대구지방법원 2025타경4024. 포항시 남구 오천읍 문덕리 아주그랜드맨션 나동 502호입니다. 등기사항전부증명서에는 5층으로 기재돼 있지만 집합건축물대장과 실제 현황은 4층입니다. 감정평가상 이용상태도 아파트가 아니라 다세대주택이며, 방3·거실·주방·욕실겸화장실 구조로 탐문됐습니다.
가격은 감정가 64,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 21,952,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 동일면적 실거래는 64,000,000원으로, 최저가는 그 가격의 34.3%입니다. 다만 이 사건은 가격 할인만큼이나 임차인 확인이 중요합니다. 임진경이 주거 임차인으로 배당요구를 했으나 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 판정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4024 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 오천읍 문덕리 270-1 아주그랜드맨션 나동 502호 |
| 도로명주소 | 경상북도 포항시 남구 오천읍 문덕로12번길 9-2 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 전용 76.41㎡ · 방3·거실·주방·욕실겸화장실 |
| 층수 | 등기사항전부증명서 5층 · 집합건축물대장 및 실제 4층 |
| 소유자 | 박영순 · 2014.03.19 소유권이전 · 거래가액 75,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 64,000,000원 / 21,952,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 43,957,245원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인은 별도 확인
현재 소유자 박영순의 소유권이전과 같은 날인 2014.03.19 설정된 경북대구낙농협동조합 근저당권 49,200,000원이 말소기준권리입니다. 이후 2024.08.07 윤대일 근저당권 100,000,000원과 2025.08.13 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거의 가압류·경매·근저당권들은 이미 등기부에서 말소된 이력입니다.
② 임차인 현황 — 보증금·전입일 확인이 핵심
| 임차인 | 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임진경 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 2025.10.01 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 배당요구는 했지만, 보증금과 확정일자·전입일이 모두 확인되지 않아 우선변제 여부와 매수인 인수 가능액을 계산할 수 없습니다. 현재 배당표의 매수인 인수액 0원은 명시된 인수권리를 기준으로 한 값이며, 임차관계가 보완 확인되면 실질취득비용 판단도 함께 다시 해야 합니다.
③ 시세 비교 — 가격은 크게 낮아졌지만 거래량은 적다
아주그랜드맨션 동일면적 76.41㎡의 확인된 실거래는 3건입니다. 최근 거래는 2024.10의 64,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 64,000,000원입니다. 과거 거래 평균은 65,666,666원이며 최근 가격 추세는 -3.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 76.41㎡ | 1 | 64,000,000원 |
| 2022.03 | 76.41㎡ | 1 | 68,000,000원 |
| 2021.11 | 76.41㎡ | 3 | 65,000,000원 |
| 전체 평균 | 76.41㎡ | 3건 | 65,666,666원 |
현재 최저가 21,952,000원은 최근 12개월 평균 64,000,000원의 34.3%, 전체 평균 65,666,666원의 33.4%입니다. 절대 가격 차이는 큽니다. 그러나 거래가 3건뿐이고 16세대 소규모 건물이며, 최근 가격 추세도 -3.8%이므로 시세 64,000,000원이 곧바로 환금가를 보장한다고 볼 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 21,952,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 795,136원 |
| 1. 근저당 · 경북대구낙농협동조합 | 49,200,000원 | 21,156,864원 |
| 2. 근저당 · 윤대일 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권최고액 149,200,000원 중 예상배당은 21,156,864원이고 미배당은 128,043,136원입니다. 신청채권 청구액 43,957,245원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임차인 보증금이 미상이므로 실제 배당과 인수 판단은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 더 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 21,952,000원 | 21,156,864원 | 128,043,136원 | 21,156,864원 |
| 4회 유찰 시 | 15,366,399원 | 14,689,804원 | 134,510,196원 | 14,689,804원 |
| 5회 유찰 시 | 10,756,479원 | 10,162,862원 | 139,037,138원 | 10,162,862원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도·현황. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 실제 4층 502호입니다.
- 입지. 포항시 남구 오천읍 원리 소재 원동초등학교 남측 인근. 단독주택·아파트·연립주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 기존 주택지입니다.
- 교통. 간선대로 인근이고 노선버스승강장이 가까우며 차량 출입도 용이합니다.
- 도로. 북측·동측 폭 8미터, 서측 폭 6미터 정도의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·비행안전제6구역(전술)에 속합니다.
- 토지. 토지면적 769.1㎡, 공시지가 386,900원/㎡, 평지·가로장방·소로각지입니다.
- 환금성. 16세대, 1997.11.06 준공이며 확인된 동일면적 실거래는 3건입니다. 거래 표본이 적고 최근 추세는 -3.8%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 전입일. 임진경의 전입신고일을 주민등록·현황조사·매각물건명세서 원본에서 확인해 2014.03.19 말소기준권리와 선후를 비교해야 합니다.
- 보증금. 보증금이 미상이므로 실제 미배당 보증금과 매수인 인수 가능액을 계산하기 전까지 실질취득비용은 확정할 수 없습니다.
- 층수 불일치. 등기에는 5층, 건축물대장과 실제는 4층입니다. 입찰 전 공부·현황 일치 여부와 향후 처분상 영향을 직접 확인해야 합니다.
- 저가 이유 점검. 3회 유찰로 최저가가 34.3%까지 내려온 만큼 내부 상태·점유·명도·환금성 등 가격 외 사유를 현장 확인해야 합니다.
- 시세 표본. 동일면적 거래가 3건뿐이고 최근 12개월 거래는 1건입니다. 64,000,000원을 단일 확정 시세로 보지 말고 개별 층·상태를 반영해야 합니다.
- 배당표. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당요구종기 자료와 교부청구 내역을 확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 할인”보다 먼저 확인할 것은 임차인이다
이 물건은 감정가 64,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 21,952,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래 64,000,000원과 비교하면 가격 차이는 매우 큽니다. 등기부상 말소기준 이후의 근저당과 경매개시결정도 매각으로 소멸하고, 명세서에 별도로 명시된 인수권리도 없습니다.
하지만 결론을 가격 하나로 내리기에는 임차인 정보가 부족합니다. 임진경의 전입신고일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 현재 판정은 대항력 가능·미상입니다. 따라서 이 사건은 가격은 매력적이지만 권리확인이 끝나지 않은 물건입니다. 임차인 보증금과 전입일을 확인해 실제 인수액이 0원임을 확정한 뒤에야 21,952,000원의 할인폭을 온전히 가격 메리트로 평가할 수 있습니다.
