대구지방법원 2025타경3929. 포항시 북구 장성동 ‘두산위브더제니스’ 108동 37층 3703호 아파트입니다. 감정평가상 이용상태는 방4·거실·주방 겸 식당·욕실2·드레스룸·발코니 등이며, 제108동은 48층 건물이고 본건은 37층입니다. 현재 소유자는 박미진으로 2020.11.24 매매를 원인으로 440,000,000원에 취득했습니다. 말소기준은 2014.11.12 설정된 포항농업협동조합 근저당권 313,800,000원이며, 이후 존속하는 근저당권과 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
감정조사에서는 소유자가 거주하고 있는 것으로 조사됐고 재확인이 필요하다고 적혀 있습니다. 별도 임차인 신고는 없으며, 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없는 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 현재 자료 기준으로 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경3929 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 장성동 1612 두산위브더제니스 108동 37층 3703호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 방4·거실·주방 겸 식당·욕실2·드레스룸·발코니 등 · 48층 중 37층 |
| 소유자 | 박미진 (2020.11.24 매매 · 거래가액 440,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 525,000,000원 / 525,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 322,384,128원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 사용승인일 | 2010.12.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
핵심은 2014.11.12 포항농업협동조합 근저당권 313,800,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며, 2020.11.30 현재 소유자 박미진이 채무를 계약인수했습니다. 이후 설정된 포항농업협동조합 근저당권 10,200,000원과 84,000,000원, 국·포항시 압류 및 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 0명
| 점유·임차관계 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|
| 임차인 없음 · 소유자 거주로 조사 | 해당 없음 | 해당 없음 | 없음 |
감정평가 조사에는 소유자가 거주하고 있는 것으로 기재돼 있으나 재확인이 필요하다고 명시돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 신건 5.25억은 최근 평균의 125.7%
두산위브더제니스는 1,713세대, 사용승인일은 2010.12.07입니다. 비교 자료의 최근 12개월 평균은 417,541,666원, 최신 거래는 2026.08 392,500,000원입니다. 현재 최저가 525,000,000원은 최근 평균의 125.7%이므로 전체 평균보다 명확히 높은 가격입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 144.99㎡ | 25 | 392,500,000원 |
| 2026.07 | 144.99㎡ | 34 | 400,000,000원 |
| 2026.07 | 144.99㎡ | 25 | 485,000,000원 |
| 2026.06 | 130.77㎡ | 20 | 395,000,000원 |
| 2026.06 | 144.99㎡ | 4 | 410,000,000원 |
| 2026.06 | 144.99㎡ | 12 | 415,000,000원 |
| 2026.05 | 144.99㎡ | 5 | 395,000,000원 |
| 2026.05 | 144.99㎡ | 25 | 485,000,000원 |
| 2026.05 | 130.77㎡ | 44 | 405,000,000원 |
| 2026.03 | 144.99㎡ | 35 | 500,000,000원 |
| 2026.03 | 130.77㎡ | 6 | 348,000,000원 |
| 2026.03 | 144.99㎡ | 8 | 380,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 417,541,666원 |
최근 거래 표본의 최저는 348,000,000원, 최고는 500,000,000원인데 신건 최저가는 525,000,000원입니다. 최고 거래보다도 높은 감정가가 그대로 최저가로 적용된 회차이므로, 현재 가격을 두고 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 525,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,650,000원 |
| 1. 근저당 · 포항농업협동조합 | 313,800,000원 | 313,800,000원 |
| 2. 근저당 · 포항농업협동조합 | 10,200,000원 | 10,200,000원 |
| 3. 근저당 · 포항농업협동조합 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 109,350,000원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 합계 408,000,000원이 전액 배당되는 시나리오이며 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세가 당해세에 해당하는 경우 배당순서와 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 1회 유찰도 최근 평균 수준
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 525,000,000원 | 408,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 420,000,000원 | 408,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 336,000,000원 | 330,496,000원 | 77,504,000원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 420,000,000원으로 최근 12개월 평균 417,541,666원과 매우 가까운 수준입니다. 2회 유찰 시에는 336,000,000원으로 내려가지만 채권 미배당이 77,504,000원 발생합니다. 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니어서 매수인 인수는 여전히 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 두산위브사거리 북동측에 소재하며, 주변은 아파트단지·단독주택·노선상가·학교·공원·임야지대가 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 간선도로변에 있어 차량 출입이 용이하고 대중교통 사정도 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측·서측 폭 40m 도로, 북동측 폭 20m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역·상대보호구역 등의 제한이 있습니다.
- 토지. 공시지가 875,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 아파트입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 도시가스 개별난방, 승강기·소화전·스프링클러·화재경보시설 등이 설치돼 있습니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현재 가격부터 점검. 신건 최저가 525,000,000원은 최근 12개월 평균 417,541,666원의 125.7%입니다. 권리 안전성과 가격 메리트를 분리해서 판단해야 합니다.
- 최신 거래 확인. 최신 거래는 2026.08의 392,500,000원입니다. 감정가와 실거래의 차이를 입찰가에 반영할 필요가 있습니다.
- 공매 진행 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있으므로 법원경매와 공매 절차의 진행 상태를 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류가 당해세인지 확인해야 실제 배당표와 후순위 배당액을 더 정확히 볼 수 있습니다.
- 점유 재확인. 소유자 거주로 조사됐지만 감정자료 자체가 재확인을 요구하고 있으므로 입찰 전 현황조사·매각물건명세서 원본을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로
이 물건은 말소기준 이후 권리들이 매각으로 정리되고, 실제 임차인 0명·명시 인수권리 없음·법정지상권 없음, 매수인 인수 0원으로 권리분석은 단순한 편입니다. 그러나 신건 최저가 525,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 417,541,666원의 125.7%이며 최근 거래 최고 500,000,000원보다도 높습니다. 1회 유찰 가격 420,000,000원조차 최근 평균과 비슷한 수준입니다. 따라서 현재 회차의 핵심은 권리 위험이 아니라 가격입니다. 권리는 합격, 신건 가격은 보류가 이 자료에서 가장 일관된 결론입니다.
