대구지방법원 2025타경4010. 포항시 북구 용흥동 1차우방타운 108동 508호, 전용 84.98㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 최희광이며 2023.12.13. 소유권을 이전받았습니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 남아 있는 김태련의 주택임차권입니다. 전입·점유개시·확정일자가 모두 2022.04.20.이고, 임차보증금은 163,000,000원입니다. 말소기준이 되는 2025.08.08. 강제경매개시결정보다 앞서므로 일반적인 권리관계만 놓고 보면 낙찰자에게 미배당 보증금이 승계되는 구조입니다.
다만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각조건에 “임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”한다고 명시돼 있습니다. 따라서 배당계산상 부족액이 존재하더라도 이를 매수인이 실제 부담하는 구조로 보아서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4010 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 용흥동 366 1차우방타운 108동 5층 508호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.98㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건 중 5층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 최희광 |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 65,660,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 163,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 특별매각조건으로 실질 0원
말소기준권리는 2025.08.08. 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2024.04.26. 김태련의 주택임차권은 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않는 선순위 권리입니다. 반면 2025.08.20. 국민건강보험공단 압류는 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 과거 한국주택은행 근저당은 이미 말소된 권리이므로 현재 인수대상과 무관합니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김태련 | 제5층 제508호 84.98㎡ 전부 | 163,000,000원 | 2022.04.20 / 2022.04.20 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 원칙상 인수 |
② 시세 비교 — 특별매각조건 반영 후에는 가격 메리트가 보인다
동일 면적 84.98㎡의 최근 실거래 12건 평균은 98,375,000원입니다. 현 최저매각가 65,660,000원은 이 최근 평균의 66.7%입니다. 최신 거래는 2026.08. 79,000,000원으로, 현재 최저가가 최신 거래보다도 낮습니다. 따라서 일반 인수형 사건처럼 “낙찰가가 싸 보여도 보증금 승계로 총취득비용이 커진다”는 함정은, 이 사건에서는 특별매각조건으로 해소됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.98㎡ | 15 | 79,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 4 | 98,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 8 | 80,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 15 | 98,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 3 | 78,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 4 | 95,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 12 | 88,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 1 | 120,000,000원 |
| 2026.04 | 84.98㎡ | 11 | 100,000,000원 |
| 2026.04 | 84.98㎡ | 14 | 114,500,000원 |
| 평균 | 84.98㎡ | 12건 | 98,375,000원 |
최근 실거래 범위는 78,000,000원~120,000,000원이고 최근 12개월 평균은 98,375,000원입니다. 현재 최저가는 감정가의 49% 수준까지 내려왔고 최근 12개월 평균 대비 66.7%입니다. 다만 이 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.7회이고 낙찰률은 0.0으로 집계돼 있어, 가격 할인만으로 환금성을 낙관해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 65,660,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,581,880원 |
| 1. 임차인 김태련 보증금 | 163,000,000원 | 64,078,120원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 163,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당계산상 임차보증금 부족분은 98,921,880원입니다. 그러나 특별매각조건에 따라 배당받지 못한 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건이므로 매수인의 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대흥중학교 남서측 인근에 위치하며 주변은 아파트, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 제반 교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건 중 5층이며 위생·급배수·승강기·도시가스 난방설비가 있습니다.
- 규제. 도시지역, 자연녹지지역, 제3종일반주거지역이며 온천공보호구역, 가축사육제한구역, 절대·상대보호구역 등의 제한이 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 우방1은 2,652세대, 1990.12.24. 준공 단지이며 동일면적 최근 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.7회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원본 대조. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 반드시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 김태련의 주택임차권은 원래 말소기준보다 선순위입니다. 특별조건 이행 없이 일반 권리관계만 적용하면 인수위험이 큽니다.
- 가격 기준. 현 최저가 65,660,000원은 최근 12개월 평균 98,375,000원의 66.7%이며 최신 2026.08 거래 79,000,000원보다 낮습니다.
- 내부 상태. 감정 당시 폐문 부재로 내부를 직접 확인하지 못해 구조변경, 내부하자, 마감상태 등을 구체적으로 확인하지 못했습니다.
- 환금성. 단지 경매물건 평균 유찰이 2.7회이고 낙찰률 집계가 0.0이므로 재매각 가능성과 매수층을 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 특별조건이 결론을 바꾼다”
겉으로만 보면 이 물건은 피해야 할 전형적인 선순위 임차권 사건입니다. 김태련의 보증금 163,000,000원이 현 최저가 65,660,000원을 크게 웃돌고, 배당계산상 98,921,880원이 남기 때문입니다. 그러나 이 사건은 그 부족분의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각합니다. 따라서 특별매각조건이 유효하게 적용되는 전제에서는 실질 인수 0원, 실질취득가는 현 최저가 65,660,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균 98,375,000원의 66.7% 수준이라 가격상 여유도 있습니다. 다만 이 분석의 핵심 전제 자체가 특별매각조건이므로, 입찰 전 원문 확인이 권리분석의 마지막 단계입니다.
