126,910,000원
307,000,000원
대구지방법원 2025타경32098. 대구 달서구 상인동 ‘상인우방타운’ 203동 10층 1003호, 전용면적 대응 표본 134.955㎡의 아파트입니다. 감정가는 370,000,000원이지만 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 126,910,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균은 325,100,000원, 최신 거래는 307,000,000원으로, 현재 실질취득액은 최근 시세 평균의 39.0%입니다.
권리관계의 기준점은 2014.07.16. 설정된 달구벌신용협동조합 근저당권 247,000,000원입니다. 이보다 앞선 한국주택은행·대구축산업협동조합·국민은행 근저당은 각각 후속 말소등기가 확인되고, 기준일 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 전입자 김정현도 2019.09.04. 전입하여 말소기준보다 늦으므로 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경32098 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 상인동 1516 상인우방타운 제203동 제10층 제1003호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 전용면적 대응 표본 134.955㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 17층 중 10층 |
| 소유자 | 김태훈 (2000.10.13. 소유권이전, 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 370,000,000원 / 126,910,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 달구벌신용협동조합 / 307,504,818원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 말소기준권리 | 2014.07.16. 달구벌신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 247,000,000원 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이전 권리는 말소 이력 확인
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김정현 | 2019.09.04 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 2026.01.29 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 김정현 1명입니다. 전입일 2019.09.04.는 말소기준일 2014.07.16.보다 늦어 대항력이 없습니다. 배당요구는 2026.01.29. 접수됐지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 미상입니다. 다만 대항력이 없으므로 배당 부족액이 생기더라도 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 시세 비교 — 하락 추세를 반영해도 가격 간격이 크다
우방타운은 317세대, 1993.06.25. 준공된 단지입니다. 비교 표본은 전용 134.96㎡ 거래 12건이며 전체 평균은 333,875,000원입니다. 다만 과거 440,000,000원 거래가 포함되어 있어 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 134.96㎡ | 14 | 307,000,000원 |
| 2026.03 | 134.96㎡ | 17 | 270,000,000원 |
| 2025.12 | 134.96㎡ | 11 | 308,500,000원 |
| 2025.11 | 134.96㎡ | 12 | 370,000,000원 |
| 2025.11 | 134.96㎡ | 12 | 370,000,000원 |
| 2024.11 | 134.96㎡ | 11 | 294,000,000원 |
| 2024.10 | 134.96㎡ | 1 | 285,000,000원 |
| 2024.09 | 134.96㎡ | 5 | 372,000,000원 |
| 2024.07 | 134.96㎡ | 14 | 440,000,000원 |
| 2024.06 | 134.96㎡ | 17 | 320,000,000원 |
| 2024.04 | 134.96㎡ | 6 | 320,000,000원 |
| 2024.04 | 134.96㎡ | 12 | 350,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 325,100,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 333,875,000원 |
최근 12개월 평균은 325,100,000원, 최신 2026.04. 거래는 307,000,000원입니다. 최근 거래가 이전 거래보다 -4.4% 낮아 하락 추세는 분명합니다. 그럼에도 현재 실질취득액 126,910,000원은 최근 12개월 평균의 39.0%이며, 최신 거래가와 최근 최저 거래 270,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 가격 메리트 판단은 전체 평균이 아니라 최근 평균과 최신 거래를 기준으로 해도 유지됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 126,910,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,576,740원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사한국주택은행 | 163,800,000원 | 124,333,260원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 대구축산업협동조합 | 182,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 5번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 152,750,000원 | 0원 |
| 5. 을구 6번 근저당권 · 달구벌신용협동조합 | 247,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 8번 근저당권 · 달구벌신용협동조합 | 52,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 9번 근저당권 · 달구벌신용협동조합 | 15,400,000원 | 0원 |
| 8. 을구 10번 근저당권 · 달구벌신용협동조합 | 84,000,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 11번 가압류 · 대한민국 | 303,066,843원 | 0원 |
| 10. 갑구 14번 가압류 · 대구신용보증재단 | 14,583,342원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,214,600,185원 중 채권자 배당액은 124,333,260원, 미배당액은 1,090,266,925원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세 및 임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 유찰돼도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 126,910,000원 | 124,333,260원 | 1,090,266,925원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 88,837,000원 | 86,837,934원 | 1,127,762,251원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 62,185,899원 | 60,666,553원 | 1,153,933,632원 | 0원 |
현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권자 달구벌신용협동조합의 청구액은 307,504,818원이지만 각 시나리오의 예상배당표에서는 신청채권자 배당액이 0원으로 계산되어 있습니다. 이 역시 선순위 배당권과 말소된 권리의 처리 여부를 원본에서 확인해야 하는 이유입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 월촌초등학교 남서측 인근에 위치하며 주변은 아파트단지, 근린생활시설 및 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 간선도로 및 시내버스승강장이 있어 제반 교통사정은 대체로 보통입니다.
- 도로. 남서측 왕복 6차선, 남동측 왕복 4차선, 북동측 왕복 2차선 포장도로와 각각 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 17층 중 10층이며 위생·급배수·옥내소화전·승강기·도시가스 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 절대보호구역·상대보호구역 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 16,633.0㎡, 지목 대, 평지·가로장방·중로각지이며 공시지가는 2,123,000원/㎡입니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 임대관계는 미상입니다.
- 환금성. 317세대, 1993.06.25. 준공 단지이며 동일 면적 거래는 존재하지만 최근 가격 추세가 -4.4%로 하락하고 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최신 등기부 대조. 한국주택은행·대구축산업협동조합·국민은행 근저당의 말소 기록과 예상배당표의 선순위 배당 계산이 서로 일치하는지 확인하세요.
- 세금 내역 확인. 국세·지방세 압류 6건의 체납액, 법정기일 및 당해세 해당 여부를 확인하세요.
- 임차인 서류 확인. 김정현의 보증금과 확정일자는 미상입니다. 대항력은 없지만 배당요구와 최우선변제 여부를 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 현재 이용은 아파트이나 실제 점유 범위와 인도 협의 가능성을 현황조사 및 현장 방문으로 확인하세요.
- 하락장 보정. 최근 실거래 추세는 -4.4%입니다. 전체 평균 333,875,000원보다 최근 12개월 평균 325,100,000원과 최신 거래 307,000,000원을 우선 기준으로 삼으세요.
- 유찰 원인 확인. 동일 단지 평균 유찰 횟수 3.0회, 매각률 0.0%입니다. 내부 상태, 관리비, 수리비 및 대형 면적의 환금성을 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 서류·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격은 매력적이지만 서류 정합성이 먼저다
현재 실질취득액 126,910,000원은 최근 12개월 실거래 평균 325,100,000원의 39.0%이고 최신 거래 307,000,000원보다 낮습니다. 최근 시세가 -4.4% 하락한 점을 반영해도 가격 간격은 큽니다. 전입자 김정현은 말소기준일 이후 전입해 대항력이 없고, 명시된 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 이 사건의 핵심 확인사항은 가격보다 서류 정합성입니다. 등기 흐름상 말소된 한국주택은행·대구축산업협동조합·국민은행 근저당이 예상배당표에는 선순위 권리로 포함되어 있고, 국세·지방세 우선배당 가능성도 남아 있습니다. 따라서 결론은 “가격 메리트와 인수 0원은 긍정적이지만, 최신 등기부와 배당순위 확인 전에는 확정 판단 금지”입니다.