대구지방법원 2025타경3980. 포항시 남구 해도동의 토지와 건물을 묶어 매각하는 사건입니다. 사건의 용도 표기는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가 요항표에서 건물 기호(7)의 실제 이용상태는 단독주택으로 조사됐습니다. 해당 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 1층이며 사용승인일은 2012.11.12입니다.
권리관계에서 기준이 되는 등기는 2023.04.27 설정된 양남농업협동조합의 채권최고액 360,000,000원 근저당권입니다. 그보다 앞선 근저당권들은 등기부상 이미 말소된 상태이고, 이후 2025.08.04 양남농업협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 매각물건명세서에는 인수할 권리 및 법정지상권이 모두 해당 없음으로 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경3980 |
|---|---|
| 사건 소재지 | 경상북도 포항시 남구 해도동 430-17 |
| 건물 등기 대상 | 경상북도 포항시 남구 해도동 430-13 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 기호(7) 단독주택 |
| 소유자 | 대한예수교장로회포항섬안교회 |
| 감정가 / 최저가 | 6,518,187,580원 / 4,562,731,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 양남농업협동조합 / 4,222,719,565원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 현재 기준 인수액 0원
과거 남포항농업협동조합 3,250,000,000원 근저당과 대신새마을금고·송도동새마을금고 각 1,560,000,000원 근저당, 양남농업협동조합 4,200,000,000원 근저당은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2023.04.27 접수된 을구 7번 양남농업협동조합 360,000,000원 근저당이며, 2025.08.04 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 구조 — 1회 유찰로 감정가의 70%
감정가는 6,518,187,580원, 현재 회차 최저매각가는 4,562,731,000원으로 감정가의 70%입니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차에서 매수인의 실질취득 기준금액도 4,562,731,000원입니다.
| 회차 시나리오 | 비율 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 4,562,731,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 3,193,911,700원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 2,235,738,190원 | 0원 |
이 사건에서는 유찰에 따른 가격 하락은 명확하지만, 그것만으로 현재 4,562,731,000원이 시장가보다 낮다고 결론내릴 수는 없습니다. 특히 토지 여러 필지와 건물을 일괄 평가·매각하고 있어, 단순히 “감정가 대비 30% 할인”이라는 한 숫자만으로 접근하기보다 토지와 건물의 실제 활용가치 및 주변 거래 수준을 별도로 맞춰 보는 것이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,562,731,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 48,027,310원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 양남농업협동조합 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 4,154,703,690원 |
현재 회차 가정에서는 을구 7번 근저당권 360,000,000원이 전액 배당되고 미배당액은 0원, 소유자 잔여는 4,154,703,690원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 포항시 남구 해도동 소재 해도동 행정복지센터 서측 인근이며, 주변은 근린생활시설·단독주택·아파트 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 간선도로와 대중교통시설 접근성을 고려한 제반 교통사정은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 기호(7)는 철근콘크리트구조 슬래브지붕 1층 단독주택으로, 사용승인일은 2012.11.12입니다. 급·배수, 위생, 도시가스 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며, 대표 토지 정보상 지목은 대, 면적 199.3㎡, 평지·정방형·세로한면(가), 공시지가는 479,100원/㎡입니다.
- 제한. 도시지역·제2종일반주거지역을 기본으로 가축사육제한구역, 상대보호구역 등이 포함되고 일부 필지는 소로3류 또는 대로3류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다. 목록 2,6,12,14의 일반건축물대장상 15㎡ 사무소 1개동은 등기사항전부증명서상 미등기이며 현재 멸실상태로 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 여러 토지와 건물, 수목이 함께 평가되고 일부 컨테이너는 제외되어 있으므로 매각대상과 제외대상을 원본 명세서에서 다시 대조하세요.
- 점유 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서·현장을 통해 실제 사용자와 인도 가능성을 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%인 4,562,731,000원입니다. 할인율 자체가 시세 대비 저가를 뜻하지 않으므로 주변 토지·건물의 거래가와 별도 비교가 필요합니다.
- 공동담보 확인. 을구 7번 근저당권에는 공동담보목록 제2023-194호가 기재되어 있습니다. 신청채권 청구액 4,222,719,565원과 본 배당표의 360,000,000원을 동일 개념으로 보지 마세요.
- 미등기·멸실사항 확인. 목록 2,6,12,14의 일반건축물대장상 15㎡ 사무소가 현재 멸실상태로 조사되어 있으므로 관련 공부와 현황을 재확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격이 싸다”는 다른 문제
이 사건의 권리 핵심은 비교적 명확합니다. 양남농업협동조합의 2023.04.27 근저당권이 말소기준이고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 없으며, 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 물건은 토지와 건물을 묶은 일괄매각이고 임대관계는 미상이며, 현재 최저가만도 4,562,731,000원입니다. 감정가 대비 70%까지 내려왔다는 사실은 확인되지만, 이를 곧바로 시세 대비 저가로 해석할 근거는 충분하지 않습니다. 따라서 이 물건의 승부처는 권리 인수 여부보다 일괄매각 대상의 실제 가치와 현재 최저가 45억6,273만1,000원의 적정성을 얼마나 정확히 검증하느냐에 있습니다.
