대구지방법원 2025타경32219. 경북 고령군 다산면 송곡리 663의 공장용지와 건물, 제시외 건물 및 공장·광업재단 저당법상 기계기구가 일괄매각되는 사건입니다. 토지면적은 2,182㎡, 지목은 공장용지이며 토지이용상황도 공업용입니다. 감정가 2,162,872,270원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가는 1,514,010,000원으로 내려왔습니다.
등기부의 역사만 보면 2007년부터 근저당과 가압류가 다수 등장해 복잡해 보입니다. 하지만 2018.12.04. 이전 경매 매각으로 당시 근저당·가압류·압류가 말소됐고, 이후 성서새마을금고 근저당도 2021.03.26. 해지됐습니다. 현재 권리분석의 출발점은 같은 날 설정된 우리은행 채권최고액 1,320,000,000원의 근저당권입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경32219 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 고령군 다산면 송곡리 663 가동 · 경상북도 고령군 다산면 성암로 642-17 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장용지·공업용 토지 및 건물 |
| 토지면적 | 2,182㎡ |
| 소유자 | 서한샘 (2021.03.26. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 2,162,872,270원 / 1,514,010,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 청구금액 | 1,825,508,066원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 일괄매각 범위 | 제시외 건물 포함 · 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구 목록 포함 |
| 매각 제외 | 지상 소재 이동이 용이한 컨테이너 |
① 권리 흐름 — 현재 기준 인수액은 0원
과거 권리 중 대구은행 근저당은 2014.06.24. 말소됐고, 농협은행 근저당과 당시 가압류·압류는 2018.12.04. 이전 경매 매각과 함께 정리됐습니다. 2018.12.04. 설정된 성서새마을금고 근저당도 2021.03.26. 해지됐습니다. 따라서 현재 소유자 서한샘의 취득과 동시에 설정된 우리은행 근저당권이 현행 말소기준입니다.
② 임차인·점유 — 대항력은 없지만 보증금은 확인 필요
확인된 임차인은 장진명 1명입니다. 전입일은 2023.04.28.로 말소기준권리 2021.03.26.보다 늦어 대항력은 없습니다. 월차임은 1,250,000원이며 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장진명 | 2023.04.28 | 미상 | 1,250,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격·배당 — 감정가 70%만으로 저가 판단 금지
현재 최저가는 감정가의 70%인 1,514,010,000원입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않아, 이 금액이 실제 시장가격보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다. 공장용 토지와 기계기구가 결합된 자산은 토지 위치, 건물 상태, 설비의 재사용 가능성에 따라 매수층과 가격 편차가 커질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 총 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 1,514,010,000원 | 1,496,469,900원 | 4,318,595,098원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 1,059,806,999원 | 1,046,808,929원 | 4,768,256,069원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 741,864,899원 | 732,046,250원 | 5,083,018,748원 | 0원 |
예상배당 요약 (매각가 1,514,010,000원 가정)
| 배당 항목 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 집행비용 | 17,540,100원 | 매각가의 약 1.2% 추정 |
| 채권자 총 배당 | 1,496,469,900원 | 매각대금에서 집행비용 차감 |
| 채권 총액 | 5,815,064,998원 | 채권최고액·청구금액 기준 |
| 총 미배당 | 4,318,595,098원 | 매각대금 부족 |
| 소유자 잔여 | 0원 | 잔여 없음 |
| 매수인 인수 | 0원 | 현재 권리분석 기준 |
국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 집행비용 다음 순위에서 우선 차감될 수 있어 후순위 채권자의 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원으로 산정돼 있습니다.
④ 토지·용도·환금성 메모
- 용도. 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용입니다. 토지와 건물뿐 아니라 제시외 건물, 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구 목록이 일괄매각됩니다.
- 토지 형태. 토지면적 2,182㎡, 완경사·부정형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역 및 성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 수변 규제. 소하천구역에 저촉되고 소하천예정지에 접합니다. 실제 이용·증축·개발 가능 범위는 관련 도면과 인허가 부서 확인이 필요합니다.
- 기타 제한. 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 146,800원/㎡입니다.
- 시설 범위. 건물의 옥탑과 비가림시설 등은 건물에 포함해 평가됐고, 이동이 용이한 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
- 환금성. 일반 주거용 부동산과 달리 공장 건물·기계기구의 활용 목적이 맞는 매수자가 필요합니다. 확인된 실거래 기준이 없어 감정가 70%만으로 가격 경쟁력을 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 장진명의 보증금·확정일자·배당요구 여부와 상가건물임대차현황서상 임대차관계 미상 기재가 동일 점유인지 확인하세요.
- 현장 점유 범위. 공장동, 제시외 건물, 기계기구별 실제 사용자와 명도 대상을 구분해 조사해야 합니다.
- 기계기구 목록 대조. 목록상 설비의 현존 여부, 모델, 수량, 가동 가능성 및 철거·운반 비용을 현장에서 확인하세요.
- 매각 제외 컨테이너. 토지 위 컨테이너가 누구 소유인지, 낙찰 후 반출 및 점유 정리 책임이 어떻게 되는지 확인하세요.
- 세금 우선배당. 국세·지방세 압류 4건의 법정기일과 당해세 여부를 확인해 실제 배당표를 다시 계산하세요.
- 2018년 매각말소 확인. 과거 대구은행·농협은행 근저당과 가압류가 2018.12.04. 매각으로 정리된 사실을 말소사항 포함 등기부에서 재확인하세요.
- 소하천 규제 확인. 소하천구역 저촉 및 소하천예정지 접함이 건축·증축·진입·배수계획에 미치는 영향을 관할 기관에 확인하세요.
- 가격 검증. 인근 공장용지와 유사 규모 공장의 실제 거래·임대료·공실 기간을 별도로 조사하기 전에는 최저가가 싸다고 단정하지 마세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 기계기구 목록, 토지이용계획확인서를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 사업성은 별개의 문제
이 사건은 오래된 권리 이력이 복잡해 보이지만, 2018년 이전 경매 매각과 2021년 근저당 해지를 거치며 과거 권리가 정리됐습니다. 현행 말소기준은 2021.03.26. 우리은행 근저당이고, 장진명의 전입은 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 권리상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 권리 인수 0원이 곧 좋은 투자라는 뜻은 아닙니다. 보증금과 우선변제 여부가 확인되지 않은 임차인, 임대차관계 미상 기재, 당해세 가능성, 제시외 건물과 기계기구, 매각 제외 컨테이너, 소하천구역 저촉이 모두 실사 대상입니다. 무엇보다 비교 가능한 시세가 없어 감정가의 70%라는 숫자만으로는 저가 매수라고 평가할 수 없습니다. 이 물건의 승부처는 권리보다 공장·설비의 실제 가치와 재사용 가능성, 명도 범위, 지역 내 환금성을 얼마만큼 정확히 검증하느냐에 있습니다.
