대구지방법원 2025타경32139. 달서구 진천동 진천태왕아너스1단지 103동 15층 1505호, 전용 105.22㎡ 아파트입니다. 소유자는 백승현이며, 장춘자의 강제경매 신청으로 절차가 진행됐습니다. 청구금액은 64,061,689원입니다. 한 차례 유찰돼 감정가 353,000,000원의 70%인 247,100,000원까지 최저가가 내려왔습니다.
현재 등기 흐름에서 핵심은 2014.09.04 설정된 대구은행 근저당 240,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 2019년 장춘자의 가압류와 2025년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2008년 설정됐던 하나은행 근저당 236,160,000원과 26,000,000원은 2014.09.05 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 등기상 낙찰자가 승계할 담보권은 확인되지 않으며, 제공된 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경32139 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 진천동 740-1 진천태왕아너스1단지 제103동 제15층 제1505호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 105.22㎡ · 지상 15층 중 15층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 백승현 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 353,000,000원 / 247,100,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 장춘자 / 64,061,689원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
② 시세 비교 — 가격 여유는 크지만 표본은 적다
진천태왕아너스1단지 동일 면적 105.22㎡의 비교 실거래는 2건입니다. 2023년 2월 14층이 320,000,000원, 2024년 1월 5층이 368,000,000원에 거래됐고, 평균은 344,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.01 | 105.22㎡ | 5 | 368,000,000원 |
| 2023.02 | 105.22㎡ | 14 | 320,000,000원 |
| 평균 | 105.22㎡ | 2건 | 344,000,000원 |
매수인 인수가 없으므로 실질취득은 최저가와 같은 247,100,000원입니다. 이는 비교 실거래 평균 344,000,000원의 71.8%이고, 최저 거래 320,000,000원보다도 낮습니다. 제공된 거래만 기준으로 보면 가격 여유는 분명합니다. 다만 거래 건수가 2건에 불과하고 최신 거래도 2024년 1월이므로, 2026년 매각기일 현재의 호가와 최근 계약 사례를 추가 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 247,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 4,259,400원 |
| 1. 하나은행 을구 1번 근저당 | 236,160,000원 | 236,160,000원 |
| 2. 하나은행 을구 2번 근저당 | 26,000,000원 | 6,680,600원 |
| 3. 김주호 가압류 | 8,087,500원 | 0원 |
| 4. 대구은행 근저당 | 240,000,000원 | 0원 |
| 5. 장춘자 가압류 | 30,460,732원 | 0원 |
| 6. 대구신용보증재단 가압류 | 10,000,000원 | 0원 |
| 7. 강제경매개시결정 | — | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
배당 시뮬레이션상 총 채권액은 550,708,232원, 채권자 배당액은 242,840,600원, 미배당액은 307,867,632원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 247,100,000원 | 242,840,600원 | 307,867,632원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 172,970,000원 | 169,748,420원 | 380,959,812원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 121,078,999원 | 118,583,893원 | 432,124,339원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 커지지만 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 채권자가 배당받지 못하는 금액과 낙찰자가 승계하는 금액은 서로 다른 개념이며, 이 사건은 제공된 계산상 미배당 채권이 매수인에게 넘어오지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구진천초등학교 남서측 인근이며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 간선도로 및 대중교통시설 접근성을 포함한 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 남서측 약 50m, 동측 약 12m, 북측과 북서측 약 8m의 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지상 15층 건물의 15층 세대로, 난방·위생·소화·승강기·주차시설을 갖추고 있습니다.
- 토지. 인접지와 등고평탄한 사다리형 토지이며 아파트 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 교육환경 보호구역과 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 공시지가. 2,218,000원/㎡이며 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 2008.02.22 준공, 182세대 단지입니다. 비교 거래가 2건으로 적어 실제 매도 가능 가격은 최근 현장 시세 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대확인서·주민등록·현황조사서와 현장 점유자를 대조하세요.
- 말소등기 확인. 하나은행 을구 1번·2번 근저당이 2014.09.05 말소된 현재 등기 상태를 최신 등기사항전부증명서에서 다시 확인하세요.
- 배당관계 확인. 배당 시뮬레이션과 등기 이력 사이에 차이가 있으므로 매각물건명세서·배당요구종기·채권계산서를 원본 대조하세요.
- 시세 갱신. 최신 비교 거래가 2024.01이고 표본이 2건입니다. 2026년 현재 동일 면적 매물과 최근 계약가를 중개업소에서 확인하세요.
- 최상층 상태. 15층 중 15층 세대이므로 누수·단열·결로·옥상 방수와 내부 수리비를 확인하세요.
- 관리비 체납. 관리사무소에서 공용부분 관리비 체납액과 장기수선 관련 비용을 확인하세요.
- 입찰 결과 확인. 매각기일은 2026.07.21이므로 현재 절차 상태와 변경·연기·매각 여부를 법원 공고에서 확인하세요.
맺으며 — 가격은 매력적, 서류 대조가 마지막 관문
이 사건은 확인된 임차인 0명, 매수인 인수 0원으로 계산되는 아파트입니다. 말소기준인 2014년 대구은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 그보다 앞선 하나은행 근저당 2건도 이미 말소된 이력이 있습니다. 권리 구조 자체는 비교적 단순합니다.
가격은 더 눈에 띕니다. 실질취득 247,100,000원이 비교 실거래 평균 344,000,000원의 71.8%이고, 비교 최저 거래 320,000,000원보다도 낮습니다. 다만 거래 표본이 2건이고 최신 거래가 2024년 1월이라는 점, 배당 시뮬레이션에 말소된 하나은행 근저당이 포함된 점은 반드시 확인해야 합니다. 결론은 권리와 가격은 합격 후보, 점유·최신 시세·배당 원본 대조 후 입찰입니다.
