대구지방법원 2025타경32167. 대구광역시 달성군 현풍읍 지리 672-4에 있는 공장·사무실과 토지의 일괄매각 사건입니다. 건물은 일반철골구조 판넬지붕 단층 공장과 경량철골구조 판넬지붕 단층 사무실로 이용 중이며, 토지는 지목이 공장용지이고 토지이용상황도 공업용입니다. 감정가는 987,981,500원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 691,587,000원입니다.
권리 구조의 중심은 2018년 1월 26일 설정된 주식회사대구은행의 채권최고액 960,000,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며, 2021년 추가로 설정된 채권최고액 162,000,000원의 근저당권, 현대캐피탈의 가압류 15,408,042원, 임의경매개시결정은 모두 그 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 다만 등기상 임차인 신고는 확인되지 않지만 감정평가 내용에는 임대관계 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유자와 사업장 사용관계는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경32167 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 현풍읍 지리 672-4 · 대구광역시 달성군 현풍읍 지동길 203 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장 및 사무실 · 일괄매각 |
| 토지 | 공장용지 · 공업용 · 1,043㎡ · 평지 · 가로장방 · 소로각지 |
| 건물 | 일반철골구조 판넬지붕 단층 공장 · 경량철골구조 판넬지붕 단층 사무실 |
| 소유자 | 박동주 (단독소유 · 2017.12.05 매매, 2018.01.26 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 987,981,500원 / 691,587,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 1,122,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2018.01.26 설정된 주식회사대구은행의 근저당권입니다. 채권최고액은 960,000,000원이고 토지 지리 672-4·672-6·672-7이 공동담보로 기재되어 있습니다. 2021년 설정된 두 번째 근저당권도 채권최고액 162,000,000원이며 지리 672-4·672-6 토지와 지리 672-6 건물이 공동담보로 기재되어 있습니다.
현대캐피탈의 가압류 15,408,042원과 아이엠뱅크의 임의경매개시결정도 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 계산상 채권 미배당액이 발생하더라도 그 부족액이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아니며, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 가격·회차 분석 — 감정가 70%지만 시세 할인 여부는 미확정
현재 최저매각가는 691,587,000원으로 감정가 987,981,500원의 약 70%입니다. 감정가보다 296,394,500원 낮아졌지만, 비교할 실거래 평균·최근 거래·가격 추세가 제시되지 않았습니다. 따라서 “감정가 대비 30% 할인”이라는 숫자만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 결론 내릴 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 691,587,000원 | 682,271,130원 | 455,136,912원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 484,110,899원 | 476,869,790원 | 660,538,252원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 338,877,629원 | 333,333,342원 | 804,074,700원 | 0원 |
유찰이 이어지면 매각대금이 줄어 채권자 미배당은 455,136,912원에서 660,538,252원, 804,074,700원으로 증가합니다. 그러나 제시된 시나리오에서는 모든 회차의 매수인 인수액이 0원입니다. 즉 회차별 차이는 낙찰자의 권리 인수보다 취득가격과 채권자 회수액에 나타납니다.
③ 예상배당표 (매각가 691,587,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,315,870원 | - |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 960,000,000원 | 682,271,130원 | 277,728,870원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 162,000,000원 | 0원 | 162,000,000원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 15,408,042원 | 0원 | 15,408,042원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
총 채권액 1,137,408,042원 중 채권자 예상배당은 682,271,130원, 총 미배당은 455,136,912원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.3% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 공동담보 관계와 실제 채권잔액에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 대구광역시 달성군 현풍읍 지리 소재 현풍JC 북서측 원거리에 위치하며, 주변은 공장·창고·주택·농경지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 접근이 가능하고 간선도로 접근성 등을 포함한 교통사정은 보통입니다.
- 공장 건물. 일반철골구조 판넬지붕 단층으로, 사용승인일은 2018.01.09입니다. 내부에 판넬조 휴게실과 창고가 있으며 벽체는 샌드위치판넬, 바닥은 하드너 및 일부 타일, 창호는 새시창호 구조입니다.
- 사무실 건물. 경량철골구조 판넬지붕 단층으로, 사용승인일은 2018.05.23입니다. 벽체는 샌드위치판넬과 내부 벽지·타일, 바닥은 타일·장판지, 창호는 새시창호 구조입니다.
- 설비. 급배수 등 위생설비와 일부 내부 바닥의 전기판넬 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 면적 1,043㎡, 공시지가 295,300원/㎡, 지목은 공장용지이며 평지·가로장방·소로각지입니다.
- 규제. 자연녹지지역·고도지구(3층 이하)·자연취락지구·가축사육제한구역이며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 임대관계. 임대관계는 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 토지와 공장·사무실의 목록, 경계, 부속건물 및 현황을 매각목록과 현장에서 대조하세요.
- 점유자 확인. 임대관계가 미상이므로 공장과 사무실을 실제 사용하는 주체, 사업자등록, 임대차계약, 보증금·차임 여부를 확인하세요.
- 시세 검증. 감정가 987,981,500원과 최저가 691,587,000원의 차이만 보지 말고, 인근 공장용지·공장 건물의 실거래와 현재 매물을 별도로 비교하세요.
- 공동담보 확인. 두 근저당권 모두 다른 토지·건물과 공동담보 관계가 기재되어 있으므로 공동담보목록과 다른 물건의 경매·배당 진행 여부를 확인하세요.
- 건물 상태. 판넬 외벽·지붕, 바닥 하드너, 전기판넬 난방, 급배수설비, 내부 휴게실·창고의 상태와 수선비를 현장에서 점검하세요.
- 토지 규제. 자연녹지지역, 고도지구, 자연취락지구, 가축사육제한구역 및 소로2류 접합 조건이 향후 사용·증축 계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 체납·공과금. 전기·수도·가스·폐기물 처리비, 지방세 및 사업장 관련 체납 여부를 관계기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 공동담보목록과 매각목록 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원과 적정가격은 별개다”
이 사건의 등기상 권리 흐름은 비교적 분명합니다. 2018년 대구은행 근저당권이 말소기준이고, 후순위 근저당권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 낙찰 판단의 핵심은 가격과 점유입니다. 공장·사무실 및 토지가 일괄매각되고, 임대관계가 미상이며, 실거래 비교자료도 없습니다. 최저가 691,587,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로는 시세 대비 저가 여부를 확인할 수 없습니다. 권리 구조는 통과, 가격과 점유는 추가 검증. 이 물건은 현장조사와 개별 시세조사가 입찰 여부를 결정합니다.
