대구지방법원 2025타경4080. 구룡포여의주타워 가동 5층 501호입니다. 감정평가상 이 호실의 공부상 용도는 숙박시설이고, 현재는 영업이 중단된 상태입니다. 사건상 감정가는 571,000,000원이지만 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 279,790,000원, 감정가의 49%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려온 것처럼 보이지만, 숙박시설의 실제 영업상태와 환금성, 비교 가능한 거래가격을 따로 확인하지 않고 이 할인율 자체를 ‘가격 메리트’로 해석하면 안 됩니다.
권리 측면에서는 구조가 비교적 선명합니다. 제공된 말소기준은 2024.01.25. 한국전력공사 가압류 53,558,510원이고, 그 뒤의 국 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있고 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 역시 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4080 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 구룡포리 962-1 구룡포여의주타워 가동 5층 501호 |
| 도로명주소 | 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 호미로 225 |
| 용도 / 이용상태 | 공부상 숙박시설 · 현재 영업 중단 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 9층 건물 중 5층 501호 |
| 현재 소유자 | 장예숙 · 2024.04.15. 상속, 2025.09.30. 소유권이전등기 |
| 감정가 / 최저가 | 571,000,000원 / 279,790,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 새마을금고중앙회 / 600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 토지 | 지목 대 · 토지면적 1,520.0㎡ · 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 가로장방 · 중로각지 |
① 권리 흐름 — 명시 인수 0원, 말소기준은 2024.01.25.
핵심은 한국전력공사의 2024.01.25. 가압류가 말소기준으로 잡혀 있다는 점입니다. 이후 2024.04.23. 국의 가압류 1,188,299,580원과 2025.09.01. 새마을금고중앙회의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 소유자는 장예숙이며, 2024.04.15. 상속을 원인으로 2025.09.30. 소유권이전등기가 마쳐졌습니다.
② 가격 검증 — 감정가 49%가 곧 ‘시세 49%’는 아니다
현재 최저매각가 279,790,000원은 감정가 571,000,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰된 결과입니다. 하지만 이 사건에는 현재 최저가와 직접 비교할 수 있는 실거래 가격 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 저렴하다’고 판단할 근거는 없습니다.
오히려 가격 판단에서 먼저 볼 것은 이용상태입니다. 감정평가에는 이 호실이 숙박시설이고 현재 영업이 중단된 상태라고 적혀 있습니다. 주위는 단독주택·근린생활시설·시장이 섞여 있고, 토지는 일반상업지역의 상업용 부지입니다. 이런 유형은 주거용 집합건물처럼 단순히 평형별 실거래 평균에 기대기 어렵고, 영업 재개 가능성·시설 상태·수요층에 따라 환금성이 크게 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 279,790,000원 | 49% | 966,785,150원 |
| 3회 유찰 시 | 195,853,000원 | 34.3% | 1,049,547,032원 |
| 4회 유찰 시 | 137,097,100원 | 24.01% | 1,107,480,349원 |
③ 예상배당표 (매각가 279,790,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,717,060원 |
| 2. 가압류 · 한국전력공사 | 53,558,510원 | 53,558,510원 |
| 3. 가압류 · 국 | 1,188,299,580원 | 221,514,430원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,241,858,090원 중 275,072,940원이 배당되고, 966,785,150원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구룡포초등학교 동측 인근으로, 부근은 단독주택·근린생활시설·시장 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 대중교통 이용 등 제반 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 공부상 용도는 숙박시설이지만 현재 영업이 중단된 상태입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 9층 건물 중 5층 501호로, 위생·급배수·소화전·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 인접지와 대체로 등고평탄한 가장형 토지로 상업용 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 1,520.0㎡, 공시지가는 2,243,000원/㎡입니다.
- 도로. 남동측 왕복 4차선, 남서측 왕복 2차선, 북서측·북동측 폭 약 6m 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역이며, 소로2류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역(전술), 규제자유특구, 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 영업이 중단된 숙박시설이라는 현재 이용상태와 2회 유찰 이력을 함께 보면, 권리 안전성보다 매수 후 활용과 재매각 가능성 검토가 더 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 싸다고 판단하지 말고, 구룡포 지역 숙박시설·유사 집합건물의 실제 거래와 수익가치를 별도로 확인해야 합니다.
- 영업 중단 원인. 현재 영업이 중단된 상태이므로 시설 상태, 영업 재개 가능성, 필요한 추가 비용을 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유관계. 임차인 신고는 확인되지 않지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 매각 전 재확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 2024.01.25. 한국전력공사 가압류와 후순위 권리의 소멸 여부를 등기부·매각물건명세서 원본과 대조하세요.
- 배당 변동. 배당 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제가 미반영돼 있으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 규제 확인. 일반상업지역 외에도 상대보호구역·비행안전제3구역·중점경관관리구역 등 복수 규제가 표시돼 있어 향후 활용계획과의 적합성을 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 환금성은 보수적으로”
이 사건의 장점은 분명합니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권이 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 현재 최저가 279,790,000원에서의 실질취득액 역시 279,790,000원으로 볼 수 있습니다.
하지만 투자 판단의 핵심은 권리보다 활용성과 가격 검증입니다. 감정가 571,000,000원에서 두 차례 유찰돼 49%까지 내려왔지만, 이 비율 자체는 시세 할인율이 아닙니다. 공부상 숙박시설이고 현재 영업이 중단된 상태이며, 비교 가능한 실거래 근거도 없습니다. 따라서 이 물건은 ‘권리 인수는 가볍지만, 환금성과 가격 적정성은 무겁게 확인해야 하는 물건’으로 보는 것이 맞습니다.
