대구지방법원 2025타경4075. 포항시 남구 동해면 영남대자연맨션 103동 6층 702호, 전용 79.09㎡ 아파트입니다. 감정가는 66,000,000원이지만 3회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 22,638,000원까지 내려왔습니다. 말소기준권리는 2023.03.28 접수된 경북신용보증재단의 가압류 73,320,000원입니다. 그 뒤 신용보증기금 가압류, 현재 강제경매개시결정, 포항시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
과거 을구에 있던 한국주택은행 근저당권과 전세권은 각각 이미 말소됐습니다. 현재 등기상 소유자는 이동건이고, 2025.07.21 상속포기 내용을 원인으로 소유권경정이 이뤄져 단독소유로 정리돼 있습니다. 따라서 등기권리만 놓고 보면 복잡한 선순위 담보권이나 존속 전세권은 남아 있지 않습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 적혀 있으므로, ‘확인된 임차인 신고 없음’과 ‘현장 점유까지 확인됨’은 같은 의미가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4075 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 동해면 약전리 421-10 영남대자연맨션 103동 6층 702호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 79.09㎡ · 6층 건물 중 6층 · 남향 |
| 사용승인 | 1990.04.24 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 |
| 소유자 | 이동건 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 66,000,000원 / 22,638,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 21,215,849원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2023.03.28 경북신용보증재단 가압류 73,320,000원입니다. 2023.10.30 신용보증기금 가압류 17,837,729원, 2025.09.03 현재 강제경매개시결정, 2025.10.15 포항시 압류는 매각으로 소멸합니다. 과거 한국주택은행 근저당권과 한일뉴즈(주) 전세권은 현재 경매에 앞서 이미 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 32.7% 할인, 그러나 거래 시점은 오래됐다
동일 단지 ‘영남대자연맨션102~105동’ 전용 79.09㎡ 거래는 11건 확인됩니다. 실거래 전체 평균은 58,636,363원이지만 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 69,300,000원과 최신 거래 74,500,000원을 우선해서 봐야 합니다. 현재 최저가 22,638,000원은 최근 12개월 평균의 32.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.11 | 79.09㎡ | 1 | 74,500,000원 |
| 2023.09 | 79.09㎡ | 2 | 75,000,000원 |
| 2023.07 | 79.09㎡ | 1 | 66,000,000원 |
| 2023.06 | 79.09㎡ | 1 | 66,000,000원 |
| 2023.05 | 79.09㎡ | 3 | 65,000,000원 |
| 2022.09 | 79.09㎡ | 2 | 50,000,000원 |
| 2022.09 | 79.09㎡ | 6 | 45,500,000원 |
| 2022.05 | 79.09㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2022.05 | 79.09㎡ | 5 | 48,000,000원 |
| 2021.09 | 79.09㎡ | 1 | 75,000,000원 |
| 2021.08 | 79.09㎡ | 1 | 40,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 79.09㎡ | 5건 | 69,300,000원 |
최근 12개월 거래군의 평균은 69,300,000원이고 이전 거래군 대비 추세는 +39.3%입니다. 최신 거래는 2023.11의 74,500,000원입니다. 따라서 현재 최저가가 비교가격보다 크게 낮다는 사실 자체는 분명합니다. 다만 최신 실거래 시점이 2023.11이고 현재 매각기일은 2026.09.21이므로, 가격 차이를 전부 즉시 실현 가능한 차익으로 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 22,638,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 807,484원 |
| 1. 갑구 5번 가압류 · 경북신용보증재단 | 73,320,000원 | 21,830,516원 |
| 2. 갑구 6번 가압류 · 신용보증기금 | 17,837,729원 | 0원 |
| 3. 갑구 10번 경매개시결정 · 신용보증기금 | 21,215,849원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 112,373,578원 중 예상 배당액은 21,830,516원, 미배당액은 90,543,062원입니다. 신청채권자 신용보증기금의 신청채권 21,215,849원에 대한 예상배당은 현재 가격 가정에서 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포항시 남구 동해면 도구리 소재 동해초등학교 북동측 인근. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 나지 등이 혼재합니다.
- 교통. 아파트 단지까지 차량 출입 가능하며 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 1990.04.24 사용승인, 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 중 6층 702호, 남향입니다. 급배수·위생·화재경보·도시가스·난방설비가 있으나 승강기설비는 없습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(전술) 등이 포함·저촉됩니다. 공시지가는 365,400원/㎡이고 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 단지 규모는 178세대입니다. 실거래는 40,000,000원부터 75,000,000원까지 편차가 크고, 본건과 같은 6층 거래도 40,000,000원·45,500,000원이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 명세서상 인수권리는 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자, 전입세대 및 실제 사용관계를 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 무승강기 6층. 본건은 최상층 6층이고 승강기가 없습니다. 실거주 편의성과 향후 매도 시 매수층 축소 가능성을 응찰가에 반영해야 합니다.
- 실거래 시점. 최신 거래가 2023.11입니다. 현재 최저가가 최근12개월 평균의 32.7%라는 수치만으로 2026년 현재 시장가격을 단정하지 말고 실제 인근 매물·거래 상태를 재확인해야 합니다.
- 3회 유찰. 현재 물건과 단지 통계 모두 평균 3회 유찰 수준입니다. 싸게 내려온 이유가 단순 권리 문제가 아닌 노후도·층·무승강기·환금성에 있는지 현장 확인이 핵심입니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당액 90,543,062원이 크더라도 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미회수와 매수인의 인수 부담을 혼동하지 않아야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 낮다. 문제는 다시 팔 수 있느냐”
이 물건은 말소기준 가압류 이후 권리가 소멸하고, 명세서상 인수권리도 없어 실질취득액은 현재 최저가와 같은 22,638,000원으로 볼 수 있습니다. 최근 12개월 평균 69,300,000원 대비 32.7%라는 가격 차이는 분명 큰 폭입니다. 그래서 권리와 숫자만 보면 매력적으로 보입니다.
다만 1990년 준공, 178세대, 6층, 승강기 없음, 3회 유찰이라는 조건을 동시에 봐야 합니다. 특히 최신 실거래가 2023.11이라 현재 경매 시점과 시차가 있습니다. 따라서 이 사건은 “권리 위험이 커서 싼 물건”이라기보다 “권리는 단순하지만 환금성 검증이 반드시 필요한 저가 물건”에 가깝습니다. 권리는 통과, 가격도 낮음. 최종 판단의 핵심은 현장 점유와 무승강기 6층의 실제 시장성입니다.
