대구지방법원 2025타경4049. 포항시 남구 송도동 435-31 소재 부동산으로, 사건 분류는 연립/다세대 + 토지이며 감정평가상 실제 이용상태는 단독주택(폐가상태)입니다. 토지는 67.4㎡, 지목은 대이고, 건물은 1984.12.28 사용승인된 시멘트블럭조 단층입니다. 현재 소유자는 이헌동이며 2019.06.14 강제경매 매각으로 취득했습니다.
권리 흐름은 비교적 단순합니다. 과거 신한카드 가압류와 강제경매, 국세 압류, 포항시 전세권은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2025.08.22 박현지의 강제경매개시결정이며, 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4049 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 송도동 435-31 · 송도로 33-6 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택(폐가상태) |
| 토지 | 대 · 67.4㎡ · 평지 · 세로장방 · 세로한면(불) |
| 건물 | 시멘트블럭조 단층 · 사용승인일 1984.12.28 · 스레트지붕 철거 |
| 소유자 | 이헌동 (2019.06.14 강제경매로 인한 매각) |
| 감정가 / 최저가 | 52,593,400원 / 18,039,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박현지 / 7,210,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 현재 인수권리 0원
과거 권리 가운데 신한카드의 13,295,703원 가압류와 그 본압류로 이어진 2018년 강제경매개시결정은 2019년 강제경매 매각 과정에서 말소됐습니다. 포항세무서의 압류도 2019.03.21 해제됐고, 포항시의 15,000,000원 전세권 역시 2019.07.16 해지로 말소됐습니다. 현재 등기상 근저당과 압류는 없으며, 현 경매의 말소기준은 2025.08.22 강제경매개시결정입니다.
② 가격 — 3회 유찰됐지만 시세 판단 자료는 없다
감정가는 52,593,400원, 현재 최저매각가는 18,039,000원으로 3회 유찰된 상태입니다. 현재 회차는 감정가의 34.3% 수준입니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 없어, 최저가가 크게 내려왔다는 이유만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수는 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 18,039,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 12,627,300원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 8,839,110원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 18,039,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 724,702원 |
| 1. 경매개시결정 · 박현지 | 7,210,000원 | 7,210,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 10,104,298원 |
현재 최저가 18,039,000원을 가정하면 신청채권자 박현지의 청구액 7,210,000원은 전액 배당되고, 소유자 교부 잔여액은 10,104,298원입니다. 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 물건 상태·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 단독주택(폐가상태)입니다.
- 건물. 시멘트블럭조 단층, 사용승인일 1984.12.28. 외벽은 몰탈위페인트, 내벽·바닥은 세멘몰탈 등 마감이며 천정은 목조지붕틀 노출 상태입니다.
- 지붕. 스레트지붕 철거 상태를 감안해 평가했습니다.
- 토지. 면적 67.4㎡, 지목 대, 평지·세로장방이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 용도지역. 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 498,100원/㎡입니다.
- 입지. 포항시 남구 송도동 송도사거리 북서측 인근의 후면 주택지대로, 단독주택이 형성된 지역입니다.
- 교통. 인근까지 차량 출입이 용이하고 간선도로 및 교통시설 접근성은 대체로 보통입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 매각조건. 일괄매각이며 제시외 건물을 포함합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 폐가 상태 현장 확인. 내부 훼손 정도와 실제 사용 가능성, 보수·철거 필요 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 지붕 상태 확인. 감정평가에는 스레트지붕 철거가 반영돼 있으므로 현재 지붕과 목조지붕틀 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각 대상에 제시외 건물이 포함돼 있으므로 위치·구조·현황을 매각서류와 현장에서 대조해야 합니다.
- 실제 점유 확인. 임차인 등재는 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있어 현황조사와 현장 점유자를 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 토지 활용성 확인. 일반상업지역과 제2종일반주거지역이 함께 표시돼 있으므로 정확한 토지이용계획과 건축 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 도로 조건 확인. 토지 특성에 세로한면(불)로 표시돼 있으므로 실제 도로 접면과 차량 진입 여건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 적정 낙찰가를 결정하지 말고 토지·건물의 실질 가치를 별도로 검토해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 물건 자체가 어렵다
이 물건의 권리분석은 비교적 명확합니다. 과거 가압류·압류·전세권은 이미 말소됐고, 현 경매에서 명세서상 매수인에게 인수되는 권리와 법정지상권은 해당 없음입니다. 현재 최저가 18,039,000원에서도 신청채권자 청구액 7,210,000원은 전액 배당되는 구조입니다.
다만 투자 판단의 어려움은 권리보다 부동산 상태에 있습니다. 감정평가상 건물은 폐가상태이고 스레트지붕 철거가 반영됐으며, 제시외 건물까지 일괄매각됩니다. 3회 유찰로 감정가의 34.3%까지 내려왔지만 실거래 자료가 없는 만큼 “많이 유찰됐다 = 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 이 사건은 권리보다 현장 상태와 토지 자체의 활용가치를 먼저 확인해야 하는 유형입니다.
