대구지방법원 2025타경3980. 경상북도 포항시 남구 해도동 430-17 소재 물건입니다. 사건 데이터상 용도는 연립/다세대 + 토지, 감정 이용상태는 단독주택으로 기재되어 있고, 비고에는 여러 필지 토지가 공영주차장으로 일괄평가되었다는 내용이 포함되어 있습니다. 즉 ‘아파트 한 채’처럼 단순하게 가격을 비교할 물건이 아니라, 토지·건물·공영주차장 성격이 묶인 일괄매각 물건으로 봐야 합니다.
권리만 보면 첫인상은 나쁘지 않습니다. 말소기준은 2013.07.19 남포항농업협동조합 근저당권이고, 이후 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없음입니다. 하지만 감정가 6,518,187,580원 신건에서도 선순위·후순위 담보와 가압류 총액을 다 채우지 못합니다. 낙찰자가 떠안을 권리가 없다는 것과, 이 가격이 매력적이라는 것은 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경3980 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 해도동 430-17 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태: 단독주택 · 일부 토지 공영주차장 일괄평가 |
| 소유자 | 대한예수교장로회포항섬안교회 |
| 감정가 / 최저가 | 6,518,187,580원 / 6,518,187,580원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 양남농업협동조합 / 4,222,719,565원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 목록은 없습니다. 다만 감정평가 기타참고사항에는 임대관계가 미상으로 되어 있어, 현장 점유·사용관계는 별도 확인이 필요합니다. 데이터상 보증금·확정일자·전입일자가 확인된 임차인은 없으므로 대항력 있는 임차인을 단정할 수 없습니다. 매수인 인수액은 배당 시나리오상 0원으로 산정되어 있습니다.
② 임차인·점유 리스크 — 대항력 단정 금지
| 구분 | 내용 | 대항력 | 우선변제 | 승계/인수 |
|---|---|---|---|---|
| 명세서 임차인 | 데이터상 임차인 목록 없음 | 확인 없음 | 확인 없음 | 인수 0원 |
| 감정 기타 | 임대관계: 미상임 | 미상 | 미상 | 현장확인 |
③ 배당구조 — 신건에도 미배당이 크다
신건 매각가 6,518,187,580원을 가정해도 총 채권액 11,083,826,950원 중 예상 배당은 6,450,605,704원에 그치고, 미배당 4,633,221,246원이 발생합니다. 소유자 잔여도 0원입니다. 매수인 인수는 0원이지만, 채권 구조 자체가 매우 무겁다는 뜻입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.0% 추정) | - | 67,581,876원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 남포항농업협동조합 | 3,250,000,000원 | 3,250,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 대신새마을금고 | 1,560,000,000원 | 1,560,000,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 송도동새마을금고 | 1,560,000,000원 | 1,560,000,000원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 양남농업협동조합 | 4,200,000,000원 | 80,605,704원 |
| 5. 갑구 2번 가압류 · 주식회사 은성씨앤씨 | 153,826,950원 | 0원 |
| 6. 을구 7번 근저당권 · 양남농업협동조합 | 360,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이나, 실제 점유·체납·공법상 제한은 별도 확인이 필요합니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락은 채권 미회수 확대로 직결
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 6,518,187,580원 | 6,450,605,704원 | 4,633,221,246원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 5,214,550,064원 | 5,160,004,563원 | 5,923,822,387원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 4,171,640,051원 | 4,127,523,650원 | 6,956,303,300원 | 0원 |
⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상북도 포항시 남구 해도동 소재 “해도동 행정복지센터” 서측 인근입니다.
- 주위환경. 부근 일대는 근린생활시설, 단독주택, 아파트 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 간선도로 및 대중교통시설 접근성은 대체로 보통시됩니다.
- 이용상태. 기호(7)은 단독주택입니다. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 1층 건물이며 사용승인일은 2012.11.12입니다.
- 토지·규제. 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등이 기재되어 있습니다.
- 일괄매각 특성. 목록 1,2,4,6,8~14 토지는 공영주차장으로 일괄평가되었고, 수목은 포함 평가되었습니다.
- 제외·멸실. 목록 14 지상 컨테이너는 이동 가능성을 고려해 평가에서 제외되었고, 일반건축물대장상 건물 1개동은 미등기·멸실상태로 조사되었습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. tenants 데이터는 비어 있으나 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자·사용자·임대차 여부를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 공영주차장으로 평가된 토지, 단독주택, 수목, 제외 컨테이너, 멸실 건물 내용을 원본 도면·목록과 대조해야 합니다.
- 자금규모 점검. 신건 최저가가 6,518,187,580원입니다. 권리 인수 0원이어도 취득자금 자체가 큽니다.
- 공법상 제한 확인. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 가축사육제한구역, 도로접합 내용이 이용계획에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
- 배당 후 리스크 분리. 미배당 채권은 매수인 인수가 아니지만, 대형 미회수 구조는 채권자 대응·경매 진행 변수와 연결될 수 있습니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 “물건 성격”이 더 중요하다
이 사건은 권리분석만 놓고 보면 매수인 인수 0원, 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 정리됩니다. 하지만 투자 판단은 거기서 끝나지 않습니다. 감정가 6,518,187,580원의 대형 일괄매각이고, 단독주택·공영주차장 토지·멸실 건물·제외 컨테이너가 함께 등장합니다. 게다가 신건 기준으로도 미배당이 4,633,221,246원입니다. 권리는 통과, 가격·환금성·사용계획은 보수적으로 재검토. 이 물건의 핵심은 싸게 보이는 권리 구조가 아니라, 이 복합 자산을 실제로 어떻게 쓰고 회수할 수 있느냐입니다.
