창원지방법원 2025타경720. 김해시 흥동 청호빌라12차 1층 102호, 전용 73.41㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 오래된 등기를 날짜순으로만 읽지 말고 말소 이력까지 연결해 현재 살아 있는 권리만 추려내는 것입니다. 1999년 설정된 권기희 전세권 3,000만원은 2001년 해지로 말소됐고, 2004년 활천동새마을금고 근저당도 2013년 선행 경매 매각으로 말소됐습니다. 따라서 두 권리는 이번 낙찰자가 인수하거나 배당할 현존 권리가 아닙니다.
현재 등기에서 기준이 되는 권리는 2013년 11월 27일 설정된 북대구농업협동조합 근저당권 7,000만원입니다. 이 근저당의 실행으로 이번 임의경매가 시작됐고, 이후의 경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 계산상 인수액은 0원이므로 실질취득은 최저매각가와 같은 3,920만원입니다. 다만 감정 당시 폐문부재였고 임대관계가 미상으로 조사돼, 권리 인수 0원과 점유·명도 부담 0은 같은 뜻이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경720 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 흥동 65-4 청호빌라12차 1층 102호 도로명: 경상남도 김해시 전하로111번길 6-14 |
| 물건종류 / 전용 | 공동주택(다세대주택) · 전용 73.41㎡ · 철근콘크리트조 4층 건물 중 1층 |
| 현재 소유자 | 김가윤 지분 2분의 1 · 김대우 지분 2분의 1 (2025.05.10. 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 39,200,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 북대구농업협동조합 / 50,665,123원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 과거 말소권리와 현존 권리를 분리해야 한다
확인된 임차인 신고는 없습니다. 그러나 감정평가 현장조사 당시 폐문부재였고 임대관계가 미상으로 기재됐습니다. 보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않은 별도 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없지만, 반대로 실제 점유관계를 확인하지 않고 임차인이나 명도 위험이 전혀 없다고 확정해서도 안 됩니다. 입찰 전 전입세대 열람, 현황조사서와 매각물건명세서의 최종본, 현장 점유자를 반드시 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — 숫자상 할인은 크지만 표본은 얇다
청호빌라(65-4)는 8세대 규모로, 전용 73.41㎡와 일치하는 확인 실거래는 2건입니다. 2022년 3월 1층이 8,300만원, 2023년 10월 3층이 8,200만원에 거래됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 73.41㎡ | 3 | 82,000,000원 |
| 2022.03 | 73.41㎡ | 1 | 83,000,000원 |
| 평균 | 73.41㎡ | 2건 | 82,500,000원 |
현재 실질취득 3,920만원은 최신 거래 8,200만원의 47.8%, 전체 거래 평균 8,250만원의 47.5%입니다. 최저가만 놓고 보면 실거래 대비 가격 여유가 큰 구간입니다. 다만 거래 추세는 8,300만원에서 8,200만원으로 1.2% 하락했고, 최신 거래도 2023년 10월로 현재 물건의 내부 상태나 현 점유 형태를 직접 반영하지는 못합니다.
③ 예상배당표 (매각가 39,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,105,600원 |
| 1. 근저당 · 북대구농업협동조합 | 50,665,123원 채권최고액 70,000,000원 | 38,094,400원 |
| 2. 압류 · 국민건강보험공단 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 38,094,400원이 북대구농업협동조합에 배당되는 구조입니다. 신청채권이 전액 변제되지 않더라도 근저당권은 매각으로 소멸하며, 미배당 채권을 매수인이 승계하는 것은 아닙니다. 당해세·최우선변제 등은 최종 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도와 규모. 공동주택인 다세대주택으로 이용 중이며, 1999.05.24. 준공된 8세대 규모입니다. 본건은 철근콘크리트조 4층 건물 중 1층 102호입니다.
- 입지. 김해시 전하동 봉황초등학교 서측 인근으로, 주변은 소규모 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 일반적인 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 세로장방형 평지의 다세대주택 부지이며 북측으로 폭 8m~10m 소로2류에 접합니다. 토지면적은 442.2㎡, 공시지가는 818,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·고도지구 45m이며, 가축사육제한구역과 역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 표시는 없지만, 폐문부재로 내부 이용상황과 관리상태를 정확히 확인하지 못했습니다.
- 환금성. 동일 면적 거래는 2건이고 최근 거래 흐름은 8,300만원에서 8,200만원으로 1.2% 하락했습니다. 소규모 다세대 특성상 아파트보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소등기 재확인. 1999년 전세권은 2001년 해지 말소, 2004년 근저당은 2013년 선행 경매 매각으로 말소됐는지 등기부 원본의 말소 표시를 다시 확인하세요.
- 현재 말소기준 확인. 이번 사건의 현존 기준권리는 2013.11.27. 북대구농업협동조합 근저당권입니다. 매각물건명세서의 최종 인수 조건과 대조해야 합니다.
- 점유자 확인. 임대관계 미상·폐문부재 물건입니다. 전입세대 열람, 현장 방문, 우편함·계량기·관리 상태 확인을 통해 실제 점유자를 특정해야 합니다.
- 내부 수리비 확인. 내부를 확인하지 못한 상태에서 평가됐으므로 누수, 난방·급배수, 창호, 벽지·타일 상태를 확인하고 수리비를 입찰가에서 차감해야 합니다.
- 거래 표본 한계. 비교 실거래가 2건뿐이고 최신 거래가 2023.10입니다. 8,200만원을 현재 확정 시세로 단정하지 말고 인근 다세대 매물과 함께 비교하세요.
- 저환금성 반영. 8세대 규모이며 경매 평균 유찰이 2.0회입니다. 실거주 수요와 재매각 소요기간을 보수적으로 계산하세요.
- 세금·체납 확인. 당해세, 공용부분 관리비, 수도·전기 체납 등 배당표 밖 비용을 관계기관과 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 변경 여부를 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격은 매력적, 확인할 것은 점유와 환금성”
이 사건은 오래된 전세권과 근저당이 눈에 먼저 들어오지만, 말소 이력을 끝까지 따라가면 두 권리는 이미 소멸한 과거 권리입니다. 현재 말소기준은 2013년 북대구농업협동조합 근저당이며, 매수인 인수액은 계산상 0원입니다. 실질취득 3,920만원은 최신 실거래 8,200만원의 47.8%여서 가격 차이는 분명합니다.
다만 이 차이가 곧바로 확정 수익을 뜻하지는 않습니다. 현장조사가 폐문부재로 끝났고 임대관계가 미상이며, 8세대 소규모 다세대에 실거래도 2건뿐입니다. 따라서 결론은 “권리와 가격은 통과, 점유·내부 상태·환금성은 현장 확인 후 결정”입니다. 과거 말소권리를 현존 인수권리로 오인하지 않는 것과, 낮은 최저가를 현재 시세로 곧바로 환산하지 않는 것이 이번 물건의 핵심입니다.
