1,352,292,000원
대구지방법원 2025타경32135. 대구 달성군 구지면 도동리 129-2의 근린시설과 토지를 일괄 매각하는 사건입니다. 소유자는 주식회사아생이며, 2025년 1월 17일 소유권을 이전받은 날 중소기업은행 앞으로 채권최고액 3,024,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 설정된 국세 압류와 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기에는 말소기준보다 앞선 근저당·가압류·압류 기록도 보이지만, 각각 2008년·2013년·2018년과 2025년 1월에 말소 또는 해제된 이력이 함께 확인됩니다. 매각물건명세서 역시 인수권리와 법정지상권을 모두 해당 없음으로 정리하고 있어, 낙찰자가 별도 채무를 떠안는 구조는 아닙니다. 다만 이 사건은 아파트처럼 실거래 표본으로 가격을 즉시 검증할 수 있는 물건이 아니므로, 유찰 횟수와 감정가 할인율을 시세 할인율로 오해하지 않는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경32135 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 구지면 도동리 129-2 가동 · 대구광역시 달성군 구지면 구지서로 609 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 |
| 토지 | 5,878㎡ · 지목 창고용지 · 토지이용상황 주거기타 |
| 토지 형상 / 접면 | 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 주식회사아생 (2025.01.17. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 2,759,778,000원 / 1,352,292,000원 (2회 유찰·감정가의 49.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 2,568,305,002원 |
| 말소기준권리 | 2025.01.17. 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 3,024,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 지상 컨테이너 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 현재 인수권리는 없다
초기 근저당과 가압류·압류는 등기상 후속 말소 또는 해제 기록이 있습니다. 현 소유자 주식회사아생의 소유권이전과 중소기업은행 근저당권 설정은 모두 2025년 1월 17일에 접수됐고, 이 근저당권이 현재 말소기준입니다. 이후 국 압류와 대구신용보증재단·신용보증기금· 중소기업은행의 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
점유·임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 점유자 | 전입일 | 보증금 / 월차임 | 확정일자·배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김금도 | 2025.11.19 | 보증금 미상 월차임 1,000,000원 | 확정일자 미상 배당요구 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
김금도 씨의 전입일은 2025년 11월 19일로 말소기준권리인 2025년 1월 17일보다 늦습니다. 따라서 매각으로 소멸하는 후순위 점유관계이며 낙찰자가 보증금을 인수하지 않습니다. 다만 보증금, 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 원본 명세서를 다시 대조해야 하며, 대항력과 별개로 점유 인도와 명도 협의는 필요할 수 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%는 시세 할인율이 아니다
현재 최저매각가는 1,352,292,000원으로 감정가 2,759,778,000원의 약 49.0%입니다. 그러나 확인된 실거래 비교값이 없기 때문에 이 비율은 오직 감정가 대비 유찰 결과일 뿐, 최근 시장가격 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 인수금이 없어 실질취득액은 최저가와 같지만, 가격 메리트는 별도의 현장·수익·토지가치 검증 전까지 확정할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49.0% | 1,352,292,000원 | 1,336,369,080원 | 3,199,953,677원 | 128,569,080원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 946,604,399원 | 934,738,355원 | 3,601,584,402원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 24.01% | 662,623,079원 | 653,596,848원 | 3,882,725,909원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,352,292,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,922,920원 |
| 2. 근저당 · 화원농업협동조합 | 280,000,000원 | 280,000,000원 |
| 3. 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 4. 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 270,000,000원 | 270,000,000원 |
| 5. 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 6. 가압류 · 강준철 | 23,800,000원 | 23,800,000원 |
| 7. 가압류 · 정태일 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 8. 가압류 · 조명순 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 9. 근저당 · 중소기업은행 | 3,024,000,000원 | 128,569,080원 |
| 10. 가압류 · 대구신용보증재단 | 154,500,000원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 신용보증기금 | 99,000,000원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 중소기업은행 | 51,022,757원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 4,536,322,757원 중 예상배당액은 1,336,369,080원, 미배당액은 3,199,953,677원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 토지·활용성 메모
- 토지 규모. 토지면적은 5,878㎡이며 지목은 창고용지, 토지이용상황은 주거기타입니다.
- 형상·접도. 평지의 사다리형 토지로 소로 한 면에 접합니다. 차량 진입과 실제 사용동선은 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역과 고도지구에 포함됩니다. 개발·증축·용도변경 가능 범위는 관련 기준을 확인해야 합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 157,500원/㎡입니다. 공시지가는 경매 최저가나 실제 거래가격과 동일한 개념이 아닙니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물은 매각에 포함되지만 지상 컨테이너는 제외됩니다. 현황상 위치와 경계, 철거·인도 문제를 확인해야 합니다.
- 환금성. 근린시설과 대면적 토지의 복합 물건이므로 일반 주거용보다 수요층과 자금조달 조건이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 실거래 비교값이 없으므로 감정가 49.0%만으로 저가라고 판단하지 말고 토지·건물의 개별 가치와 예상수익을 산정하세요.
- 말소 등기 재확인. 과거 근저당·가압류·압류의 말소 및 해제 상태와 현재 말소기준권리 이후 권리의 소멸 여부를 최신 등기부로 대조하세요.
- 점유자 확인. 김금도 씨의 보증금, 사용 부분, 점유 형태와 인도 가능 시점을 현황조사서·매각물건명세서 원본 및 현장 방문으로 확인하세요.
- 일괄매각 경계. 제시외 건물은 포함되고 컨테이너는 제외되므로 각 시설의 위치, 소유관계와 반출 책임을 확인하세요.
- 토지 규제. 자연녹지지역·가축사육제한구역·고도지구에 따른 영업, 증축, 재건축과 용도변경 제한을 확인하세요.
- 배당표 해석. 채권자 미배당 3,199,953,677원은 매수인 인수액이 아닙니다. 다만 실제 배당순위와 말소된 구채권의 처리 여부는 원본 배당자료로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 직접 확인한 뒤 입찰가를 결정하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 검증 전
이 사건은 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권이 없고, 점유자 역시 말소기준권리 이후 전입해 매수인 인수액이 0원인 구조입니다. 현재 최저가 1,352,292,000원이 곧 실질취득액이라는 점은 분명합니다. 그러나 감정가 2,759,778,000원에서 두 차례 유찰돼 49.0%까지 내려왔다는 사실은 시세보다 싸다는 증거가 아닙니다.
특히 근린시설과 5,878㎡ 토지를 일괄 취득하고, 제시외 건물은 포함하되 지상 컨테이너는 제외하는 복합 조건입니다. 자연녹지지역·고도지구 등 토지 규제와 점유 인도, 실제 건물 상태, 영업·임대수익을 모두 반영해야 적정 입찰가가 나옵니다. 결론은 권리 위험은 낮지만 가격과 환금성의 불확실성은 크다입니다. 감정가 할인율이 아니라 실제 사용가치와 회수 가능성을 기준으로 판단해야 합니다.
