대구지방법원 2025타경4049. 포항시 남구 송도동 435-31 소재 토지와 건물이 경매에 나왔습니다. 물건 분류는 연립/다세대 + 토지로 표시되지만, 감정평가서상 실제 이용상태는 단독주택(폐가 상태)입니다. 건물은 1984년 사용승인된 시멘트블럭조 단층으로, 스레트지붕이 철거되어 목조 지붕틀이 노출된 상태로 조사되었습니다. 주거용 건물로 바로 사용 가능한 물건이라기보다 현존 건물의 활용 가능성과 토지 가치를 따로 검토해야 하는 물건에 가깝습니다.
권리 구조는 비교적 간결합니다. 현재 소유자는 이헌동으로, 2019년 6월 강제경매 매각을 통해 소유권을 취득했습니다. 이후 2025년 8월 22일 채권자 박현지의 강제경매개시결정이 등기되었습니다. 현재 유효한 근저당이나 별도의 압류는 확인되지 않으며, 과거 신한카드 가압류 및 경매개시결정, 포항세무서 압류, 포항시 전세권은 이미 말소되었습니다.
따라서 등기와 매각물건명세서 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임대관계는 미상으로 조사되어 실제 점유자를 확인할 필요가 있습니다. 가격 판단에서도 감정가 대비 할인율보다는 폐가 상태의 건물과 토지 67.4㎡의 실제 활용 가치가 더 중요한 변수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4049 (강제경매 · 포항지원 개시결정) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 송도동 435-31 도로명주소: 경상북도 포항시 남구 송도로 33-6 |
| 물건 분류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택(폐가 상태) |
| 토지 | 대 67.4㎡ · 평지 · 세로장방형 |
| 건물 | 시멘트블럭조 단층 · 사용승인 1984.12.28 · 스레트지붕 철거 및 목조지붕틀 노출 |
| 소유자 | 이헌동 (2019.06.19 소유권이전 · 2019.06.14 강제경매 매각) |
| 감정가 | 52,593,400원 |
| 최저매각가 | 12,627,000원 (4회 유찰 · 감정가의 약 24%) |
| 신청채권자 / 청구 | 박현지 / 7,210,000원 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록1 스레트지붕 철거 감안평가 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 강제경매개시결정
이 사건의 말소기준권리는 2025.08.22 등기된 갑구 8번 강제경매개시결정입니다. 근저당권이 말소기준인 일반적인 임의경매와 달리, 채권자 박현지의 강제경매개시결정이 기준이 됩니다.
과거 2014년 설정된 포항시 전세권(전세금 15,000,000원)은 2019년 7월 17일 해지를 원인으로 말소되었습니다. 신한카드 가압류와 관련 강제경매개시결정도 2019년 매각 후 말소되었고, 포항세무서 압류 역시 이미 해제되었습니다. 과거 권리를 현재 매수인이 인수하는 채무로 중복 계산해서는 안 됩니다.
② 가격 판단 — 4회 유찰을 어떻게 해석할까
이번 회차 최저매각가는 12,627,000원으로 감정가 52,593,400원의 약 24.01%입니다. 감정가에 비해 큰 폭으로 낮아졌지만, 이 할인율은 실제 거래 시세 대비 할인율이 아닙니다.
특히 건물이 폐가 상태이고 스레트지붕 철거를 감안하여 평가되었다는 점을 보아야 합니다. 건물의 보수·재사용 가능성과 토지 자체의 가치가 가격 결정에 큰 영향을 줄 수 있습니다. 따라서 단순히 감정가와 최저가를 비교하는 것만으로는 가격 경쟁력을 확정할 수 없습니다.
| 경매 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰(24%) | 12,627,000원 | 0원 | 0원 |
| 5회 유찰 시(17%) | 8,838,900원 | 0원 | 0원 |
| 6회 유찰 시(12%) | 6,187,230원 | 1,534,140원 | 0원 |
회차별 매각가·미배당 및 인수액은 각 시나리오의 예상값입니다. 실제 매각가격과 배당은 달라질 수 있으며, 일반 채권자의 미배당액이 곧바로 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 12,627,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 627,286원 |
| 1. 갑구 8번 · 박현지 | 7,210,000원 | 7,210,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 4,789,714원 |
현재 최저가에 매각된다고 가정하면, 집행비용 627,286원을 공제한 뒤 신청채권자 박현지에게 청구금액 7,210,000원이 전액 배당되고, 소유자에게 4,789,714원이 남는 구조입니다. 이는 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 추정 배당이며, 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·토지·건물 상태 (감정요항표 기준)
- 위치 및 주위환경. 경상북도 포항시 남구 송도동 송도사거리 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택으로 형성된 후면 주택지대로, 주거환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 인근까지 차량 출입이 용이하며, 간선도로 및 교통시설 접근성을 고려한 제반 교통사정은 대체로 보통으로 조사되었습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 67.4㎡입니다. 지형은 평지·세로장방형이며, 도로접면은 세로한면(불)로 기재되어 있습니다. 실제 도로 접면과 건축 가능 조건은 별도 확인이 필요합니다.
- 용도지역. 일반상업지역과 제2종일반주거지역이 기재되어 있으며, 도시지역 및 가축사육제한구역에 해당합니다. 개별 필지에 적용되는 구역 경계와 제한은 토지이용계획 원본을 확인해야 합니다.
- 공시지가. 498,100원/㎡입니다. 공시지가는 행정상 기준 가격으로, 해당 토지의 실제 거래가격을 그대로 나타내지는 않습니다.
- 건물 구조. 시멘트블럭조 단층으로 외벽은 몰탈 위 페인트, 내벽과 바닥은 세멘몰탈 등으로 마감되어 있습니다. 창호는 새시 및 목재 창호입니다.
- 건물 상태. 감정평가상 폐가 상태이며, 스레트지붕 철거로 목조지붕틀이 노출되어 있습니다. 급배수 및 위생설비가 기재되어 있으나 현재 작동 상태까지 보장하는 것은 아닙니다.
- 매각 범위. 일괄매각·제시외 건물 포함입니다. 제시외 건물의 현황과 목록1 지붕 철거 감안평가의 내용을 대조해야 합니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 건물 실제 상태. 폐가 상태와 스레트지붕 철거 부분을 직접 확인하세요. 지붕·구조체·설비 등 사용 가능 범위를 확인한 후 정비 비용을 검토해야 합니다.
- 토지 실사용 가치. 토지 67.4㎡의 경계·도로 접면· 용도지역을 확인하고, 현존 건물의 유지·보수 또는 철거를 고려한 활용 가능성을 검토하세요.
- 제시외 건물. 일괄매각에 포함되는 건물의 위치·규모·상태와 감정평가 범위를 원본으로 대조하세요.
- 임차 및 점유관계. 임대관계가 미상인 만큼 현장 점유자·전입 및 임대차관계를 확인하세요. 별도로 확인된 임차인이 없다는 사실만으로 명도 절차가 불필요하다고 단정하지 마세요.
- 과거 전세권 확인. 포항시 명의 전세권 15,000,000원은 말소된 권리입니다. 현재 인수금에 합산하지 않되, 등기부 말소 상태를 다시 확인하세요.
- 가격 적정성. 감정가 대비 24%라는 수치보다 주변 토지 및 노후주택의 실제 거래가격, 건물 정비 비용, 향후 처분 가능성을 종합해 입찰 상한을 결정하세요.
- 배당 및 비용. 집행비용과 채권 배당은 추정값입니다. 당해세·최우선변제, 취득 관련 비용 및 정비비용 등 실제 자금 부담을 별도로 확인하세요.
- 매각기일 원본 대조. 2026.10.26 매각 조건과 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서· 감정평가서의 최신 원본을 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 저렴한 물건”
이 물건의 장점은 권리 구조가 단순하다는 점입니다. 현재 유효한 근저당이나 별도 압류가 없고, 과거 전세권과 가압류도 이미 말소되었습니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 따라서 등기와 명세서 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 가격과 물건 상태는 별도 평가해야 합니다. 감정가 52,593,400원에서 4회 유찰되어 12,627,000원까지 내려온 사실은 분명하지만, 감정평가상 건물이 폐가 상태이며 스레트지붕 철거를 감안하여 평가되었다는 점도 분명합니다. 실제 시장가격과 건물 정비 비용을 확인하지 않은 상태에서 시세보다 저렴한 물건이라고 평가할 수는 없습니다.
종합하면 권리는 비교적 단순하지만, 건물 상태와 환금성 때문에 신중한 접근이 필요한 물건입니다. 실거래 비교, 현장 점검, 제시외 건물 확인 및 토지 활용성 검토를 마친 후 입찰 여부를 판단하는 것이 합리적입니다. 권리상 인수는 0원, 가격 매력은 미확인 — 이 차이를 구별하는 것이 핵심입니다.
