대구지방법원 2025타경32220. 달성군 유가읍 봉리 파크뷰타워 1층 101호 근린시설입니다. 감정평가 현장조사에서는 101호~103호가 상호 간 별도의 내부 경계벽 없이 하나의 일반음식점으로 이용 중인 것으로 확인됐고, 매각물건명세서에도 일괄매각으로 기재돼 있습니다. 아파트처럼 감정가와 동일 평형 평균만 대조하는 물건이 아니라, 통합 점포의 실제 면적·임대수익·상권과 호실별 점유 범위를 함께 봐야 하는 상가형 물건입니다.
권리 흐름은 겉보기보다 단순합니다. 2018년과 2020년, 2021년에 설정됐던 농협은행 및 이곡새마을금고 근저당은 각각 2018.08.30., 2021.01.14., 2022.02.23. 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준은 2022.02.23. 우리은행 근저당 480,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 나태호 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 임차인 피은실 씨의 전입도 말소기준보다 늦습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경32220 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 614-2 파크뷰타워 제1층 제101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 일반음식점 · 101호~103호 경계벽 없이 하나의 점포로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 7층 중 1층 |
| 소유자 | 김태석 (2022.02.23. 거래가 665,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 1,984,000,000원 / 972,160,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유더블유제십육차유동화전문 유한회사(양도인: 주식회사 우리은행) / 1,569,023,849원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 말소된 과거 담보권과 현재 말소기준을 구분해야 한다
임차인 분석 — 대항력은 없지만 점유 형태는 확인 필요
| 임차인 / 점유 | 보증금·차임 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 피은실 101호~103호 | 보증금 50,000,000원 월 3,100,000원 | 2025.09.24 확정일자 미상 | 2026.02.09 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 피은실 씨의 전입일 2025.09.24.은 말소기준인 2022.02.23.보다 늦어 대항력이 없으며, 배당에서 보증금을 전액 받지 못하더라도 미배당 보증금을 매수인이 승계하지 않습니다. 다만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다.
② 가격 판단 — 49% 할인은 ‘시세 대비 할인’이 아니다
현재 최저매각가는 972,160,000원으로 감정가 1,984,000,000원의 49%입니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차 최저가에 낙찰된다고 가정한 실질취득액도 972,160,000원입니다. 그러나 이 수치는 어디까지나 감정가 대비 비율일 뿐, 최근 실거래나 현재 임대수익을 반영한 시장가격 대비 할인율은 아닙니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 감정가 대비 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 972,160,000원 | 49% | 3,563,961,600원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 680,512,000원 | 34% | 3,852,693,120원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 476,358,399원 | 24% | 4,054,805,185원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 972,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 시뮬레이션 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,121,600원 |
| 을구 1번 · 농협은행주식회사 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 을구 2번 · 농협은행주식회사 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 을구 3번 · 농협은행주식회사 | 480,000,000원 | 38,400원 |
| 을구 4번 · 농협은행주식회사 | 480,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 · 농협은행주식회사 | 360,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 · 농협은행주식회사 | 720,000,000원 | 0원 |
| 을구 9번 · 이곡새마을금고 | 594,000,000원 | 0원 |
| 을구 10번 · 주식회사우리은행 | 480,000,000원 | 0원 |
| 을구 12번 · 나태호 | 450,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
시뮬레이션상 총 채권액은 4,524,000,000원, 채권자 배당액은 960,038,400원, 미배당액은 3,563,961,600원입니다. 다만 과거 말소등기의 반영 문제와 당해세·최우선변제 등을 다시 확인해야 하며, 미배당 채권은 매수인에게 승계되지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 유가읍 행정복지센터 남측 인근에 위치하며, 주변은 정비된 상가지대와 노선상가, 공원, 아파트단지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 간선도로 접근성을 포함한 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측 약 30미터, 동측 약 20미터, 북측 약 15미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 경제자유구역, 일반산업단지, 상업구역 등에 포함됩니다. 토지는 평지의 정방형에 가까운 상업용 건부지입니다.
- 시설. 공동 위생·급배수·승강기 설비가 있고, 내부에는 급배수설비와 천장형 냉난방설비가 설치돼 있습니다.
- 물적 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 일반음식점으로 이용 중인 근린시설이며 101호~103호가 하나의 점포로 통합돼 있어, 주거용 집합건물보다 매수층과 재임대 조건을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소등기 원본 확인. 농협은행 근저당 1번~5번과 7번, 이곡새마을금고 근저당 9번의 말소등기가 현재 등기부에 정확히 반영돼 있는지 원본을 다시 대조하세요.
- 배당표 재산정. 말소된 담보권을 제외하고 우리은행 근저당, 나태호 근저당, 신청채권 양도 관계 및 실제 채권잔액을 기준으로 배당순위를 다시 계산해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 피은실 씨의 전입 용도 기재와 현장 영업 상태가 다르므로 사업자등록, 임대차계약서, 확정일자, 실제 영업자를 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 101호~103호가 경계벽 없이 하나의 점포로 이용 중입니다. 매각대상 호실과 점유 범위, 출입구 및 설비의 귀속을 현장에서 대조하세요.
- 시세·수익 검증. 보증금 50,000,000원·월 3,100,000원의 임대조건이 실제 계약과 일치하는지, 공실 가능성 및 인근 근린시설 거래·임대 사례를 확인하세요.
- 체납 비용 확인. 관리비, 공용부분 비용, 당해세 및 영업시설 정산 여부를 관리주체와 관계기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 임대차계약서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원과 좋은 가격은 별개의 문제”
이 물건의 권리 핵심은 분명합니다. 2022.02.23. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리와 대항력 없는 임차인은 매각으로 정리돼 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 과거 말소된 근저당이 배당 시뮬레이션에 포함된 점은 반드시 바로잡아야 합니다.
가격 판단은 더 보수적이어야 합니다. 최저가 972,160,000원이 감정가의 49%라고 해도, 동일 근린시설의 최근 거래가나 수익가치와 비교되지 않은 상태에서는 ‘반값 상가’나 ‘저가 매물’로 단정할 수 없습니다. 여기에 2회 유찰, 근린시설의 제한된 매수층, 101호~103호 통합사용, 임차인의 용도 기재와 현장 이용상태 차이가 겹칩니다. 결론은 권리는 확인 가능, 가격과 현장은 보류입니다. 실제 임대수익과 통합 점포의 물적 상태를 확인한 뒤에야 응찰가 상한을 정할 수 있습니다.