창원지방법원 2025타경742. 성원아파트 205동 4층 403호는 감정가 326,000,000원에서 6회 유찰돼 최저매각가가 38,353,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 가격을 그대로 취득가격으로 보면 안 됩니다. 을구 13번에는 장도석 명의의 주택임차권이 등기돼 있고, 주민등록·점유개시는 2016.08.11, 보증금은 315,000,000원입니다. 이 임차권은 경매개시결정 2025.09.25보다 앞서며, 매각으로 소멸하지 않는 것으로 분석돼 있습니다.
현재 최저가 38,353,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 1,090,354원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 37,262,646원이 배당되고, 남는 보증금 277,737,354원은 매수인에게 넘어갑니다. 즉 낙찰가가 낮아진 만큼 미배당 보증금이 커지는 구조라서, 최저가 3,835만원만 보고 “시세의 10.2%에 살 수 있다”고 해석하면 잘못입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경742 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 상남동 45-1 성원아파트 205동 4층403호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.91㎡ · 25층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 채동호 (2019.06.18 소유권이전 · 거래가액 218,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 326,000,000원 / 38,353,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 장도석 / 317,411,370원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 주택임차권
과거 근저당권들은 모두 등기부상 말소됐고, 2024.12.05의 압류도 2024.12.27 해제되어 말소됐습니다. 현재 판단의 핵심은 2024.10.18 등기된 장도석의 주택임차권입니다. 임대차계약은 2016.06.30부터 이어지고 주민등록·점유개시일은 2016.08.11이며, 보증금은 315,000,000원입니다. 배당요구도 이루어져 우선변제권을 행사하지만, 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하면 그 부족분은 매수인이 인수합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장도석 | 제205동 제403호 전부 | 2016.08.11 | 2018.08.10 | 315,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 미배당 승계 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득과 비교
성원아파트 동일 면적대 최근 12건의 평균 거래가는 374,541,666원입니다. 최신 거래는 2026.09의 374,500,000원이며, 최근 12건 거래 범위는 346,000,000원~425,000,000원입니다. 이번 사건의 최저가 자체는 이 시세의 10.2%에 불과하지만, 선순위 보증금 인수 때문에 실제 비교 기준은 약 315,000,000원 수준의 실질취득입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.92㎡ | 21 | 374,500,000원 |
| 2026.09 | 84.91㎡ | 6 | 390,000,000원 |
| 2026.09 | 84.92㎡ | 24 | 365,000,000원 |
| 2026.09 | 84.91㎡ | 3 | 349,000,000원 |
| 2026.09 | 84.91㎡ | 10 | 425,000,000원 |
| 2026.09 | 84.92㎡ | 2 | 358,000,000원 |
| 2026.09 | 84.92㎡ | 15 | 400,000,000원 |
| 2026.09 | 84.92㎡ | 18 | 365,000,000원 |
| 2026.09 | 84.91㎡ | 4 | 397,000,000원 |
| 2026.08 | 84.92㎡ | 8 | 358,000,000원 |
| 2026.08 | 84.91㎡ | 4 | 367,000,000원 |
| 2026.08 | 84.91㎡ | 25 | 346,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 374,541,666원 |
시세와 비교하면 보증금 315,000,000원 수준의 실질취득은 최근 12개월 평균보다 낮습니다. 다만 이 차이는 “최저가 38,353,000원에 매수한다”는 의미가 아닙니다. 실제 자금부담은 낙찰대금과 선순위 임차보증금 인수를 함께 봐야 하며, 내부 상태도 폐문으로 확인되지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 38,353,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,090,354원 |
| 1. 임차인 장도석 보증금 | 315,000,000원 | 37,262,646원 |
| 2. 경매개시결정 · 장도석 | 317,411,370원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금 가운데 37,262,646원만 배당되고 부족분 277,737,354원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 신청채권 청구액 317,411,370원은 별도 배당이 없는 것으로 추정돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창원중앙여자고등학교 동측 인근으로, 아파트단지·학교·단독주택·백화점 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 관내 교통편을 고려한 대중교통 상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 25층 건물 내 4층 403호이며, 기본 위생·급배수·도시가스·난방·승강기·옥내소화전 설비가 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 여러 교육환경 보호구역에 포함 또는 저촉됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 성원아파트는 6,252세대, 1994.06.03 준공이며 동일면적 최근 12건 거래가 346,000,000원~425,000,000원에 형성돼 있습니다.
- 내부확인. 현장조사 당시 폐문 상태여서 내부 구조와 이용상황을 직접 확인하지 못한 채 외부관찰과 건축물현황도·표준설비를 기준으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 38,353,000원만 입찰자금으로 보면 안 됩니다. 현재 회차 예상 인수액 277,737,354원을 반드시 함께 계산해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 장도석의 주민등록일 2016.08.11, 확정일자 2018.08.10, 보증금 315,000,000원과 배당요구 내용을 매각물건명세서·임대차계약서와 대조해야 합니다.
- 신청채권 관계 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 모두 장도석으로 나타나는 이유와 317,411,370원 청구채권의 원인을 확인해야 합니다.
- 유찰 추가 시나리오. 7회 유찰 시 인수 289,036,148원, 8회 유찰 시 인수 296,945,303원으로 증가하므로 낙찰가 하락만으로 총부담이 크게 줄지 않습니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부를 확인하지 못했으므로 수리비·점유 상태 등 현장 리스크를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “3,835만원짜리 아파트”가 아니다
이 사건의 숫자는 극단적으로 보입니다. 감정가 326,000,000원이 6회 유찰돼 최저매각가가 38,353,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 선순위 임차인 장도석의 보증금은 315,000,000원이고, 현재 회차 미배당 예상액만 277,737,354원입니다. 따라서 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 커져 실질취득은 보증금 수준에 사실상 고정됩니다.
최근 12개월 동일면적 평균 374,541,666원과 비교하면 실질취득 수준 자체는 그보다 낮지만, 6회 유찰이라는 숫자만 보고 최저가를 시세와 직접 비교하는 것은 핵심 권리관계를 빠뜨린 계산입니다. 이 물건의 승부처는 낙찰가가 아니라 선순위 임차보증금의 실재·범위·배당 및 승계 여부를 정확히 확인한 뒤 총 취득부담을 계산하는 것입니다.
