대구지방법원 2025타경3929. 포항 북구 장성동 ‘두산위브더제니스’ 108동 37층 3703호 아파트입니다. 감정평가상 이용상태는 방4·거실·주방 겸 식당·욕실2·드레스룸·발코니 등이며, 제108동은 48층 건물이고 본건은 37층입니다. 사용승인일은 2010.12.07, 단지는 1,713세대입니다. 제공된 실거래 매칭 면적은 144.99㎡입니다.
권리분석의 기준점은 2014.11.12 포항농업협동조합 근저당권 313,800,000원입니다. 이후 설정된 포항농업협동조합 근저당권 2건과 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 임차인 신고는 없고 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권이 해당사항 없음으로 정리돼 있어, 현재 자료상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경3929 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 장성동 1612 두산위브더제니스 108동 37층 3703호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 실거래 매칭 면적 144.99㎡ · 방4·거실·주방 겸 식당·욕실2·드레스룸·발코니 등 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 제108동 48층 중 37층 · 사용승인 2010.12.07 |
| 소유자 | 박미진 (2020.11.24 매매, 거래가액 440,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 525,000,000원 / 367,500,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 포항농업협동조합 / 322,384,128원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
임차인 없음. 감정평가 자료에서는 소유자가 거주하는 것으로 조사됐고 재확인이 필요하다고 기재돼 있습니다. 임차인 신고가 없어 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 현재 자료상 확인되지 않습니다. 말소기준은 2014.11.12 포항농업협동조합 근저당권이며, 뒤의 근저당과 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 88.0%
두산위브더제니스의 제공된 최근 거래 12건과 시세 요약을 기준으로 보면, 최근 12개월 평균은 417,541,666원, 최신 거래는 2026.08의 392,500,000원입니다. 현재 최저매각가 367,500,000원은 최근 12개월 평균의 88.0%이며, 최신 거래금액보다도 낮습니다. 감정가 525,000,000원 자체는 최근 거래 수준보다 높았지만, 1회 유찰 후에는 가격 기준점이 달라졌습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 144.99㎡ | 25 | 392,500,000원 |
| 2026.07 | 144.99㎡ | 34 | 400,000,000원 |
| 2026.07 | 144.99㎡ | 25 | 485,000,000원 |
| 2026.06 | 130.77㎡ | 20 | 395,000,000원 |
| 2026.06 | 144.99㎡ | 4 | 410,000,000원 |
| 2026.06 | 144.99㎡ | 12 | 415,000,000원 |
| 2026.05 | 144.99㎡ | 5 | 395,000,000원 |
| 2026.05 | 144.99㎡ | 25 | 485,000,000원 |
| 2026.05 | 130.77㎡ | 44 | 405,000,000원 |
| 2026.03 | 144.99㎡ | 35 | 500,000,000원 |
| 2026.03 | 130.77㎡ | 6 | 348,000,000원 |
| 2026.03 | 144.99㎡ | 8 | 380,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 417,541,666원 |
제공된 거래 구간은 348,000,000원~500,000,000원으로 편차가 큽니다. 따라서 평균만으로 개별 호수의 적정가를 단정하기보다는 같은 144.99㎡ 거래와 층 차이를 함께 봐야 합니다. 그래도 현재 최저가 367,500,000원은 최근 12개월 평균 417,541,666원보다 낮고, 2026.08 최신 거래 392,500,000원보다도 낮다는 점은 확인됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 367,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,945,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 포항농업협동조합 | 313,800,000원 | 313,800,000원 |
| 3. 을구 8번 근저당 · 포항농업협동조합 | 10,200,000원 | 10,200,000원 |
| 4. 을구 9번 근저당 · 포항농업협동조합 | 84,000,000원 | 37,555,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 근저당 채권최고액 합계 408,000,000원 중 361,555,000원이 배당되고 46,445,000원의 미배당이 발생하는 구조입니다. 이 미배당은 현재 자료상 매수인 승계액으로 이어지지 않으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 위 추정에 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 367,500,000원 | 361,555,000원 | 46,445,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 257,249,999원 | 252,848,499원 | 155,151,501원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 180,074,999원 | 176,753,949원 | 231,246,051원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 각 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 현재 회차에서는 신청채권액 322,384,128원이 충족되는 것으로 계산돼 있고, 2회 유찰 시나리오부터는 신청채권액을 충족하지 못하는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 두산위브사거리 북동측의 두산위브더제니스 단위세대로, 주변은 아파트단지·단독주택·노선상가·학교·공원·임야가 섞인 정비된 주택지대이며 감정평가상 주거환경은 양호합니다.
- 교통. 간선도로변에 있어 차량 출입이 용이하고 대중교통 사정도 편리한 것으로 평가돼 있습니다. 남측·서측 폭 40m 도로, 북동측 폭 20m 도로와 접합니다.
- 이용상태. 아파트로 방4·거실·주방 겸 식당·욕실2·드레스룸·발코니 등이며 도시가스 개별난방, 승강기·소화전·스프링클러·화재경보시설 등이 기재돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역 등이 포함 또는 저촉됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 단지는 1,713세대이며 최근 거래 12건의 금액 범위가 348,000,000원~500,000,000원으로 넓습니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균 417,541,666원의 88.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 등기 원본 재확인. 2014.11.12 포항농업협동조합 근저당권이 말소기준이고 이후 등기들이 매각으로 소멸하는지 최종 등기부를 다시 확인하세요.
- 점유 재확인. 감정평가 자료에는 소유자 거주로 조사됐지만 재확인이 필요하다고 명시돼 있습니다. 현황조사와 현장 점유 상태를 입찰 직전에 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있는지 확인해야 실제 배당 순서를 정확히 판단할 수 있습니다.
- 공매 교차 확인. 2025.01.09 한국자산관리공사 공매공고가 있으므로 법원경매와 공매 중 어느 절차가 현재 유효하게 진행 중인지 확인하세요.
- 가격 기준. 감정가 525,000,000원보다 현재 최저가 367,500,000원을 기준으로 판단해야 하며, 비교 기준은 최근 12개월 평균 417,541,666원과 최신 거래 392,500,000원입니다.
- 관리비·현장 상태. 체납 관리비와 내부 상태는 제공된 권리·실거래 자료만으로 확정할 수 없으므로 관리주체와 현장에서 별도로 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘세금·공매 확인’과 가격 판단이 핵심
이 사건은 임차인 신고가 없고 명시 인수권리도 없어 매수인 인수액 0원으로 정리됩니다. 말소기준은 2014년 포항농업협동조합 근저당권이고 이후 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조입니다. 가격은 감정가 525,000,000원에서 한 차례 유찰돼 367,500,000원까지 내려왔으며, 최근 12개월 평균 417,541,666원의 88.0%입니다. 최신 거래 392,500,000원보다도 낮습니다.
다만 배당표에는 당해세가 반영되지 않았고 세금 압류가 존재하며, 한국자산관리공사 공매공고도 등기돼 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 인수권리보다는 세금 우선순위와 공매 진행 상태를 확인한 뒤, 현재 최저가가 개별 호수의 층·상태를 감안해 충분한 가격 여유를 주는지 판단하는 것입니다.
