대구지방법원 2025타경4035. 포항시 남구 대송면 옥명리 537-1의 건물과 토지가 함께 걸린 사건입니다. 토지는 6,201.5㎡, 지목은 공장용지이며 일반공업지역·산업시설구역에 포함됩니다. 감정가 5,465,224,030원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 2,677,959,000원, 감정가의 49%입니다.
등기상 말소기준은 2019.08.02 설정된 우리은행 근저당 2,628,000,000원입니다. 그 뒤의 우리은행 근저당들과 다수 가압류·압류, 2025.08.18 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 임차인은 없고, 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없음입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4035 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 대송면 옥명리 537-1 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 공장용지 |
| 등기 부동산 | 경상북도 포항시 남구 대송면 옥명리 537-1 제에이동,비동호 |
| 소유자 | 주식회사효성철강 |
| 토지 | 6,201.5㎡ · 공장용지 · 평지 · 사다리형 · 중로한면 |
| 감정가 / 최저가 | 5,465,224,030원 / 2,677,959,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 3,558,042,814원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 매각물건명세서에 명시된 인수권리는 해당사항이 없고, 법정지상권 역시 해당사항이 없습니다. 따라서 제시된 권리관계상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 권리 자체보다 일괄매각 대상의 실제 구성과 설비 상태를 확인하는 것이 더 중요합니다.
② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
감정가 5,465,224,030원에서 2회 유찰돼 현재 최저가는 2,677,959,000원으로 내려왔습니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 시장가보다 낮은지 여부는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
이 물건은 토지뿐 아니라 제시외 건물과 기계기구를 포함해 일괄매각됩니다. 기계기구는 Hot Mill Plant, 20Ton/h 에너지절약형 가열로, Tmempcore Line, Shearing M/C, Over Head Crane 및 수전설비 등이며 현재 가동 중단상태입니다. 기계기구 중 Heating Furnace는 설비교체로 철거돼 소재불명 상태를 감안해 평가됐습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,677,959,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 29,179,590원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 2,628,000,000원 | 2,628,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 3,376,800,000원 | 20,779,410원 |
| 3. 근저당 · 주식회사우리은행 | 360,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사우리은행 | 840,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 주식회사우리은행 | 360,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 3,953,600,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신보2022제17차유동화전문 유한회사 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 한국전력공사 | 141,540,610원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 경북신용보증재단 | 50,000,000원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 주식회사동방 | 45,552,226원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 246,990,000원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 642,187,810원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 2,677,959,000원 가정 시 채권총액 13,644,670,646원 중 2,648,779,410원이 배당되고, 미배당액은 10,995,891,236원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다.
④ 매각대상·설비 메모
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함됩니다.
- 기계기구. Hot Mill Plant, 20Ton/h 에너지절약형 가열로, Tmempcore Line, Shearing M/C, Over Head Crane 및 수전설비 등이 포함되며 현재 가동 중단상태입니다.
- 소재불명 설비. Heating Furnace는 설비교체로 철거돼 소재불명인 점을 감안해 평가됐습니다.
- 매각 제외. 산소저장시설(C.E. TANK 1개, VAPORIZER 1개 등)은 인접한 포항시 옥명리 552번지에 소재하고 타인 소유라는 주장이 있어 감정평가 및 매각에서 제외됐습니다.
⑤ 토지·환금성 메모
- 토지 규모. 6,201.5㎡, 지목은 공장용지이며 토지이용상황은 공업용입니다.
- 형상·접면. 평지·사다리형, 중로한면입니다.
- 용도지역. 일반공업지역이며 산업시설구역·도시지역·비행안전제6구역(전술)에 포함됩니다.
- 공시지가. 174,300원/㎡입니다.
- 환금성. 실거래 비교자료가 없고 산업용 토지·건물·기계기구가 결합된 물건이므로 감정가 할인율만으로 시장성을 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물·제시외 건물·기계기구 중 실제 인도되는 대상과 현존 여부를 원본 감정평가서와 현장에서 대조해야 합니다.
- 설비 상태 확인. 주요 기계기구가 현재 가동 중단상태이고 일부 설비는 소재불명으로 평가됐으므로 재가동·철거·교체 비용을 별도로 검토해야 합니다.
- 매각 제외 시설 구분. 옥명리 552번지에 있는 산소저장시설은 매각 대상에서 제외되므로 본건 자산으로 전제하지 않아야 합니다.
- 49% 할인율 과신 금지. 실거래 자료가 없는 만큼 감정가 대비 할인율이 곧 시세 대비 할인율을 의미하지 않습니다.
- 권리 원본 대조. 우리은행 근저당의 공동담보 관계와 신용보증기금 일부 이전등기, 압류·가압류의 최신 상태를 매각 전 등기부에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격·설비 검증이 핵심
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2019.08.02 우리은행 근저당을 기준으로 후순위 권리는 매각으로 소멸하고, 임차인도 없으며 명시된 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 따라서 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 두 차례 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 내려온 점만 보고 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다. 실거래 비교자료가 없고, 토지·건물·제시외 건물·다수 산업설비를 묶은 일괄매각이며 주요 기계기구는 가동 중단상태입니다. 권리는 통과, 가격과 현물 검증은 보수적으로. 이 물건은 할인율보다 실제 설비 가치와 재사용 가능성, 산업용 부동산의 환금성을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
