판단에는 원본 대조가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31999 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 옥포읍 본리리 1146 세광무지개마을 제102동 제8층 제805호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 지상 18층 중 8층 · 아파트로 이용 중 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 콘크리트 슬래브지붕 · 샷시 이중창호 · 개별난방 · 승강기 |
| 소유자 | 최연지 (2010.09.10. 최영희 명의로 거래가 67,000,000원에 취득 후 개명) |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 87,500,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이호준 / 85,000,000원 |
| 등기상 전세권 | 2020.03.11. 설정 · 전세금 85,000,000원 · 주거용 건물 전부 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 인수 0원보다 ‘말소내역’ 확인이 먼저다
2007.05.28. 옥포새마을금고 근저당권 52,000,000원은 2010.09.10. 말소됐습니다. 이후 설정된 화원신용협동조합 근저당권과 옥포농업협동조합 근저당권도 2017년과 2018년에 모두 말소된 것으로 기재돼 있습니다. 특히 화원신용협동조합 을구 3번 근저당권은 2010.11.15. 채권최고액이 13,000,000원으로 변경됐고, 2017.03.10. 말소됐습니다.
그 뒤 2020.03.11. 이호준 명의의 전세권이 전세금 85,000,000원으로 설정됐습니다. 존속기간은 2020.03.11.부터 2022.03.10.까지로 기재돼 있지만 별도의 말소등기는 확인되지 않으며, 전세권자인 이호준이 2025.10.30. 임의경매를 신청했습니다. 데이터상 이 전세권은 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 시세 메리트는 미확정
현재 최저매각가는 감정가 125,000,000원의 70%인 87,500,000원입니다. 배당 시나리오상 매수인이 승계하는 금액은 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 모두 0원이므로, 산술상 실질취득금액은 각 회차의 매각가격과 같습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가격 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 87,500,000원 | 85,525,000원 | 390,169,092원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 61,249,999원 | 59,747,499원 | 415,946,593원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 42,874,999원 | 41,703,249원 | 433,990,843원 | 0원 |
다만 감정가 대비 30% 낮아졌다는 사실만으로 가격 경쟁력이 확인되는 것은 아닙니다. 동일 단지·유사 면적의 최근 거래가격과 비교할 수 있는 수치가 없으므로, 최저가 87,500,000원을 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 부족합니다. 현장 중개업소와 국토교통부 실거래 원본에서 동일 동·유사 층·유사 면적의 거래를 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 87,500,000원 가정 · 제공 산출표 기준)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,975,000원 |
| 1. 근저당 · 옥포새마을금고 | 52,000,000원 | 52,000,000원 |
| 2. 근저당 · 화원신용협동조합 | 75,400,000원 | 33,525,000원 |
| 3. 근저당 · 화원신용협동조합 | 30,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 옥포농업협동조합 | 91,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 옥포농업협동조합 | 90,000,000원 | 0원 |
| 6. 전세권 · 이호준 | 85,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · KB국민카드 | 6,038,593원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 대구신용보증재단 | 14,875,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 월배농업협동조합 | 20,900,342원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 수륜농업협동조합 | 5,065,600원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 신한카드 | 5,414,557원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 475,694,092원 중 채권자 예상배당은 85,525,000원, 미배당은 390,169,092원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산출됐습니다. 다만 위 표에는 등기상 이미 말소된 권리가 포함돼 있어 실제 배당표로 확정해서는 안 됩니다. 당해세·최우선변제 등도 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본리1리마을회관 북서측 인근이며, 주위는 단독주택·농경지·소규모 공장 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 시내버스정류장이 인근에 있으며, 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측·북서측 왕복 2차선 도로, 남측·북동측 약 7m 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지계획. 준주거지역·고도지구에 포함되고 소로2류·소로3류 도로와 접합니다. 공시지가는 472,900원/㎡입니다.
- 공부와 현황. 일부 토지는 공부상 답·전·잡종지이나 현황은 아파트 부지인 대지로 이용 중입니다.
- 건물 상태. 급배수·위생·도시가스·승강기·옥내소화전·개별난방 설비가 있으며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 최근 실거래 비교 없이 감정가와 유찰가격만 확인되는 상태이므로, 동일 단지 거래량과 실제 매매가를 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 기준권리 재확정. 2007년 근저당권은 2010년에 말소됐습니다. 현존 권리 기준으로 2020년 전세권의 순위와 소멸 조건을 원본 등기부에서 재확인하세요.
- 배당표 다시 계산. 말소된 옥포새마을금고·화원신용협동조합 근저당권이 예상배당에 포함된 이유와 전세권자 배당 0원의 근거를 확인하세요.
- 전세권 확인. 전세권 존속기간 기재는 2022.03.10. 종료됐지만 말소등기는 확인되지 않습니다. 전세권자의 점유·인도·배당요구 상태를 확인하세요.
- 점유 조사. 감정 당시 거주자 부재로 내부현황이 탐문 조사됐습니다. 전입세대열람, 현황조사서와 실제 점유자를 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가의 70%라는 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 동일 동·유사 층의 최근 실거래와 비교하세요.
- 매각기일 결과. 기재된 매각기일은 2026.07.21.입니다. 낙찰·유찰·변경·취하 여부와 다음 기일을 사건기록에서 확인하세요.
- 체납금 확인. 달성군과 국민건강보험공단 압류가 있으므로 당해세·공과금, 관리비 체납과 매수인 부담 범위를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 내역·감정평가서를 직접 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.
맺으며 — “할인율보다 권리표의 모순이 먼저다”
이 물건은 감정가 125,000,000원에서 1회 유찰돼 87,500,000원까지 내려왔고, 제공된 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 표면만 보면 단순한 아파트 경매처럼 보입니다. 하지만 실제 등기 흐름에서는 과거 근저당권들이 이미 말소됐는데 예상배당표가 이 권리들에 매각대금을 배분하고 있으며, 경매를 신청한 전세권자 이호준의 전세금 85,000,000원은 0원 배당으로 처리됩니다.
따라서 이 사건은 “인수 0원이니 안전하다”고 바로 결론 낼 물건이 아닙니다. 전세권의 소멸·배당 구조를 원본으로 재확정하고, 실제 점유자를 확인한 다음에야 권리 위험을 닫을 수 있습니다. 최근 실거래 비교도 없어 가격 메리트 역시 아직 확정할 수 없습니다. 할인율은 확인됐지만, 권리와 가격 모두 최종 검증 전에는 보류가 맞습니다.
