대구지방법원 2025타경32135. 대구광역시 달성군 구지면 도동리 129-2의 근린시설 + 토지 일괄매각 사건입니다. 소유자는 주식회사아생이며, 2025.01.17 소유권을 이전받은 같은 날 중소기업은행 앞으로 채권최고액 3,024,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 국 압류, 대구신용보증재단·신용보증기금·중소기업은행 가압류와 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
권리관계만 보면 매수인에게 넘어오는 명시 인수권리는 없습니다. 다만 점유자 김금도의 보증금은 확인되지 않고 월 차임은 1,000,000원으로 조사됐습니다. 전입일은 2025.11.19로 말소기준일보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 따라서 현재 자료 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경32135 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 구지면 도동리 129-2 · 대구광역시 달성군 구지면 구지서로 609 |
| 용도 | 근린시설 + 토지 |
| 등기대상 | 도동리 129-2 가동 |
| 소유자 | 주식회사아생 |
| 토지 | 5,878㎡ · 지목 창고용지 · 자연녹지지역 |
| 감정가 / 최저가 | 2,759,778,000원 / 662,622,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 2,568,305,002원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 지상 컨테이너 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2025.01.17 접수된 중소기업은행 근저당권 3,024,000,000원입니다. 2025.10.02 국 압류, 2025.10.15 대구신용보증재단 가압류 154,500,000원, 2025.10.27 신용보증기금 가압류 99,000,000원, 2025.11.10 중소기업은행 가압류 51,022,757원, 2025.11.26 임의경매개시결정은 모두 그 뒤에 접수돼 매각으로 소멸합니다. 앞선 2007년·2008년·2010년 근저당과 2011년·2013년·2023년 가압류·압류는 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 점유·임차 — 전입은 말소기준보다 늦다
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 월 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김금도 | 2025.11.19 | 미상 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
김금도의 전입일은 2025.11.19로, 말소기준인 2025.01.17보다 뒤입니다. 따라서 전입신고만을 기준으로 한 대항력은 없습니다. 보증금은 확인되지 않았고 확정일자도 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다. 다만 매각물건명세서에는 매수인이 인수할 권리가 없다고 명시돼 있어 현재 분석상 실질 인수액은 0원입니다.
③ 가격 — 감정가 24%라는 숫자만 보고 ‘싸다’고 판단하면 안 된다
감정가는 2,759,778,000원, 현재 최저매각가는 662,622,000원으로 감정가의 24.01% 수준입니다. 4회 유찰이라는 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 감정가는 시장가 그 자체가 아닙니다. 따라서 현재 최저가가 실제 거래가치보다 낮은지 여부는 근린시설과 토지의 현황·규제·수익성·현장 상태를 별도로 확인해야 판단할 수 있습니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 662,622,000원 | 24.01% | 2,674,926,977원 |
| 5회 유찰 시 | 463,835,400원 | 16.81% | 2,871,725,711원 |
| 6회 유찰 시 | 324,684,780원 | 11.76% | 3,009,183,564원 |
④ 예상배당표 (매각가 662,622,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,026,220원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 3,024,000,000원 | 653,595,780원 |
| 3. 가압류 · 대구신용보증재단 | 154,500,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 99,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 51,022,757원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,328,522,757원 중 예상배당은 653,595,780원, 미배당은 2,674,926,977원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정이며, 2025.10.02 국 압류가 존재하므로 실제 세금 우선순위와 금액에 따라 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 토지·현황 메모
- 토지 규모. 토지면적 5,878㎡, 지목은 창고용지입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역·고도지구가 포함됩니다.
- 토지 형상. 평지·사다리형이며 도로접면은 소로한면입니다.
- 토지 이용. 토지이용상황은 주거기타로 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 157,500원/㎡입니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물은 포함되고, 지상 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금·점유관계. 김금도의 보증금은 미상입니다. 대항력은 없지만 점유 형태와 실제 인도 조건은 현장에서 확인해야 합니다.
- 국 압류. 2025.10.02 국 압류가 존재하므로 실제 세금 채권과 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물은 매각에 포함되므로 실제 위치·상태와 이용 현황을 확인해야 합니다.
- 컨테이너. 지상 컨테이너는 매각 제외이므로 소유관계와 인도·철거 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 규제. 자연녹지지역·고도지구·가축사육제한구역에 따른 이용 제한을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 24.01%라는 할인율만으로 싸다고 판단하지 말고 실제 매매가치와 활용가치를 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사 및 매각기일 직전 변동사항을 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격 판단은 별개의 문제
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2025.01.17 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 이후 압류·가압류·경매개시결정은 소멸합니다. 김금도의 전입도 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 간단하지 않습니다. 감정가 2,759,778,000원에서 4회 유찰돼 662,622,000원까지 내려왔지만, 이는 어디까지나 감정가 대비 24.01%라는 뜻입니다. 근린시설 + 토지 일괄매각이라는 물건 특성, 5,878㎡ 토지의 규제와 이용현황, 제시외 건물 및 매각 제외 컨테이너까지 현장에서 확인한 뒤 현재 최저가의 적정성을 판단해야 합니다. 권리는 인수 0원, 승부처는 실제 가치 검증입니다.
