대구지방법원 2025타경4014. 포항시 북구 두호동 ‘에이스’ 가동 4층 404호입니다. 사건상 용도 표시는 아파트이고, 감정평가 이용상태는 연립주택입니다. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 4층 404호이며, 현재 소유자는 주식회사심플입니다. 주식회사심플은 2023년 8월 21일 매매를 원인으로 이 물건을 45,000,000원에 취득했습니다.
이 사건의 권리분석은 단순히 “3번 유찰돼 싸다”로 끝낼 수 없습니다. 등기 을구에는 2014년 3월 11일 구영묘 명의 전세권이 있고 전세금은 45,000,000원입니다. 경매개시결정은 2025년 8월 12일로 훨씬 뒤입니다. 제공된 권리 판정에는 이 전세권을 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 표시한 부분이 있는 반면, 배당 계산은 전세권자에게 매각대금을 배당하고 매수인 인수액을 0원으로 계산하며, 매각물건명세서 역시 명시 인수권리 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다. 따라서 이 불일치를 입찰 전에 반드시 원문으로 해소해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4014 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 두호동 908 에이스 가동 4층 404호 |
| 도로명 | 경상북도 포항시 북구 삼호로253번길 26 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 감정평가상 연립주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 4층 404호 |
| 소유자 | 주식회사심플 (2023.08.21. 매매, 거래가액 45,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 46,000,000원 / 15,778,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 채권자 / 청구액 | 구영묘 / 45,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 2014년 전세권이 핵심
이 사건에서 가장 오래된 현존 부담은 2014.03.11. 전세권입니다. 전세금은 45,000,000원, 전세권자는 구영묘이며 범위는 주거용 전유부분입니다. 이후 2023년 주식회사심플이 소유권을 취득했고, 같은 구영묘가 2025년 임의경매를 신청했습니다. 임차인으로 별도 조사된 사람은 없습니다.
② 가격 — 3회 유찰, 그러나 시세 할인으로 단정할 수 없다
감정가는 46,000,000원, 현재 최저매각가는 15,778,000원입니다. 3회 유찰된 결과 감정가의 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 다음 회차 시나리오는 4회 유찰 시 11,044,600원, 5회 유찰 시 7,731,219원입니다.
다만 최근 실거래 시세와 직접 비교할 수 있는 거래 표본은 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가가 감정가보다 크게 낮다는 사실만으로 “시세보다 싸다”거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수는 없습니다. 특히 이 물건은 1979년 소유권보존 등기가 있는 저층 공동주택이고, 감정평가상 연립주택 이용 상태이므로 환금성은 실제 현장 수요까지 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 15,778,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 684,004원 |
| 2. 을구 1번 전세권 · 구영묘 | 45,000,000원 | 15,093,996원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 전세권 채권 45,000,000원 중 15,093,996원이 배당되고 29,906,004원이 미배당으로 남습니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 약 매각가의 4.3% 추정이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 전세권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 15,778,000원 | 15,093,996원 | 29,906,004원 |
| 4회 유찰 시 | 11,044,600원 | 10,445,797원 | 34,554,203원 |
| 5회 유찰 시 | 7,731,219원 | 7,192,057원 | 37,807,943원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포항시 북구 두호동 소재 두호남부초교 북동측 인근이며, 학교·공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 4층 404호로, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 등, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 급배수설비·위생설비·개별난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측 폭 약 8미터 도로로 출입하며, 토지는 2필 일단으로 인접지와 대체로 평탄합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 1,265.0㎡, 공시지가 712,300원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역에 포함되고 상대보호구역에 저촉되며, 소로2류·소로3류에 접합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 소멸 여부. 2014.03.11. 구영묘 전세권 45,000,000원의 매각 후 존속 여부를 매각물건명세서와 등기부 원문에서 최우선으로 확인하세요.
- 미배당액과 인수 구분. 현재 회차 미배당은 29,906,004원이지만 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 두 금액을 같은 의미로 보지 마세요.
- 3회 유찰 원인. 감정가의 34.3%까지 내려온 이유가 권리 문제인지, 건물 노후도·상품성·환금성 때문인지 현장 확인이 필요합니다.
- 이용상태 확인. 사건 용도 표시는 아파트지만 감정평가상 연립주택 이용 중입니다. 현황과 공부를 함께 대조하세요.
- 임대관계. 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유 상태를 현장에서 다시 확인하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용 여부를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “싸 보이는 가격보다 전세권 해석이 먼저”
최저매각가 15,778,000원만 보면 감정가 46,000,000원의 34.3%라 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 최근 실거래 시세가 확인되지 않으므로 이 숫자만으로 시세 메리트를 판단할 수 없습니다. 더 중요한 것은 45,000,000원 전세권입니다.
매각물건명세서와 배당 계산은 인수 0원을 가리키지만, 등기 권리 판정에는 반대 방향의 표시가 함께 존재합니다. 이 불일치를 원문 확인으로 해소해 전세권이 확실히 소멸한다는 전제가 서야 실질취득가는 현재 최저가인 15,778,000원으로 볼 수 있습니다. 3회 유찰·저층 연립주택이라는 환금성 변수까지 감안하면, 가격보다 권리 확인이 선행돼야 하는 신중 접근형 사건입니다.
