대구지방법원 2025타경32219. 경상북도 고령군 다산면 송곡리 663 소재의 기타 + 토지 사건입니다. 토지는 2,182㎡, 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용입니다. 현재 소유자는 서한샘이고, 2021.03.26. 소유권을 취득한 날 같은 부동산에 우리은행 채권최고액 1,320,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.
이후 2022년에 우리은행 근저당 두 건이 더 설정됐고, 2025년에는 경북 신용보증재단·신용보증기금· 롯데캐피탈주식회사·곽명호의 가압류가 이어졌습니다. 2025.12.17.에는 유더블유제십육차유동화전문유한회사가 임의경매를 개시했고, 2026.01.09. 고령군 압류가 추가됐습니다. 이들 권리는 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경32219 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 고령군 다산면 송곡리 663 · 경상북도 고령군 다산면 성암로 642-17 |
| 용도 | 기타 + 토지 |
| 토지 | 2,182㎡ · 공장용지 · 공업용 · 계획관리지역 |
| 소유자 | 서한샘 |
| 감정가 / 최저가 | 2,162,872,270원 / 1,059,807,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 1,825,508,066원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구 목록 포함 |
| 매각제외 | 지상 소재 이동이 용이한 컨테이너 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.03.26. 우리은행
현재 권리관계의 기준점은 을구 14번 주식회사우리은행 근저당권 1,320,000,000원입니다. 같은 날 소유권이 서한샘에게 이전됐고, 그 뒤 설정된 을구 15번 612,000,000원, 을구 16번 180,000,000원의 우리은행 근저당과 2025년의 가압류 4건, 경매개시결정, 고령군 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 임차관계 — 확인된 임차인은 대항력 없음, 그러나 별도 미상 임차인 주의
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장진명 | 2023.04.28 | 미상 | 1,250,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
장진명의 전입일은 2023.04.28.로 말소기준권리인 2021.03.26.보다 늦습니다. 따라서 확인된 장진명에 대해서는 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 다만 보증금과 확정일자, 우선변제 관계는 확인되지 않았습니다.
③ 가격 판단 — 49%만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 1,059,807,000원으로 감정가 2,162,872,270원의 49% 수준입니다. 이미 2회 유찰됐습니다. 그러나 비교할 실거래 시세가 확인되지 않아, 이 할인율 자체를 시장가격 대비 저평가의 근거로 사용할 수는 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 1,059,807,000원 | 1,330,420,981원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 741,864,900원 | 1,645,183,660원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 519,305,429원 | 1,865,517,536원 |
유찰이 진행될수록 매각대금은 줄고 미배당 채권은 커집니다. 다만 이 미배당 자체가 곧 매수인의 인수액을 뜻하지는 않습니다. 제공된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 문제는 권리 인수보다 시세·환금성·임대차 실체를 얼마만큼 확인할 수 있느냐입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,059,807,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,998,070원 |
| 을구 14번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 1,320,000,000원 | 1,046,808,930원 |
| 을구 15번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 612,000,000원 | 0원 |
| 을구 16번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 180,000,000원 | 0원 |
| 갑구 37번 가압류 · 경북 신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 갑구 38번 가압류 · 신용보증기금 | 198,000,000원 | 0원 |
| 갑구 39번 가압류 · 롯데캐피탈주식회사 | 39,332,517원 | 0원 |
| 갑구 40번 가압류 · 곽명호 | 7,897,394원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,377,229,911원 중 1,046,808,930원이 배당되고 1,330,420,981원이 미배당되는 시나리오입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 토지·매각조건 메모
- 토지. 면적 2,182㎡, 지목 공장용지, 토지이용상황 공업용입니다.
- 지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역이 포함돼 있습니다.
- 형상·도로. 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 공시지가. 146,800원/㎡입니다.
- 규제. 소하천구역 저촉, 소하천예정지 접함, 가축사육제한구역 포함입니다.
- 일괄매각. 제시외 건물과 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구 목록을 포함합니다.
- 매각제외. 지상 소재 이동이 용이한 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
- 평가범위. 건물의 옥탑·비가림시설 등은 건물에 포함해 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 실체 확인. 장진명 외에 상가건물임대차현황서상 관계 미상 임차인이 있으므로 실제 점유자·계약서·보증금·확정일자·사업자등록 관계를 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 49%만을 가격 메리트로 해석하지 말고 현장 거래가와 개별 매수수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물과 기계기구 목록이 포함되고 컨테이너는 제외되므로, 현장 실물과 매각대상 목록의 일치 여부가 중요합니다.
- 토지 규제. 소하천구역·소하천예정지·가축사육제한구역·성장관리계획구역 등 이용 제한 요소를 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당이 1,330,420,981원 발생하지만 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당채권과 매수인 인수채무를 혼동하지 않아야 합니다.
맺으며 — “권리 소멸은 명확하지만, 가격과 임대차는 별개다”
이 사건의 등기 구조는 말소기준이 명확합니다. 2021.03.26. 우리은행 근저당을 기준으로 뒤의 근저당·가압류·압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 확인된 장진명의 전입 역시 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 이것만으로 안전한 저가매수라고 결론 낼 수는 없습니다. 상가건물임대차현황서에는 임대차관계가 확인되지 않은 임차인이 남아 있고, 실거래 시세 자료도 없습니다. 이미 2회 유찰돼 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만, 가격 할인율보다 먼저 확인해야 할 것은 실제 임대차·점유와 현장 환금성입니다. 권리 구조는 비교적 명확하되, 현장 확인이 끝나기 전까지는 보수적으로 접근할 사건입니다.
