대구지방법원 2025타경32224. 성주군 선남면 관화리 681-84·681-87 토지와 주1동 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 주택으로 이용 중인 철근콘크리트조 징크판넬지붕 2층 건물이며, 외벽은 화강석타일·스톤코트, 내부는 인테리어보드·벽지·타일, 바닥은 강화마루와 일부 타일로 마감돼 있습니다. 급배수·위생·도시가스·테라스 설비도 확인됩니다.
권리의 기준은 2022년 8월 17일 설정된 신천새마을금고 근저당 396,000,000원입니다. 이 근저당은 2025년 8월 22일 엠씨아이대부주식회사에 이전됐고, 엠씨아이대부주식회사가 2025년 12월 18일 임의경매를 신청했습니다. 이후의 가압류와 경매개시결정, 말소기준 이후 전입한 임차인의 점유는 매수인이 인수하는 권리로 계산되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경32224 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 성주군 선남면 관화리 681-84, 681-87 · 경상북도 성주군 선남면 관화길 106-19 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 주1동 주택 · 철근콘크리트조 징크판넬지붕 2층 |
| 소유자 | 이상태 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 411,259,840원 / 287,881,000원 (1회 유찰, 감정가의 70.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부주식회사 / 729,105,281원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 감정평가 시 목록4·5 토지 일괄평가 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
2019년 대구태영신용협동조합 근저당 396,000,000원이 먼저 설정됐지만, 이 권리는 2022년 8월 17일 해지를 원인으로 말소 완료됐습니다. 같은 날 설정된 신천새마을금고 근저당 396,000,000원이 말소기준권리이며, 2025년 엠씨아이대부주식회사로 이전됐습니다. 2025년 12월 26일 큰고개새마을금고의 가압류 702,173,660원은 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 한인상 | 2023.12.21 | 미상 | 2026.03.12 완료 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
한인상의 전입일은 말소기준일인 2022년 8월 17일보다 늦은 2023년 12월 21일이므로 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고 배당요구는 2026년 3월 12일 접수됐습니다. 우선변제 여부와 최우선변제 해당 가능성은 원본 서류로 확인해야 하지만, 대항력이 없어 배당받지 못한 보증금을 매수인에게 주장하는 구조는 아닙니다.
② 가격 구조 — 70%지만 시세 검증은 별개
감정가는 411,259,840원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 287,881,000원으로 감정가의 70.0%입니다. 감정가보다 123,378,840원 낮아졌지만, 주변 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 단정할 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 287,881,000원 | 283,050,666원 | 1,211,122,994원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 201,516,700원 | 197,895,466원 | 1,296,278,194원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 141,061,690원 | 138,286,826원 | 1,355,886,834원 | 0원 |
산정된 채권 총액은 1,494,173,660원으로 현재 최저가를 크게 초과합니다. 회차가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 1,211,122,994원에서 1,355,886,834원으로 증가하고, 어느 시나리오에서도 소유자 잔여와 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 287,881,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,830,334원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 대구태영신용협동조합 | 396,000,000원 | 283,050,666원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 신천새마을금고 | 396,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 큰고개새마을금고 | 702,173,660원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 약 매각가의 1.7%로 추정한 값이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용 상태. 주1동은 주택으로 이용 중이며 철근콘크리트조 징크판넬지붕 2층 건물입니다.
- 주위 환경. 선남면사무소 남서측 인근으로, 면소재지 내 단독주택·근린생활시설·나지 등이 형성돼 있으며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통 사정은 보통입니다.
- 토지 조건. 계획관리지역·제2종지구단위계획구역·주거용지이며, 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·공장설립승인지역 등이 포함됩니다.
- 토지 형태. 확인된 토지 정보는 평지의 사다리형으로, 세로한면 도로 조건이며 공시지가는 269,900원/㎡입니다.
- 공부와 현황 차이. 기호 1~3 토지는 제시목록상 임야·창고용지이나 현황은 잡종지 상태로 조사됐습니다.
- 매각 범위. 주택과 토지를 일괄매각하며, 감정평가 시 목록4·5 토지도 일괄평가했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소된 근저당 확인. 을구 1번 대구태영신용협동조합 근저당의 2022.08.17 말소 여부를 등기부 원본에서 재확인하세요.
- 채권 이전 확인. 을구 3번 신천새마을금고 근저당이 엠씨아이대부주식회사로 이전된 범위와 실제 채권액을 확인하세요.
- 배당표 재검산. 말소된 권리가 예상배당에 포함돼 있으므로 채권신고서와 배당요구 종기 내역을 대조하세요.
- 임차인 원본 확인. 한인상의 보증금·확정일자·점유 부분과 2026.03.12 배당요구 내용을 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 토지 현황 확인. 공부상 임야·창고용지와 현황 잡종지의 차이, 각 필지 경계와 실제 이용상태를 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 관화리 681-84·681-87, 주1동과 목록4·5 토지의 포함 관계를 매각목록 및 감정평가서에서 대조하세요.
- 가격 상한 설정. 감정가의 70%라는 이유만으로 저가 판단을 하지 말고 건물 상태·토지 이용·환금성을 반영해 응찰가를 정하세요.
맺으며 — “인수 0원”만으로 끝낼 물건은 아니다
말소기준은 2022년 신천새마을금고 근저당이고, 임차인 한인상은 그 이후 전입해 대항력이 없습니다. 따라서 매수인이 떠안을 보증금이나 등기상 권리는 현재 계산상 0원입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 인수금보다 원본 대조와 물건 자체에 있습니다. 등기부에서 이미 말소된 2019년 근저당이 예상배당에 포함돼 있고, 말소기준 근저당은 엠씨아이대부주식회사로 이전됐는데도 배당표 표시는 이를 반영하지 못했습니다. 여기에 주택과 복수 토지의 일괄매각, 공부상 지목과 현황의 차이까지 겹칩니다. 권리 인수는 낮지만 조사 난도는 낮지 않은 물건입니다. 현재 최저가 287,881,000원이 감정가의 70.0%라는 사실보다, 실제 배당권자·매각 범위·토지 현황을 얼마나 정확히 확인하느냐가 입찰 판단을 좌우합니다.